STS 98/2012, 29 de Febrero de 2012

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de la entidad mercantil Leisure Inmo-Service, S.L. contra la mercantil Promoplaza Fuengirola, S.L.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte en su día sentencia por la cual, estimando la demanda interpuesta por esta representación procesal declare que procede: 1º.- Condenar a la demandada al cumplimiento del contrato suscrito con mi representada el 20 de septiembre de 2002 obligándole a satisfacer un total de 4.733.594'7 euros más los intereses legales correspondientes.- 2º.- De forma subsidiaria, para el supuesto de que se entendiera que no es posible el cumplimiento, que le condene a abonar 4.733.594'7 euros más los intereses legales correspondientes por la resolución del citado contrato.- 3º.- Condenar en costas a la demandada por aplicación del art. 394 LEC 1/00."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de Promoplaza Fuengirola, S.L. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, dicte "... sentencia por la que absolviendo a mi representada de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda, se desestime la misma en su integridad, imponiendo las costas de este procedimiento a la parte actora" ; al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: dicte "... en su día sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos: 1ª) Se condene a la entidad demandada a abonar a la actora reconvencional la suma de 2.213.391,19.- Euros más los intereses legales correspondientes.- 2º) Se impongan las costas del presente procedimiento al demandado."

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado que dicte "... sentencia desestimando dicha demanda, con expresa imposición de las costas a la parte contraria."

4. - Convocadas las partes a la audiencia previa, se abordó la cuestión atinente a la escisión de la entidad mercantil demandada Promoplaza Fuengirola S.L., que lo hizo en su totalidad, aportando su patrimonio a las sociedades beneficiarias ya existentes Halland Investment S.L. y Evenly Mataer S.L ocupando en el juicio la posición de la transmitente del objeto litigioso. Las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

5. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 21 de septiembre de 2007, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando como estimo la demanda formulada por la entidad mercantil Leisure Inmo-Service S.L., frente a la mercantil Promoplaza Fuengirola S.L., cuya posición en juicio fue ocupada por auto de 13-XI-06 por Halland Investment S.L. y posteriormente por Evenly Mater S.L., debo condenar y condeno a dichas demandadas a que abonen a la actora, en cumplimiento del contrato de 20-9-02, la suma de 4.733.594,7 euros, más los intereses legales procedentes desde la fecha de la interpelación judicial, y al pago de las costas procesales."

En fecha 23 de noviembre de 2007 se dictó auto de aclaración de la mencionada sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "Súplase la omisión padecida en la sentencia dictada en estos autos 691/05, de fecha 21/09/05 al no hacerse mención expresa en su fallo al hecho de desestimarse íntegramente la reconvención formulada por las demandadas entidades mercantiles Halland Investment, S.L. y Evenly Mater, S.L. debiendo serle impuestas las costas procesales causadas en la misma al haberse rechazado íntegramente sus pretensiones."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación las entidades demandadas Halland Investment, S.L. y Evenly Mater, S.L., y sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga, dictó sentencia con fecha 22 de enero de 2009 , cuyo Fallo es como sigue: "Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Ernesto del Moral Chaneta, en nombre y representación de las entidades Halland Investment, S.L. y Evelyn Mater, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2007 y auto aclaratorio de fecha 23 de noviembre de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Fuengirola , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 691/05, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a las recurrentes las costas de esta alzada."

La Procuradora doña Marta García Solera, en nombre y representación de Halland Investment S.L. y Evelyn Mater S.L. interpuso recurso de casación, amparado en el artículo 477.1 y 2-2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y fundado en los siguientes motivos: 1) Por infracción del artículo 1281-1º del Código Civil ; 2) Por infracción del artículo 1282 del Código Civil ; 3) Por infracción del artículo 1285 del Código Civil ; y 4) Por infracción del artículo 1450 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 2 de febrero de 2010 por el que se acordó la admisión del recurso y que quedara el mismo, sin más trámites, pendiente de señalamiento, al no haberse personado la parte recurrida.

No habiéndose solicitado la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 8 de febrero de 2012, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

La entidad Leisure Inmo-Service S.L. interpuso demanda contra Promoplaza Fuengirola S.L. -luego escindida en Halland Investmen S.L. y Evenly Mater S.L.- interesando que se dictara sentencia por la cual: 1.- Se condene a la demandada al cumplimiento del contrato suscrito con la demandante el 20 de septiembre de 2002, obligándole a satisfacer un total de 4.733.594,7 euros más los intereses legales correspondientes; 2.- De forma subsidiaria, para el supuesto de que se entendiera que no es posible el cumplimiento, que se le condene a abonar 4.733.594,7 euros, más los intereses legales correspondientes para la resolución del citado contrato; 3.- Se condene a la parte demandada al pago de las costas.

