Artículos 1.469 al 1.472
| Autor | Gabriel García Cantero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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Significado general de estos artículos
En el desarrollo de la obligación de entregar la cosa vendida el Código incluye un régimen especial relativo a las cosas inmuebles cuyo significado y alcance exige algunas puntualizaciones. No se trata de regular las posibles diferencias entre la extensión efectiva de la finca al perfeccionarse el contrato y la que es objeto de entrega, lo que daría lugar a un presupuesto de incumplimiento parcial, sino a una discrepancia entre lo expresado al contratar y la realidad Pero el legislador ha querido sustraer este error al régimen general de los artículos 1.265 y siguientes, y basándose en el principio de conservación del contrato, ha reducido las hipótesis de impugnación y ha acortado el plazo para el ejercicio de la acción.
Sobre las partes pesa el deber accesorio de identificar debidamente la finca al tiempo de formalizar el contrato; lo cual no resulta aplicable solamente a la compraventa verbal, sino a todo contrato, sea cualquiera la forma en que se perfeccione, redactado en documento privado o, incluso, en documento público. El legislador se ha fijado en la cabida o extensión y en la calidad como elementos más usuales de esta identificación obligatoria, y ha fijado las consecuencias jurídicas derivadas del error en la expresión de tales elementos identificadores. Obsérvese que es el vendedor quien normalmente sufrirá las consecuencias de tal error, debido a que usualmente a él le corresponde proporcionar los datos de extensión y calidad. Pero no se toma en cuenta la culpabilidad en el error, que puede no ser imputable a ninguna de las partes (p. ej., se encarga a un perito el cálculo de la extensión de la finca). Pero si una de las partes ha realizado maniobras encaminadas a engañar a la otra, podríamos estar ante un caso de dolo regido por las normas generales. Tampoco tendría aplicación el régimen de los artículos 1.469-1.472 si ambas partes conocen las efectivas dimensiones y de común acuerdo expresan otras (sería un caso de simulación en la extensión).
La regulación de estos artículos procede del Código francés a través del Proyecto de 1851, que introdujo importantes modificaciones en su modelo y hace que nuestro derecho mantenga una posición singular entre los Códigos latinos 1 Lo que no obsta a que en Roma aparecieran en la época clásica reglas sobre modificaciones de cabida y calidad, que luego evolucionaron al compás del régimen propio de los bienes muebles y que, mantenidas en el Derecho intermedio, fueron tenidas en cuenta por los codificadores l bis.
La normativa específica de los artículos 1.469-1.472 se refiere a inmuebles en general, y aunque algunas veces el contexto parece contemplar especialmente los de naturaleza rústica, no parece excluirse su aplicación a los de naturaleza urbana. En cuanto a la posible aplicación analógica de estas reglas a las cosas muebles, Manresa-Bloch2 parecen excluirla por principio por considerar que el problema será de hecho y no de derecho, mientras que Borrell3 disiente de tal apreciación estimando que en la compraventa de muebles puede haber discrepancias de esta naturaleza (como si se vendiese una partida de vino o de aceite en envases que anunciasen una medida exacta que no coincidiese con la que tienen realmente, o en la compra de lienzos cuya longitud fuese menor de la consignada), si bien también concluye por la no aplicación del régimen especial, bastando, a su juicio, las reglas generales referentes al incumplimiento de las obligaciones. Por mi parte, me inclino a la aplicación analógica de estas reglas a la compraventa de cosas muebles con base en el nuevo artículo 4, 1.º, al existir identidad de razón, que el 1.469 reconoce al referirse a -cosa vendida- en general, sin limitarse a los inmuebles4.
En el Código civil portugués de 1867 la regulación de esta materia se aparta del precedente francés, conteniéndose en dos únicos preceptos (arts. 1.576 y 1.577), que contemplan en general la compraventa de cosas vendidas en razón de su peso, número o medida, y otorgan al comprador, bien la facultad de rescindirlo cuando en la entrega hay falta o exceso -considerable-, bien la de mantenerlo reduciendo o incrementando el precio; no hay referencia a la compraventa de cuerpos ciertos. Pero esta materia ha sido regulada ex novo por los artículos 887 a 891 del Código civil de 1966 con inspiración principal en el Código civil italiano de 1942. Véase Pires de Lima-Antunes Várela, Código civil anotado, II, págs. 133 y ss.
En el Código civil italiano de 1942 la regulación de esta materia se hace en una sección que trata expresamente -Della vendita di cose inmobili- (arts. 1.537 a 1.541) y se mantiene fiel a la regulación napoleónica (véase Rubino, pág. 105, para quien la finalidad de estas normas estriba en evitar las numerosas cuestiones suscitadas anteriormente por diferencias en la extensión, aunque razonablemente se podía pensar que las partes hubieran concluido el contrato si al tiempo de su perfección hubieran conocido la cabida exacta).
