STS 261/2013, 12 de Abril de 2013

PRIMERO .- 1.- La Procuradora Dª María Colina Sánchez, en nombre y representación de DON Florencio y DOÑA Paloma , interpuso demanda de juicio ordinario contra "MAGNETOHEALING, SL" y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que : 1º.- Declare la plena validez y vigencia del contrato privado de opción de compra de fecha 17 enero 2003. 2º.- Condene a la demandada a cumplirlo en sus propios términos y en consecuencia otorgue escritura pública de compraventa sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Madrid por el precio de 180.303,63 €. 3º.- Que en su caso y previa declaración de incumplimiento por parte de la demandada, la condene al resarcimiento de los daños y perjuicios y abono de intereses, dejando para la fase de ejecución de sentencia el establecimiento de las bases para la liquidación y su cuantía. 4º.- La condene al abono de las costas de la presente litis.

2. - El procurador D. Manuel Gómez Montes, en nombre y representación de "MAGNETOHEALING, SL", contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que acuerde: 1º.- Declarar procedente la acumulación de acciones solicitada por la demandada y en consecuencia, 2º.- Remitir estos autos al Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid que conoce del procedimiento de desahucio por expiración del término contractual pactado que se tramita con nº 2159/2008. Subsidiariamente, 3º.- Declarar la prejudicialidad civil del objeto principal de esta causa al encontrarse pendiente el fondo del asunto cuál es la conclusión del contrato por expiración del término contractual pactado. 4º.- Consiguientemente suspender el curso de estas actuaciones en el estado en que se hallen hasta que finalice el procedimiento verbal seguido por el juzgado de primera instancia número 53 de Madrid en méritos del procedimiento de desahucio 2159/2008. En otro caso, 5º.- Declarar la caducidad de la opción de compra suscrita por las partes en el contrato de inquilinato de fecha 17 enero 2003, no habiendo lugar al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de los demandantes, de la vivienda sita en CALLE000 NUM000 , NUM001 NUM002 de Madrid. 6º.- Rechazar de plano el resto de las peticiones de los demandantes solicitadas en su escrito de demanda. 7º.- Condenar en costas a los demandantes.

3. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sra. Magistrada- Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Madrid, dictó sentencia con fecha 12 de enero de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO : Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por la procuradora Doña María Colina Sánchez en nombre y representación de DON Florencio y DOÑA Paloma , contra la entidad "Magnetohealing, S.L.", representada por el procurador Don Manuel Gómez Montes y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a esta última de todas las pretensiones formuladas en su contra, imponiendo a la parte actora las costas causadas esta instancia

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de DON Florencio y DOÑA Paloma , la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 29 de septiembre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por DON Florencio y DOÑA Paloma , que vienen representados ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña María Colina Sánchez, contra la sentencia dictada el día 12 de enero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Madrid en el procedimiento ordinario 2131/2008 , debemos confirmar y confirmamos en su integridad la referida resolución, sin hacer pronunciamiento expreso sobre el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

   TERCERO .- 1.- La procuradora Dª María Colina Sánchez en nombre y representación de DON Florencio y DOÑA Paloma interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Al amparo del artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación del artículo 1255 del Código civil en relación con los artículos 1281 y 1282, al declarar la sentencia recurrida la caducidad de la opción de compra, por razón de la posibilidad de venta a tercero, de la vivienda, durante los últimos tres meses del período de arrendamiento, sin atender al hecho de que ambas partes comparecieron ante notario al efecto de realizar la compraventa. En el desarrollo del motivo se aclaró que la infracción era del párrafo segundo del artículo 1281 y del artículo 1282. SEGUNDO .- Con el mismo amparo, infracción del artículo 1288 del Código civil al declarar la oscuridad de la estipulación 11ª del precontrato de opción, reconocer su redacción por la demandada y, sin embargo, realizar una interpretación favorecedora de la parte que ha ocasionado la oscuridad. TERCERO .- Al mismo amparo, infracción del artículo 1258 del Código civil en relación con los artículos 6 y 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en cuanto imponen la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento; motivo que se formula con carácter complementario respecto a los anteriores.