Dicha reclamación tiene su origen en el contrato celebrado entre las partes en virtud del cual la demandada concedía a Leisure Inmo-Service S.L. la comisión de venta en exclusiva de todas las unidades que se integrarían en el Conjunto Inmobiliario de "Calanova Palm Golf".

Sostiene la demandante que, si bien inicialmente la demandada abonó las comisiones pactadas, desde el mes de agosto de 2003 empezó a rehusar la firma de los contratos de compraventa hasta tanto no se hubiera obtenido la licencia de obras, argumentando que era imposible llevar a cabo la promoción por no haber sido obtenida la licencia por defectos que, en todo caso, eran subsanables; y viene dicha demandante a justificar la interposición de la demanda en el hecho de que se había pactado libremente entre las partes que el devengo de las comisiones se produciría al convenirse la venta, tanto en los casos de firma del contrato de compraventa como del simple documento de reserva.

La demandada contestó a la demanda oponiéndose a la misma, argumentando en el sentido de que el derecho a percibir la comisión por la parte actora sólo tendría lugar en los contratos de compraventa firmados y en que el comprador hubiera abonado el 30% del precio, quedando excluidas todas las órdenes de reserva, respecto de las que además manifestó que, de las ciento setenta y ocho existentes sobre la promoción, noventa y dos habían sido canceladas por los adquirentes y, respecto de ochenta y seis, se había instado resolución judicial.

Además, al haber sido cancelados ochenta y ocho contratos, formuló reconvención interesando la devolución por la demandante de la cantidad de 2.213.391,19 euros, en concepto de comisiones cobradas con el IVA incluido.

Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de 21 de septiembre de 2007, aclarada por auto de 23 de noviembre siguiente, por la que estimó la demanda y condenó a las demandadas, Halland Investmen S.L. y Evenly Mater S.L., a satisfacer a la demandante la cantidad reclamada, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la interpelación judicial, con desestimación de la reconvención e imposición a las demandadas de la totalidad de las costas causadas en el proceso.

Las demandadas recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª) dictó sentencia de fecha 22 de enero de 2009 por la que desestimó el recurso con imposición a las recurrentes de las costas de la alzada.

Contra dicha resolución han recurrido en casación las referidas demandadas.

La sentencia dictada por la Audiencia pone de manifiesto (fundamento de derecho cuarto) cómo no existe discusión entre las partes en conflicto sobre la existencia y validez del contrato denominado de "comisión" suscrito con fecha 20 de septiembre de 2002, centrándose la misma en la interpretación que deba darse en lo referente a la percepción por parte de la demandante de las cantidades pactadas.

A continuación reproduce la estipulación sexta del contrato, que es del siguiente tenor:

"la contraprestación que, por el desempeño de la función de venta concedida en el presente contrato, corresponderá al Comisionista será la cantidad que corresponda al doce por ciento del precio de venta acordado, según lo pactado en la estipulación anterior, para las primeras ochenta -80- unidades vendidas; cantidad a la que habrá que añadir el IVA correspondiente, actualmente un 16%.

A partir de la unidad ochenta y uno, incluida, ambas partes convienen que la contraprestación que, por el desempeño de la función de venta concedida por el presente contrato, corresponderá al Comisionista será la cantidad que corresponda la quince por ciento del precio de venta acordado, según lo pactado en la estipulación anterior, cantidad a la que habrá que añadir el IVA correspondiente, actualmente un 16%.

Esta contraprestación se devengará a favor del Comisionista, dada su condición de exclusivista, en todos aquellos supuestos de venta de las unidades descritas en el expositivo II del presente contrato, haya o no intervenido como agente inmobiliario de la operación de venta, no pudiendo denegar el Comitente el pago de dicha contraprestación amparándose en el hecho de la no intervención del Comisionista.

En todos los supuestos en los que el Comisionista tenga derecho a percibir la contraprestación antes indicada, ésta será abonada en su totalidad por el Comitente cuando el comprador de la finca haya satisfecho, como mínimo, el treinta por ciento del precio de venta convenido, más su IVA correspondiente, a la firma del contrato privado de compraventa. Pero la citada contraprestación se devengará tan pronto haya quedado convenida entre el Comitente y comprador la operación de compraventa.

