La ejecución por adjudicatario en concurso, desarrollo del sistema y procedimientos abreviados. La polémica del agente urbanizador
| Autor | Fernando Garcia Rubio |
| Cargo del Autor | Universidad Rey Juan Carlos |
| Páginas | 183-191 |
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Tradicionalmente la transformación216 del suelo por ejecución del planeamiento había correspondido o bien a los propietarios de éste (a solas o con la unión de empresas), o a la Administración actuante, circunstancia esta que varío la Ley de la Comunidad Valenciana 6/1994, reguladora de la actividad urbanística, que introdujo la figura del "agente urbanizador".
Por su parte, la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid introdujo como principal novedad en materia de gestión urbanística con respecto a las anteriores leyes autonómicas urbanísticas de la Comunidad Autónoma de Madrid la denominada "Ejecución por Adjudicatario en Concurso", recogida en los artículos 109 a 114 de la norma.
Dicho procedimiento ubicado sistemáticamente como un subsistema del de compensación que queda diferenciado entre ejecución indirecta por los propietarios, que sería el clásico sistema de compensación y ejecución mediante adjudicatario en concurso, supone una adaptación a la Comunidad de Madrid de instituciones ya experimentadas en otras Comunidades Autónomas con el singular precedente y ejemplo del celebérrimo "agente urbanizador" recogido por la Ley 6/1994, Reguladora de la actividad urbanística de la Comunidad Valenciana y que tiene una legitimación en la legislación básica estatal en las determinaciones del artículo 4 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, Sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones, incorporado especialmente en sus puntos números 2 y 3 que señalan: "2. La gestión pública a través de su acción urbanizadora y de las políticas de suelo suscitará, en la medida más amplia posible, la participación privada.Page 184 3. En los supuestos de actuación pública, la Administración actuante promoverá, en el marco de la legislación urbanística, la participación de la iniciativa privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo."
Esta habilitación tiene su especial importancia, puesto que la actuación en el proceso urbanístico por particulares no propietarios incide directamente en el Estatuto de la propiedad inmobiliaria, toda vez que la limitación del derecho de propiedad urbanístico a favor de las administraciones públicas no es objeto de discusión doctrinal fundamentada conforme a la habilitación de los artículos 33 y 53 de la Carta Magna y a la doctrina del Tribunal Constitucional emanada de la Sentencia 37/87 sobre la Ley de Reforma Agraria andaluza. Pero, la introducción de facultades de disposición sobre la propiedad particular por parte de otros particulares en virtud a una habilitación administrativa, parece más que discutible.
No obstante, esa habilitación al particular para disponer de parte de las facultades del derecho de propiedad como son el uso del predio no son originarias o singulares del derecho autonómico urbanístico y concretamente de los sistemas de "agente urbanizador" y adjudicatario en concurso, puesto que la propia legislación estatal del suelo preveía ya desde el Texto Refundido de 1976 en sus artículos 52 a 54 (Texto Refundido de la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 1 de abril) y en el Reglamento de Planeamiento para la ejecución de dicha Ley, aprobado por Real Decreto 1159/1978, de 23 de junio en su artículo 116.4 la habilitación de forma expresa a los promotores particulares de planes parciales para la ocupación necesaria para la redacción de dichos planes, de las fincas ubicadas en el ámbito del plan parcial a promover.
En efecto, el artículo 52.2 de la Ley del Suelo de 1976 así lo recogía y específicamente el vigente con carácter supletorio artículo 116.4 del RPU señala: "4. A los promotores de Planes y proyectos de iniciativa particular que hubieren obtenido la previa autorización del Ayuntamiento les serán facilitados por los Organismos públicos cuantos elementos informativos precisaren para llevar a cabo la redacción y podrán efectuar, en fichas particulares, las ocupaciones necesarias para la redacción del Plan, con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.", pero debemos destacar que dichos privilegios eran meras actuaciones técnicas, que no limitaban en gran medida las facultades del propietario.
Por otro lado, nos encontramos con el caso de los concesionarios para la gestión del sistema de expropiación urbanística, que previstos por el Texto Refundido de la Ley Sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992 (aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio), han sido generalizados en la legislación urbanística de las Comunidades Autónomas y así en la propia Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid se determinó por el artículo 118.2.d) la gestión del sistema de expropiación mediante atribución por concesionario, procedimiento que se reguló en el artículo 119 de la referida norma. Dicha institución tiene ya alguna similitud con el adjudicatario del concurso en el sistema de compensación, puesto que la selección del concesionario se realizará mediante concurso, en el cual pueden participar los antiguos propietarios, siempre que re-Page 185presenten como mínimo el 50 % de la superficie total y que su oferta iguale a la más ventajosa, posibilitándose además en el artículo 119.4 la adjudicación conjunta a dos o más de los oferentes, lo cual coincide, con sus variables, con lo previsto en el artículo 112 de la Ley 9/2001 sobre adjudicatario del concurso.
Por tanto, existen ya precedentes de utilización de técnicas limitadoras de la facultad de disposición sobre la propiedad privada en beneficio de la consecución de los objetivos previstos por el artículo 47.2 de la Constitución sobre participación de la Comunidad en las plusvalías de la actividad urbanística, que aunque nunca habían llegado tan lejos, puesto que no nos encontramos ante una ocupación temporal ni ante una expropiación forzosa justipreciada, sino ante una limitación absoluta de la facultad de disposición por vía imperativa en uno de los núcleos esenciales del derecho de propiedad conforme a los artículos 348 y siguientes del Código Civil, que atribuye al propietario la facultad de usar y disponer. Lo cual es más que discutible, pero es legal, aunque a nuestro juicio pudiera vulnerar el principio constitucional del artículo 33 de la Carta Magna, dado que con el concepto tradicional de propiedad, por mucha limitación que se le otorgue en base a la función social, no puede ocurrir que dicha limitación sea tan absoluta que prive al propietario de la facultad de disposición sobre su bien, sin que exista una expropiación forzosa, equiparable aquí a una servidumbre forzosa, pero que no es justipreciable.
De hecho, tal y como señala...
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