STS 505/2008, 5 de Junio de 2008
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 505/2008 |
| Fecha | 05 Junio 2008 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a cinco de Junio de dos mil ocho.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Oviedo, Sección Primera, rollo 770/99, como consecuencia de autos de juicio de cognición número 253/98, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Oviedo, en el que es parte recurrente Don Luis Manuel, representado por la Procuradora de los Tribunales Doña María del Carmen Madrid Sanz, siendo parte recurrida Don Serafin, representado por el Procurador Don Manuel María Álvarez-Buylla Ballesteros.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Oviedo fueron vistos los autos de juicio de cognición 253/98 promovidos a instancia de Don Serafin contra Don Luis Manuel, sobre retracto arrendaticio urbano. Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: «dictar Sentencia por la que se declare haber lugar, por parte del actor, a retraer la vivienda referida, previo pago al contado y en metálico del precio y de los gastos legítimos que hubiera pagado el demandado por la adquisición de la misma, condenándolo a estar y pasar por dicha declaración e imponiéndole las costas procesales si se opusiere a la demanda».
Admitida a trámite la demanda, por los trámites del juicio de cognición, Don Luis Manuel compareció en forma a través de la Procuradora, Doña María de los Ángeles del Cueto Martínez, y contestó oponiéndose a la pretensión formulada de contrario, aduciendo los hechos y fundamentos jurídicos que entendía aplicables, suplicando finalmente al Juzgado: «se dicte sentencia por la que se estime la caducidad de la acción de retracto ejercitada por el actor, y se desestime íntegramente la demanda, imponiéndole las costas del presente juicio a la parte actora ».
Seguido el pleito por sus trámites, el Juzgado dictó sentencia el 7 de septiembre 1999 cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLO: Que estimando la demanda promovida por D. Serafin, contra D. Luis Manuel, sobre acción de retracto, debo declarar y declaro haber lugar, por parte del actor, a retraer la vivienda a que se refiere la demanda, previo pago al contado y en metálico del precio y de los gastos legítimos que hubiera pagado el demandado por la adquisición de la misma, condenándole a estar y pasar por dicha declaración; y con expresa imposición de las costas al mencionado demandado».
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos y, sustanciado éste con el número de rollo 770/99, la Audiencia Provincial de Oviedo, Sección Séptima, dictó sentencia con fecha 1 de junio 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLAMOS: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Don Luis Manuel contra la sentencia dictada en los autos de juicio de cognición 253/99 del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Oviedo ; resolución que íntegramente se confirma, con expresa imposición al mismo de las costas de esta alzada».
La Procuradora de los Tribunales Doña María del Carmen Madrid Sanz, en representación de la parte demandada y apelante, Don Luis Manuel, formalizó ante esta Sala Primera recurso de casación que funda en un único motivo, con el siguiente tenor literal: "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueron aplicadas para resolver la cuestión objeto de debate (art. 1692,4º LEC. 1881 ). A) Infracción de los arts. 47 párrf. 1º y 48 párr. 1º del Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la LAU.- B) Subsidiariamente, infracción del art. 25 párrf. 3º de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y del art. 2, párrf. 3º C.c.".
Admitido el recurso formulado, y evacuado el traslado previsto para impugnación, el Procurador Don Melquíades Álvarez-Buylla Álvarez, en representación de la parte recurrida, Don Serafin, presentó escrito de fecha 1 de abril de 2004 en el que terminaba suplicando a esta Sala: «dictar sentencia desestimándolo, con expresa imposición de las costas al recurrente ».
Con fecha 12 de junio de 2006, el Procurador Don Manuel María Álvarez-Buylla Ballesteros presentó escrito compareciendo en nombre y representación de la parte recurrida, en sustitución de su padre y compañero, Don Melquiades Álvarez-Buylla Álvarez por causa de la jubilación de éste último.
