SAP Barcelona 454/2020, 22 de Julio de 2020
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 22 Julio 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil) |
| Número de resolución | 454/2020 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0802242120178004751
Recurso de apelación 574/2019 -4
Materia: Juicio ordinario retracto
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Berga
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Retracto art. 249.1.7) 192/2017
Parte recurrente/Solicitante: Trenz Casals S.A.
Procurador/a: Jose Mª Verneda Casasayas
Abogado/a: Marta Ferri Lara
Parte recurrida: Nou Momentum S.L.
Procurador/a: Angel Joaniquet Tamburini
Abogado/a: MARIA VICTORIA JACAS ESCARCELLÉ
SENTENCIA Nº 454/2020
Magistrados:
Belen Zambrana Eliso Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas
Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 22 de julio de 2020
Ponente : Belen Zambrana Eliso
En fecha 29 de mayo de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Retracto art. 249.1.7) 192/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Berga a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJose Mª Verneda Casasayas, en nombre y representación de Trenz Casals S.A. contra y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Angel Joaniquet Tamburini, en nombre y representación de Nou Momentum S.L..
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
DESESTIMO la demanda interposada per la representació processal de la companyia TRENZ CASALS SA contra la companyia NOU MOMENTUM SL.
Imposo les costes a la part actora d'aquest procediment.
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 08/07/2020.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .
Con la demanda rectora la entidad TRENZ CASALS SA, en su condición de arrendataria de la nave industrial sita en el Polígono Industrial Cal Vidal parcela número 7, ejercita una acción de retracto arrendaticio, ex artículo 31 de la LAU, sobre dicha nave industrial, que dirige contra la compradora NOU MOMENTUM SL. Alega la demandante, en esencia; que es arrendataria de la nave industrial en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de agosto de 2013 (posteriormente novado mediante anexo de 1 de agosto de 2014) con la entonces propietaria de la nave industrial, la entidad mercantil TRENITUB SL, siendo que en la cláusula 9 apartado f) del contrato se concedía a la demandante el derecho de tanteo y retracto sobre la nave arrendada en virtud de lo establecido en el artículo 31 de la LAU (que remite al artículo 25 de la misma ley ); que en fecha 31 de marzo de 2017 tuvo conocimiento de la adquisición de la nave industrial arrendada por la demandada NOU MOMENTUM SL, mediante notificación remitida por la AEAT en la que se le comunicó la adjudicación en subasta pública del referido inmueble a dicha demandada, y que no habiendo podido ejercer el derecho de tanteo con anterioridad a la adjudicación de la finca, la demandante interpone la demanda en ejercicio de dicho derecho de retracto arrendaticio, en tiempo y forma, a cuyo fin adjunta resguardo acreditativo del ingreso en la cuenta del Juzgado del importe del precio abonado por la demandada (57.100 euros) comprometiéndose al pago de cualquier otro gasto legítimo hecho para la compraventa ( artículos 266.2º de la LEC y 1518 del CC ). En su consecuencia, solicita la parte actora que se dicte sentencia por la que se declare su derecho al retracto de la nave industrial objeto del proceso adquirida por la mercantil demandada NOU MOMENTUM SL y que se condene a ésta a otorgar escritura de venta de la misma en favor de la demandante, recibiendo en el acto el importe de los gastos que sean de legítimo abono, todo ello bajo apercibimiento de otorgar la expresada escritura de oficio y a su costa.