Curiosamente, en el Código civil filipino de 1949 puede verse una regulación de esta materia casi coincidente con la de nuestro Código (véase arts. 1.539 a 1.543).
No parece haber dudas serias sobre el carácter dispositivo5 de los artículos 1.469 a 1.472, pudiendo excluirse su aplicación tanto de modo expreso como implícito por las partes; esto último ocurrirá cuando se adquiere un inmueble con destino específico o cuando las partes dan a la extensión o calidad el valor de elemento esencial del contrato6.
La aplicación de estas reglas a las ventas judiciales se resuelve afirmativamente por la doctrina7, y en cuanto a las normas administrativas que rigen las ventas de bienes desamortizados, la mayoría de los autores se inclina por la vigencia de la Real Orden de 10 abril 1861, según la cual los bienes del Estado no podían venderse como cuerpos ciertos, sino en razón a su cabida, y en el mismo sentido se había pronunciado la jurisprudencia (sentencias de 5 mayo 1870 y 11 febrero 1877), sin que la disposición derogatoria del artículo 1.976 del Código civil alcance a las disposiciones administrativas8. A todas estas razones cabe añadir que el artículo 64 de la Ley de Patrimonio del Estado de 1964 obliga, antes de iniciar los trámites conducentes a la enajenación del inmueble, a depurar la situación física y jurídica del mismo, practicándose su deslinde si fuese necesario (véase también el art. 118 del Reglamento), lo cual parece coincidir, al menos, con el espíritu de la citada Real Orden de 1861, que, por otra parte, no figura en la tabla derogatoria de esa Ley.
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El párrafo 1.º del artículo 1.469
En mi opinión, este primer párrafo contiene una regla general que sirve para completar la del 1.468, también en su primer párrafo. Si hay obligación de entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, y ello abarca -como antes se dijo- tanto el estado cuantitativo como cualitativo, hay también un deber de expresar o consignar con fidelidad tal estado en el indicado momento. Obsérvese que no rige en este caso la presunción que para el arrendamiento de cosas sienta el artículo 1.562 (-a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario-), sino que las partes deben manifestar aquellos elementos identificadores e individualizadores del estado de la cosa al contratar para que sobre ellos recaiga el consentimiento. También se ha indicado que tal deber accesorio de suministrar la referida información recae primordialmente sobre el vendedor, por ser la persona que lógicamente conoce mejor la situación o estado de la cosa vendida; pero se trata de un deber recíproco o bilateral, y por tal razón el comprador no puede, en el supuesto en que la ley le impone un aumento del precio, argüir sobre la base de que el vendedor ha incumplido su deber de veracidad y exactitud. Entiendo, además, que este deber accesorio de expresar con fidelidad la situación o estado general del objeto vendido existe en toda clase de contratos de compraventa, si bien en relación con la cabida y la calidad el legislador ha creído oportuno dictar reglas especiales aplicables a los inmuebles, las cuales, como razoné anteriormente, también se aplicarán por analogía a los muebles. Hay que destacar la originalidad de nuestro Código al quedar así redactado el párrafo primero de este artículo, sin parangón en el ámbito comparativo9.
En la jurisprudencia se encuentran declaraciones del siguiente tenor: -La conducta del vendedor hay que considerarla dolosa, aunque no tuviera conciencia de que con su silencio causa daño a la otra parte, y menos es necesario que el contratante doloso tenga intención de proporcionarse para sí o para tercero ciertas ventajas o beneficios de carácter patrimonial ; lo que no obsta a que se halle una conducta dolosa en el callar consciente o en otra conducta concluyente cuando preexista, como en este caso, un deber u obligación de verificar una comunicación o declaración según la buena fe o las concepciones dominantes en el tráfico- (sentencia de 27 marzo 1989: error sobre la edificabilidad de una parcela). Por otra parte, además de expresos deberes legales de información (p. ej., en materia de seguro), cabría hablar de un deber general de información, que afecta a los contratantes cuando uno de ellos tiene la cualidad de destinatario final del bien según la L. G. D. C. U. de 1984) (cfr. art. 2, letra d), y arts. 19 y ss.)9bis.
En principio, si el acuerdo contractual, tanto si se formalizó verbal-mente, como si se hizo mediante escrito público o privado, no expresa con fidelidad el objeto de la entrega y las características cuantitativas y cualitativas del mismo, habrá lugar a aplicar la teoría general sobre los vicios del consentimiento por error o dolo. De esta normativa general el legislador se ha propuesto aislar determinados casos que a continuación regula...
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