No habiéndose solicitado la celebración de vista pública por todas las partes personadas, se señaló para votación y fallo el día 20 de mayo de 2008, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE
La parte recurrente se alza en casación contra la sentencia dictada en segunda instancia por la Audiencia Provincial de Oviedo, íntegramente confirmatoria de la dictada por el Juzgado, que estimó la acción de retracto promovida por el hoy recurrido, Serafin contra el hoy recurrente, Don Luis Manuel, declarando el derecho del retrayente a acceder a la propiedad de la vivienda de la que era arrendatario, propiedad que había sido adquirida por el segundo en virtud de subasta judicial.
Por su relevancia, es preciso dejar constancia de los siguientes hechos, incólumes en casación en la medida en que no ha sido impugnada la valoración probatoria de la Sala de instancia:
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La acción de retracto dimana del contrato de arrendamiento verbal suscrito en abril de 1984 entre Don Serafin y Don Santiago, sobre la vivienda sita en el piso NUM008, puerta NUM009, del inmueble de la CALLE000 nº NUM010 de Oviedo propiedad del segundo.
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Aún vigente el contrato locativo, en la ejecución seguida por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Oviedo en autos de menor cuantía 519/1991, se trabó embargo sobre el inmueble arrendado, el cual salió a subasta con fecha 12 de abril de 1999, adjudicándose a Don Luis Manuel, a cuyo favor el Juzgado, mediante Auto de 14 de abril de 1999, aprobó el remate por un precio de 12.439.466 pesetas. Por Auto de 29 de junio de ese mismo año se acordó subsanar el error observado en la determinación de la cantidad a que ascendían las dos terceras partes de la subasta, fijando definitivamente la suma en 12.439.468 pesetas.
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La legitimación activa del retrayente, Sr. Serafin, descansa en su condición de arrendatario al tiempo de formular la demanda (9 de junio de 1999) en la que promovía acción de retracto arrendaticio de conformidad con lo previsto en la normativa aplicable.
En el primer motivo, al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, se denuncian como infringidos los artículos 47.1º y 48.1º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En síntesis, defiende ahora el recurrente una interpretación restrictiva de la institución del retracto, que eliminaría la posibilidad de su ejercicio en casos como el de autos, en que la vivienda arrendada fue adquirida en subasta pública judicial, a la que pudo haber concurrido y ofrecido mejor postura el propio inquilino retrayente.
Visto su planteamiento, el motivo se rechaza por las siguientes razones:
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En primer lugar, porque la pretendida inviabilidad de la acción de retracto cuando se adquiere mediante subasta es cuestión novedosa en casación, habida cuenta que ninguna mención se hizo al respecto ni en instancia ni y apelación. Así resulta de la lectura del escrito de contestación a la demanda, donde el único hecho discutido es el referido a si el retrayente conocía o no de la subasta con anterioridad a esta, y de la propia sentencia recurrida, cuyo fundamento jurídico segundo delimitó la cuestión litigiosa en segunda instancia a "determinar la norma de aplicación para el ejercicio del derecho de retracto que dimana del contrato litigioso (folio 7)", dando el fundamento tercero por indiscutida «la procedencia del retracto arrendaticio en el caso de venta en pública subasta». Todo lo cual no se compadece con la pacífica doctrina de esta Sala, plasmada, entre otras muchas, en Sentencias de 17 de diciembre y 16 de octubre de 2007, que, por aplicación de los principios de defensa, audiencia bilateral y congruencia, proscribe el planteamiento en casación de cuestiones que no fueron propuestas oportunamente al juzgador de instancia en la medida que el objeto del pleito se configura con las alegaciones fácticas y jurídicas de las partes en los escritos expositivos, sin que la casación constituya una nueva instancia del pleito.