La demandada NOU MOMENTUM SL se opone a tal pretensión alegando, en apretada esencia: (1) Que la actora carece de legitimación activa y de acción, por cuanto el contrato de arrendamiento es nulo de pleno derecho por simulación absoluta y ausencia de causa o causa falsa, al haber sido confeccionado con una empresa (arrendadora y propietaria de la nave industrial) TRENITUB SL, cuyo objeto social, domicilio social, y administradores solidarios, son exactamente los mismos que los de la demandante y pretendida arrendataria TRENZ CASALS SL, y ello únicamente con la finalidad de eludir sus responsabilidades y deudas pendientes con la Hacienda Pública y con la Seguridad Social, siendo que en el año 2013 cuando se firma el contrato de arrendamiento la parte arrendadora y propietaria de la nave industrial TRENITUB SL mantenía deudas (por cantidades considerables) tanto con entidades bancarias como con la AEAT, por las cuales se habían dictado providencias de apremio (se detallan fechas en la contestación) y finalmente diligencia de embargo que determinó la anotación de embargo C sobre la finca objeto de arrendamiento y del retracto, existiendo anotaciones de embargo previas (A y B) de la TGSS sobre la misma finca, también efectuadas en 2013 coincidiendo con la firma del contrato de arrendamiento. (2) Subsidiariamente, que la acción se encuentra caducada, ya que la demandante tuvo conocimiento de la venta (en subasta pública) y de sus condiciones con mucha anterioridad a la notificación de la AEAT (el 31 de marzo de 2017); ello al ser ambas partes contratantes (arrendadora y arrendataria) en realidad una sola empresa, con idéntico objeto social, domicilio social y administradores solidarios (Don Luis Pablo y Don Juan Manuel ), que tuvo conocimiento de la existencia de los procedimientos de apremio, primero, de las diligencias y anotaciones de embargo, después, y finalmente, de la subasta pública de la nave industrial objeto del retracto (el 19 de octubre de 2016, adjudicándose a la demandada en fecha 27 de febrero de 2017); y además, por haber negociado la entidad arrendataria demandante TRENZ CASALS SA con la demandada ya propietaria de la nave NOU MOMENTUM SL en febrero de 2017 un posible nuevo contrato de arrendamiento sobre la indicada finca. (3) Y, con carácter subsidiario a todo lo anterior, que la parte actora no ha cumplido con los requisitos del artículo 1518 del CC para el ejercicio
de la acción de retracto, habiendo consignado únicamente el precio de venta de la nave (57.100 euros) pero no los gastos que para su adquisición hubo de abonar la demandada.
Por todo ello solicita la demandada NOU MOMENTUM SL que se dicte una sentencia desestimatoria que absuelva a dicha parte.
La sentencia de primera instancia, acogiendo la caducidad de la acción ejercitada, desestima la demanda. Razona, la juez a quo, en su sentencia; que la notificación fehaciente efectuada por la AEAT a la demandante en fecha 31 de marzo de 2017, no puede ser admitida como "díes a quo", a los efectos del artículo 25.3 de la LAU, pues no fue realizada por la empresa adquirente de la finca (la demandada NOU MOMENTUM SL); y que, ha quedado acreditado en autos, a partir de la prueba documental (correos electrónicos aportados por la demandada como documentos 11 y 12 de su contestación) y testifical y de parte practicada (los administradores solidarios de ambas partes litigantes, y asimismo, de la propietaria y arrendadora de la nave, TRENITUB SL) que el señor Juan Manuel (administrador solidario de la demandante TRENZ CASALS SA) sabía desde mucho antes de la notificación de la adjudicación por la AEAT, que la nave industrial no sólo estaba en procedimiento de apremio y de subasta (y que por tanto, se adjudicaría) sino que la adjudicataria de la misma había sido (en fecha 27 de febrero de 2017) la entidad demandada NOU MOMENTUM SL, habiéndose incluso puesto en contacto el señor Juan Manuel con el señor Benjamín (administrador de la demandada) para tratar de negociar un nuevo contrato de arrendamiento sobre la finca, y sin decirle el administrador de la demandante a la nueva propietaria, que en el contrato de arrendamiento estaba previsto un derecho de adquisición preferente. Como mínimo, concluye la juzgadora de instancia, la parte demandante TRENZ CASALS SA, era conocedora de la adjudicación de la nave arrendada a la demandada NOU MOMENTUM SL, ya en fecha 10 de marzo de 2017 (fecha del correo electrónico aportado junto a la contestación, reconocido por la demandante), por lo que, habiéndose interpuesto la demanda el día 21 de abril de 2017, la acción se hallaba caducada.
Frente a dicha resolución se alza la parte actora TRENZ CASALS SA, por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando y argumentando que; (1) la acción no se encuentra caducada, puesto que la demandada NOU MOMENTUM SL jamás comunicó a la demandante las condiciones por las cuales se había adjudicado la nave industrial, no habiendo tenido conocimiento fehaciente de ellas, la parte actora, hasta la notificación de la AEAT el 31 de marzo de 2017; (2) el contrato de arrendamiento suscrito con la anterior propietaria TRENITUB SL no era simulado ni falso, sino plenamente válido, real y eficaz, habiéndose acreditado documental y contablemente, el depósito de la fianza en la Cámara de Comercio, el pago de todas las rentas arrendaticias mensuales, la liquidación de los impuestos correspondientes, y el pago de los suministros del local arrendado; y (3) los requisitos del artículo 266.2º de la LEC sí se han...
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