Artículos 1.618 y 1.619
| Autor | Xavier O'Callaghan Muñoz |
| Cargo del Autor | Magistrado |
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INDIVISIBILIDAD DE LA FINCA CENSIDA O ENFITÉUTICA
Uno de los caracteres del censo y enfiteusis en general es el de indivisibilidad de la finca objeto de tales derechos(1) aunque el censualista puede permitir la división, lo que no elimina este carácter de indivisibilidad ya que sigue sin dividirse y lo que se produce es la extinción del censo o enfiteusis y la constitución de otros nuevos censos o enfiteusis cuyos respectivos objetos son las nuevas fincas consecuencia de la división consentida por el censualista.
Se ha apuntado anteriormente en varias ocasiones y se volverá a tratar con todo detalle más adelante(2) que la finca constituye la garantía real del derecho del censualista para el cobro de las pensiones, pudiendo ejercitar acción real (artículo 1.623) sobre ella llegando a la realización del valor de la misma. Para evitar cualquier merma de esta garantía se establece la indivisibilidad de la finca: «no pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo...» dice el artículo 1.618 en su inicio, y a continuación se refiere a la división como consecuencia del consentimiento del censualista y a la indivisibilidad especial por disposición mortis causa (artículo 1.619).
Lo que es claro, pero conviene resaltar, es que la indivisibilidad se refiere a la finca objeto del censo o enfiteusis: ésta no puede dividirse, pero nada impide que se divida el derecho de censo y más problemas plantea la división del derecho del censualista en la enfiteusis.
La finca como tal, censida o enfitéutica, no puede dividirse; el censatario o enfiteuta no podrá dividir la finca (ni por disposición ni por división propiamente dicha) salvo consentimiento del censualista. El censualista en el derecho de censo, sí puede dividir su derecho transmitiéndolo a varias personas inter vivos o mortis causa. En la enfiteusis, el censualista o dueño directo, si dispone de su derecho (esencialmente, a cobrar la pensión) está disponiendo de su condominio de la finca (según la doctrina del dominio dividido), por lo que no puede dividir su derecho (y por tanto, su condominio de la finca) por prohibición de este artículo 1.618, lo que es más lógico de lo que parece a simple vista, pues si hubiera varios dueños directos, ¿quién ejercitaría los derechos de tanteo y retracto, cómo y a quién se daría el preaviso del artículo 1.630, cómo se aplicaría el artículo 1.632?, ¿quién daría el consentimiento del artículo 1.634, etc.?
Aunque la función esencial del censo o enfiteusis no es la garantía real, sino el pago de una pensión al censualista -además de otros derechos que éste tiene- cuyo pago es garantizado con la misma finca, sujeta a acción real (artículo 1.623) y por tanto, en este sentido, es también un derecho de realización de valor que recae sobre la finca, conviene destacar la relación que guarda la indivisibilidad de la finca censida o enfitéutica con la finca hipotecada(3). Interesa destacarlo precisamente para resaltar la diferencia: la finca censida o enfitéutica no puede dividirse inter vivos ni mortis causa, en beneficio y protección del censualista, que puede consentir la división con los efectos que expresa el segundo párrafo del artículo 1.618. Por el contrario, ningún precepto prohibe la división de la finca hiptecada, y si se divide, el efecto lo prevén los artículos 123 y siguientes de la Ley Hipotecaria en el sentido de que subsiste íntegramente la hipoteca sobre cada una de las nuevas fincas fruto de la división, a no ser que se pacte entre acreedor y deudor la distribución proporcional. En...
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