Para todos aquellos supuestos en que el Comitente acepte a la firma del contrato privado de compraventa un pago mínimo de un veinte por ciento del precio de compraventa, más su IVA correspondiente, aplazándose el diez por ciento restante a un plazo máximo de doce meses, aplazamiento que se instrumentará con letras de cambio, la contraprestación antes indicada será abonada por el Comitente al Comisionista de la siguiente forma: a) un 75% de la comisión a la firma del contrato privado de compraventa, y b) el 25% restante al pago de la primera de las letras de cambio instrumentadas".

En función de interpretación de dicha cláusula y, en concreto, sobre el "devengo" de la comisión, sienta la Audiencia las siguientes conclusiones:

1. Del contenido de los documentos de reserva se desprende claramente que se trata de un contrato de compraventa, pues en el mismo se recogen específicamente el objeto y el precio, estableciéndose igualmente la forma de pago y abonándose una primera entrega que, a modo de ejemplo, era de 5.985 euros en un contrato de compraventa cuyo precio final alcanzaba la cantidad de 258.000 euros.

2. Estamos, con la simple "reserva", ante un verdadero y cumplido contrato de compraventa, según lo define el artículo 1445 del Código Civil , y perfeccionado, conforme al artículo 1450 del mismo cuerpo legal , pues se contrató sobre cosa determinada, aunque futura, y precio cierto. A ello no obsta que en el contrato se establezca una convocatoria para la celebración de un futuro contrato de compraventa, porque las partes pueden contemplar una futura formalización de la compraventa en la que se usen las voces "compro" y "vendo".

3. Consta igualmente en las denominadas "órdenes de reserva", que la cantidad en ese momento entregada sería descontada del precio definitivo de la finca reservada, y que "el citado contrato deberá otorgarse en un plazo de treinta días contados desde la fecha del requerimiento de la Promotora notificando a la compradora su intención de formalizar el contrato de compraventa......."; es decir, que si en un momento futuro o posterior no se formalizó la compraventa en la que se usasen los vocablos "compro" y "vendo", fue debido a circunstancias en modo alguno imputables a la entidad Leisure Inmo Service, S.L. , y la labor desplegada por ésta hubiese sido eficaz si la propia parte demandada hubiese cumplido sus compromisos ultimando los contratos con quienes eran beneficiarios de las reservas, pero es por causas ajenas a la comisionista, e imputables a la vendedora, por las que decaen las aludidas operaciones de venta.

4. Se ha de aceptar el razonamiento del juzgador de instancia en el sentido de que "......el devengo, el derecho al percibo de la comisión nació con independencia de las posteriores vicisitudes que sufrieron las respectivas órdenes de reserva o contratos privados de compraventa concertados, pues todo lo relativo a su validez o eficacia o existencia....es una cuestión que sólo atañe a la demandada, y nunca a la actora, a quien la sentencia que se dicte en los correspondientes procedimientos no puede afectar al no ser parte de ellos....."

El motivo primero del recurso se formula por infracción de lo dispuesto en el artículo 1281.1º del Código Civil al haberse realizado una interpretación totalmente ilógica del contrato, contraria al sentido literal de sus cláusulas.

La propia parte recurrente pone de manifiesto, y afirma respetar al formular el motivo, la doctrina de esta Sala acerca de que la interpretación de los contratos es función atribuida al tribunal de instancia, cuyas ponderaciones deben ser mantenidas en casación frente al criterio particular e interesado de la parte recurrente, salvo que se trate de una valoración manifiestamente equivocada o errónea, en pugna como tal con las reglas de la lógica, o se vulnere alguna de las normas legales establecidas sobre la materia. Se puede citar al respecto, entre las más recientes, la sentencia de esta Sala nº 826/2010, de 17 diciembre (recurso 649/2007 ), según la cual la interpretación de los contratos es competencia de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por la Audiencia en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, con la única excepción de que se demuestre que ha vulnerado las reglas legales de interpretación contenidas en el Código Civil o que las conclusiones alcanzadas con su aplicación resultan de todo punto ilógicas, irracionales o arbitrarias, aclarando esa misma doctrina que no ha lugar a considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor hermenéutica abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial efectiva -por prescindir de las reglas de la lógica racional en la selección de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones-, el recurrente se limita en su recurso a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto, ya que también se ha dicho reiteradamente por la jurisprudencia que lo discutible en casación no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico , siendo así que en estos casos deberá prevalecer el criterio del órgano de instancia por no darse esa abierta contradicción aunque la interpretación recogida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS, entre las más recientes, de 24 de enero de 2006 , 12 de febrero de 2 006 , 8 de febrero de 2006 , 8 de marzo de 2006 , 13 de junio de 2006 , 23 de junio de 2006 , 20 de julio de 2006 , 14 de septiembre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 , 6 de febrero de 2007, RC nº. 941/2000 , 13 de diciembre de 2007, RC nº 4994/2000 , 21 de noviembre de 2008, RC n.º 2690/2002 , 20 de marzo de 2009, RC n.º 128/2004 y 19 de diciembre de 2009, RC n.º 2790/1999 , todas ellas citadas por las más recientes de 5 de mayo de 2010, RC n.º 699/2005 , 1 de octubre de 2010, RC n.º 633/2006 , 8 de noviembre de 2010, RC n.º 1673/2006 y 11 de noviembre de 2010, RC n.º 1485/2006 ).