   2 .- Por Auto de fecha 21 de junio de 2011, se acordó ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

   3 .- Evacuado el traslado conferido, el procurador D. Manuel Gómez Montes, en nombre y representación de "MAGNETOHEALING, SL" presentó escrito de impugnación al recurso interpuesto de contrario.

4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 3 de abril del 2013, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

PRIMERO .- La relación jurídica cuyo final ahora se debe dilucidar en el presente recurso de casación, comienza con la relación dominical del matrimonio, contraído bajo el régimen económico-matrimonial de comunidad de gananciales, demandantes en la instancia y recurrentes en casación don Florencio y Doña Paloma , con la vivienda conyugal sita en Madrid, de la que eran propietarios.

Se producen tres negocios jurídicos, en la misma fecha:

Primero .- En escritura notarial de 17 enero 2003, venden esta vivienda a la demandada y parte recurrida en casación "MAGNETOHEALING, SL" por 132.222,66 €.

Segundo .- En la misma fecha, en documento privado, se constituye arrendamiento de la misma vivienda, con duración hasta el día 23 diciembre 2007 (obviando el plazo mínimo de cinco años, del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) fijándose la renta en 841 ,42 € mensuales, con el incremento anual del IPC.

Tercero .- En este contrato, se incluye la opción de compra que debe ejercitarse entre los días 24 diciembre 2006 y 24 diciembre 2007, comunicando la opción con una antelación de, al menos, tres meses antes de la fecha de finalización el contrato. Al ser el ejercicio del derecho de opción el núcleo de la presente litis , conviene transcribir la estipulación 11ª, que lo prevé:

"(UNDECIMA) Opción de Compra.- Doña Mª Antonia Madroñero Agreda en nombre de la entidad arrendadora a la que representa en este acto concede a Don Florencio y Doña Paloma (arrendatarios del bien objeto de este contrato) opción de compra sobre el objeto descrito en el exponendo 1 del presente contrato, la cual deberá ejercitarse en el período comprendido entre el día 24/12/06 y el día 24/12/07, siempre que sea comunicada la mencionada opción al arrendador con una antelación de al menos 3 meses antes de la fecha de finalización del presente contrato. Transcurrido dicho plazo, quedará sin efecto la opción mencionada y, en consecuencia, cancelada automáticamente, sin necesidad de notificación de ninguna clase. Para el supuesto del ejercicio de la opción de compra, en tiempo y forma, los comparecientes convienen que el precio de venta será de 180.303,63 € o en su defecto, cualquier otra oferta superior que una tercera persona, física o jurídica, realice al propietario entre el periodo 24/09/07 al 24/12/07, si el arrendatario no hubiese comunicado al arrendador su ejercicio de opción de compra, según lo pactado para dicho caso entre las partes en el párrafo primero de esta cláusula. De producirse el ejercicio de la opción de compra por los arrendatarios de acuerdo al precio pactado en esta cláusula, la forma de pago del precio se pactará en ese momento entre los partes, siendo todos los gastos inherentes a la misma de cargo de la parte adquiriente."

El matrimonio demandante, optante, formuló demanda, en cuyo suplico interesó la declaración de la validez y vigencia del precontrato de opción de compra de 17 de enero de 2003 y la condena a la concedente MAGNETOHEALING, SL a otorgar escritura pública de compraventa y al resarcimiento de daños y perjuicios, que concretó en la audiencia previa. Literalmente dice así:

1. - Declare la plena validez y vigencia del contrato privado de opción de compra de fecha 17 enero 2003. 2º.- Condene a la demandada a cumplirlo en sus propios términos y en consecuencia otorgue escritura pública de compraventa sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Madrid por el precio de 180.303,63 €. 3º.- Que en su caso y previa declaración de incumplimiento por parte de la demandada, la condene al resarcimiento de los daños y perjuicios y abono de intereses, dejando para la fase de ejecución de sentencia el establecimiento de las bases para la liquidación y su cuantía. 4º.- La condene al abono de las costas de la presente litis.