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En segundo lugar, porque la jurisprudencia de esta Sala, plasmada, entre otras muchas, en las Sentencias de 12 de febrero de 1996 y 13 de febrero de 2004, se muestra favorable a admitir el ejercicio del derecho de retracto legal, y más concretamente, el derecho de retracto arrendaticio urbano regulado en el artículo 48 de la Ley de 1964, en las adquisiciones derivadas de subasta. Como se encargó de aclarar la primera de las sentencias citadas, de 12 de febrero de 1996, prescindiendo de opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, «lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código civil desde su promulgación en el art. 1640, y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33 ». Así, recuerda la referida sentencia, la jurisprudencia de esta Sala ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas excepciones, el derecho de retracto en el «supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (sentencias de 2 de marzo de 1959, 29 de enero de 1971 y 30 de junio de 1994, y las que en ellas se citan)», cuando la adjudicación del objeto arrendado tuvo lugar en pública subasta, «como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964 ». Este criterio ha sido ratificado recientemente por la Sentencia de 25 de mayo de 2007, la cual, aunque en un supuesto de retracto legal de comuneros, insiste en que no existen razones para limitar el retracto a las adquisiciones derivadas de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, «no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo».
Como segundo motivo casacional, también por el cauce del ordinal 4º del artículo 1692 de la LEC, se invoca la vulneración del artículo 25.3 de la LAU de 24 de noviembre de 1994 en relación con el 2.3º del Código Civil. El recurrente alega que la acción de retracto había caducado al tiempo de presentarse la demanda. Construye su tesis sobre la base de que, en su opinión, el plazo de caducidad aplicable al caso enjuiciado no sería el de 60 días que mencionaba el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964, que fue el que sirvió de base para negar la caducidad en ambas instancias, sino el más reducido, de 30 días naturales, recogido en el citado artículo 25.3 de la nueva ley locativa, 29/1994 de 24 de noviembre. Además insiste en que el plazo debe computarse desde que surgió el derecho y la acción de retracto, esto es, desde que se consumó la transmisión patrimonial de la que el retracto trae causa, lo que aconteció el 14 de abril de 1999 con el Auto aprobando el remate y la adjudicación del inmueble, por lo que la demanda interpuesta el 9 de junio de 1999 se presentó sobradamente superado el plazo de caducidad de 30 días.
Pues bien, tal y como señaló esta Sala en reciente Sentencia de 16 de enero de 2008, haciéndose eco de una anterior de 2 de marzo de 2005 que examinaba un supuesto similar, el retracto que a través de este proceso se ejercita por la parte actora no es el que prevé el actual artículo 25.3 de la LAU 1994, sino el contemplado en el artículo 48.2 de la ley arrendaticia anterior, ya que, teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento data del año 1984, «de conformidad con lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda A) de la LAU de 1994, tal contrato continúa rigiéndose conforme a la anterior ley locativa de 1964, debiéndose estar entonces a dicha ley, y en particular en cuanto se refiere al derecho de retracto, a los postulados del artículo 48, único precepto a tomar en consideración cuando se trata de examinar los presupuestos legales que se exigen para que el derecho subjetivo del inquilino, orientado a permitirle su acceso a la propiedad del inmueble en sustitución del adquirente, y en las mismas condiciones que este, pueda tener éxito. Así lo ha señalado esta Sala, destacando entre todas la Sentencia de 2 de marzo de 2005, que, dilucida un supuesto semejante al que ahora nos ocupa, en que también el arrendamiento se celebró vigente la LAU de 1964, pero la transmisión se produjo vigente la nueva LAU de 1994, no obstante lo cual, al examinar los requisitos materiales del derecho ejercitado, entendió aplicable el plazo de caducidad de 60 días previsto en el art. 48.2 de la anterior ley locativa».
Atendiendo a las razones expuestas el motivo también se rechaza.
Conforme a lo previsto en el último párrafo del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición del pago de costas causadas en este recurso a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legalmente establecido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación formulado por la Procuradora Doña María del Carmen Madrid Sanz en nombre y representación de Don Luis Manuel, contra la sentencia de fecha 1 de junio de 2000, dictada en apelación, rollo 770/99, por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Oviedo, que se confirma, con imposición del pago de costas causadas en este recurso a la parte recurrente, y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legalmente establecido.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Antonio Salas Carceller.-José Almagro Nosete.- Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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