Prólogo
| Autor | Fernando Garcia Rubio |
| Cargo del Autor | Universidad Rey Juan Carlos |
| Páginas | 13-19 |
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Las herramientas básicas del urbanismo no han variado desde que en 1956 se establecieran las bases de un modelo urbanístico que se ha mantenido hasta la actualidad, más o menos retocado a través de sucesivas reformas legislativas que se han sucedido con un ritmo vertiginoso durante las dos últimas décadas, y cuyas premisas básicas pueden resumirse en las siguientes: los poderes públicos, a través del planeamiento, son los únicos competentes para determinar qué puede y debe hacerse con el suelo; no todos los suelos pueden ser objeto de transformación urbanística; las plusvalías obtenidas en el proceso corresponden al propietario que tiene derecho a ejecutar el planeamiento y, finalmente, las cargas y beneficios del desarrollo urbanístico deben ser equitativamente distribuidas entre los propietarios.
Pues bien, todas estas premisas se mantienen en el urbanismo actual aunque con correcciones de alcance en lo que respecta al derecho de los propietarios del suelo a ejecutar el planeamiento.
En efecto, el abandono por las leyes autonómicas de la tradicional preferencia del sistema de compensación y su sustitución por la figura del agente urbanizador o por el sistema de expropiación con o sin concesionario ha venido a ajustar, a la baja, el contenido del derecho de propiedad que, tras la pérdida de competencias del legislador estatal, resulta bien distinto según dónde se encuentren ubicados los suelos en cuestión.
En el fondo, la llamada a la iniciativa privada que realizó la todavía vigente Ley del Suelo de 1998 o el guiño de ojos al agente urbanizador que hoy plantea el Proyecto de Ley del Suelo que se está tramitando en las Cortes, no deja de ser un aviso a navegantes, en este caso a las Comunidades Autónomas a las que, a resultas de la interpretación que hizo el Tribunal Constitucional en la conocida y comentada sentencia 61/1997, corresponde la competencia exclusiva para establecer cuáles son los sistemas de ejecución, cuál es su orden de preferencia y cual es el papel que queda, si es que queda alguno, a los propietarios del suelo.
Pero no debe creerse que este ajuste del derecho de propiedad obedece a planteamientos puramente ideológicos de exaltación del interés general frente al derecho de propiedad privada sino a otra serie de variables que tienen más que ver con factores económicos y sociales que con la concepción misma de este derecho. Así, el agente urbaniza-Page 14dor que no deja de ser, al fin y al cabo, una empresa privada que obtiene la correspondiente participación en los beneficios generados por el planeamiento ya sea en dinero o en suelo finalista, pretende suplir la inactividad e impericia de los propietarios de suelo que no tienen porqué ser urbanizadores además de propietarios y encuentra un campo sembrado allí donde la propiedad se encuentra especialmente fragmentada y resulta complicado reunir las mayorías necesarias para poner en marcha el proceso de compensación.
Esta figura no tiene sentido, sin embargo, en aquellos lugares en que los altos precios del suelo urbanizado impulsan a las promotoras y a las empresas constructoras a comprar suelo bruto a precios, sin duda más asequibles, pero nada desdeñables para los propietarios que tienen suficiente estímulo para vender el suelo bruto, para así después conseguir su transformación, en el caso de las primeras, o la obra de urbanización y edificación en el caso de las segundas. De nada sirve entonces el agente urbanizador pues se trataría de cambiar una empresa por otra, salvo cuando el calentamiento del precio del suelo impide a las promotoras y/o constructoras adquirir el suelo necesario para plantear la iniciativa de compensación.
Por otra parte, la rotunda desigualdad del contenido del derecho de propiedad sobre el suelo según su aptitud para ser urbanizado o no, no sólo ha sido perfectamente asimilada por nuestro sistema jurídico a partir de la teoría de la distinción entre la delimitación y privación de derechos tan laboriosamente elaborada por la doctrina y jurisprudencia, sino que ha resultado interiorizada por la sociedad hasta tal punto que hoy nadie se escandaliza de que existan dos derechos de propiedad, uno sobre suelos urbanizables o urbanos y otro, de contenido bien distinto, sobre aquellos otros que, por obra y gracia de la legislación sectorial o del planeamiento urbanístico, no sólo se ven privados de la posibilidad de ser transformados sino que, en ocasiones, llegan a suponer una verdadera carga económica para sus titulares.
Tan cierto como lo anterior es el efecto perverso que la desigualdad del régimen del suelo ha provocado sobre el planeamiento urbanístico que no deja de ser el ejercicio de una potestad discrecional que otorga a la Administración la posibilidad de elegir, casi...
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