SEGUNDO .- El precio en que la sociedad compró en 2003 fue, como se ha dicho, de 132.222, 66 €, se pagan el mes 841 ,42 € como arriendo y el precio de venta, si se ejercita la opción, en 2007 es de 180.303, 63 €; una diferencia de cuatro años que implica un incremento de cerca de 50.000 €, más las rentas percibidas. Lo que implica o puede implicar, en primer lugar, la posible aplicación de la ley de usura y en segundo lugar, la posible prohibición del pacto comisorio (la llamada "venta a carta de gracia"), cuyas dos posibilidades no se han alegado en la instancia, ni en casación; en tercer lugar, cuando en la opción de compra se hace referencia a la finalización del contrato debe aplicarse la norma imperativa del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que es de cinco años mínimo.

Las sentencias de instancia, del Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid de 12 enero 2010 y de la Audiencia Provincial, Sección 14ª, de la misma capital, de 29 septiembre 2010 , han desestimado la demanda, por entender que no se había ejercitado la opción en plazo. La sentencia de la Audiencia Provincial, que confirma la del Juzgado lo resume así:

"Por tanto, si en la polémica cláusula se está regulando como una posibilidad lícita, que el optatario o concedente ponga en venta la vivienda a terceros durante los últimos meses de vigencia del contrato de arrendamiento, debemos entender que, por la partes, se está aceptando que en ese momento la sociedad arrendadora estaba desvinculada del contrato de opción, en cuanto el mismo se había extinguido al haber caducado el derecho del optante por falta de ejercicio en plazo, pues en otro caso nunca podría autorizarse al concedente que dispusiera del inmueble al ir en contra de la naturaleza del contrato. "

TERCERO .- La doctrina de esta Sala sobre la interpretación de los contratos es reiterada en el sentido de que es función del Tribunal a quo a no ser que aparezca que ha sido ilógica, arbitraria o contraria a derecho.

La cláusula 11ª del contrato de arrendamiento antes transcrita literalmente es confusa, que la sentencia de la Audiencia Provincial califica de polémica, es contradictoria cuando señala el plazo de ejercicio de la opción y, al tiempo, impone una comunicación de que se va a ejercer (lo que significa verdadero ejercicio de la opción, sin perjuicio de la consumación al otorgar la escritura pública) "al menos tres meses antes de la fecha de finalización del presente contrato"; no hay que olvidar que este contrato de arrendamiento urbano de viviendas finaliza en 2008 por imperativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Lo que no aparece claro es que el ejercicio de la opción finalice en septiembre, por mor del período de comunicación, o en diciembre de 2007, como reza el contrato. La confusión se acrecienta cuando prevé el precio "para el supuesto del ejercicio de la opción de compra" y añade "o en su defecto, cualquier otra oferta superior que una tercera persona..." en cuyo caso se dará el derecho de tanteo, el cual lo impone la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que sea necesaria ni útil la previsión contractual.

A todo ello se suma que, tal como declara probado la sentencia de la Audiencia Provincial, "la confusa cláusula fue redactada por la parte demandada, en concreto por un asesor jurídico de la empresa demandada" .

Lo realmente cierto es que las partes comparecieron ante notario el día 21 diciembre 2007, dentro del período de vigencia del derecho de opción, y manifestaron la voluntad de ejercicio de tal derecho, a lo que se negó la sociedad demandada, arrendadora y concedente de la opción. Esta, como consta en autos, anteriormente había negado y rechazado las comunicaciones que le habían remitido, anticipando su voluntad del ejercicio de la opción, la parte optante -demandante y recurrente en casación- a la dirección que consta en el contrato de arrendamiento, en el poder para pleitos, en el Registro Mercantil, en la carta que dirigieron a los optantes el 8 noviembre 2007 y en todas, sin excepciones, las referencias a la sociedad en la que consta el domicilio.

Tal como recuerda la sentencia de 7 mayo 2010 :

Cuando se ejercita ésta -perfección del precontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente.

Lo cual lo había dicho ya la del 23 abril 2010:

El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ( "implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso

CUARTO .- Analizando los motivos del recurso de casación que ha interpuesto la parte demandante en la instancia, parte optante, encaja en lo expuesto anteriormente el motivo segundo que alega la infracción del artículo 1288 del Código civil por razón de que la sentencia recurrida ha realizado una interpretación de la cláusula litigiosa favorecedora de la parte que ha ocasionado la oscuridad.

Como dice la sentencia de esta Sala, del 15 enero 2013 ,

En este sentido, hay que señalar que la infracción del artículo 1288 del Código Civil , tal y como se denuncia y argumenta, no resulta aplicable en el presente caso. En efecto, la norma que establece el citado precepto tiene su fundamento en el principio de la buena fe contractual en sentido objetivo y resalta tanto la autorresponsabilidad del declarante, como la debida protección en la confianza generada, de suerte que, como hemos señalado, entre otras, Sentencia de 18 de junio de 2012 (nº 406, 2012), la autorresponsabilidad del declarante se aplica muy especialmente en la contratación bajo condiciones generales, artículo 10.2 de LGDCU .

Dicho artículo establece la regla contra proferentem: el contrato que contenga una cláusula oscura, difícil de entender o de complicada comprensión, no debe favorecer al autor de la oscuridad y, a la inversa, favorecerá a la parte que no ha ocasionado tal oscuridad.

La sentencia de 10 enero 2006 destaca que esta norma constituye "aplicación del principio de buena fe objetiva, como modelo o estándar de conducta que integra el contrato" y añade que esta regla es "no sólo de sanción por falta de claridad sino, sobre todo, como protección de la contraparte". "Como aplicación del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial", reiteran las sentencias de 17 octubre 2007 , 2 abril 2009 y 17 octubre 2011 .

Las sentencias de instancia solamente fundan su resolución en el texto escrito, sin profundizar en prueba alguna sobre la posible intención de los contratantes, aunque ciertamente el texto lo redactó una parte y la otra -el matrimonio demandante- se limitó a aceptar y firmar el texto confuso. La sentencia recurrida, confirmando la de primera instancia, da una interpretación de la cláusula relativa al ejercicio del derecho de opción, totalmente favorable a la concedente de la opción, la sociedad demandada y excesivamente contraria al matrimonio optante. Lo cual implica la infracción directa de la norma de interpretación contra proferentem , del artículo 1288 del Código civil . Aplica el artículo 1286 y tras citar una serie de sentencias, llega a la conclusión, que antes ha sido transcrita literalmente, de que ante la cláusula "polémica" debe interpretarse, conforme a la naturaleza y objeto del contrato (como dispone este artículo) de forma plenamente favorable a la parte que ha ocasionado la oscuridad (en contra de lo que ordena el artículo 1288".

QUINTO .- Por todo lo expuesto, procede estimar el motivo segundo del recurso de casación, sin que sea preciso entrar en el estudio de los demás, ya que con dicha estimación, esta Sala asume la instancia y debe resolver sobre el fondo, conforme a lo que prevé el artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , casando la sentencia recurrida.

Procede, en consecuencia, la declaración de validez y vigencia del derecho de opción contenida en el contrato de arrendamiento de 17 enero 2003 y, por ello, condenar a la sociedad demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, de la vivienda a que se refiere. Dicha sociedad deberá devolver lo que le había sido entregado en concepto de fianza, del arrendamiento, pues el ejercicio de la opción se remonta al 21 diciembre 2007 y desde esta fecha, los arrendatarios, optantes, dejaron de serlo y devinieron propietarios, por lo que les deberá ser devuelto el importe de las rentas que pagaron desde entonces.

Tal como dice la sentencia de la Audiencia Provincial, "la falta de claridad de la estipulación 11ª del contratoque fue redactada por la sociedad demandada, provoca una clara dificultad jurídica que nos aconseja abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )", y conforme a los mismos artículos, no cabe condena en las costas causadas en este recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.