Lo anterior responde a la consideración de que la eventual apertura de la función casacional hacia la comprobación de si en la instancia se ha hecho una interpretación adecuada del contrato supondría el establecimiento de una tercera instancia, lo que desde luego no ha querido el legislador y resulta contrario a la propia naturaleza del recurso extraordinario ( sentencia núm. 101/2011, de 4 marzo , y núm. 1040/2007, de 4 octubre , entre otras).

Sentado lo anterior, resulta patente la improsperabilidad del motivo en tanto que la Audiencia, como el Juzgado, han realizado una interpretación no sólo literal, sino también finalista, de la cláusula litigiosa atendiendo a la voluntad demostrada por los contratantes mediante ella, que no era otra que la de retribuir a la parte actora por su mediación al concluir contratos con los compradores cobrando una parte del precio para su entrega a dicho vendedor.

La previsión acerca de que la "totalidad" de la comisión se pagaría a la entidad demandante al satisfacer el comprador al menos un 30 % "a la firma del contrato privado de compraventa" hay que ponerla en relación con aquella otra según la cual el pago no sería total en ese momento cuando a la firma del contrato el comitente aceptara un pago de sólo el 20%. Y es que resulta muy llamativo que si, como afirma la parte demandada -hoy recurrente- el derecho al cobro había de nacer a la firma del contrato de compraventa, pero condicionado a la eficacia posterior del mismo y al otorgamiento de la escritura pública, se dijera expresamente que, no obstante, "la citada contraprestación se devengará tan pronto haya quedado convenida entre el comitente y comprador la operación de compraventa", lo que no puede ser interpretado en el sentido de que tal devengo no se produciría si el documento no llegaba a suscribirse entre vendedor y comprador por causas imputables a aquél por no estar en condiciones de poder incumplir sus obligaciones.

En definitiva, puede sostener la recurrente -como efectivamente hace al interponer el recurso- una interpretación distinta y favorable a que el derecho de la demandante estaba sujeto a que cada contrato llegara a consumarse, pero en absoluto la adoptada infringe la norma citada del Código Civil ni, por supuesto, resulta ilógica o arbitraria, sino que cabe calificarla como la más adecuada para que produzca efecto el contrato celebrado entre los litigantes.

Lo anterior lleva a la desestimación de los motivos segundo y tercero, en los cuales se discute igualmente la forma en que la Audiencia ha interpretado el contrato alegando ahora la infracción de los artículos 1282 y 1285 del Código Civil , que se refieren a los criterios interpretativos derivados de la actuación de las partes -posterior a la celebración del contrato- y a la interpretación conjunta y sistemática de las diferentes cláusulas estipuladas.

Dichos motivos ignoran, en primer lugar, la doctrina de esta Sala según la cual «con relación a las reglas de interpretación contenidas en el Código Civil, cuya vulneración abre la posibilidad de revisar la decisión de la Audiencia Provincial, debe recordarse que los artículos 1.281 a 1.289 CC contienen un conjunto de normas complementario y subordinado, entre las que ostenta rango prioritario la del primer párrafo del artículo 1.281 CC , referente a la interpretación literal, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego las contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de aquélla ( STS de 10 de mayo de 1991 , 29 de marzo de 1994 , 19 de diciembre de 1997 , 22 de enero de 1999 , 8 de julio de 1999 , 16 de enero de 2008 , 25 de noviembre de 2009, RC n.º 293/2005 , 10 de marzo de 2010, RC n.º 2413/2004 y 22 de junio de 2010, RC n.º 363/2006 , y entre otras)».

Además, en cuanto a la infracción de lo dispuesto por el artículo 1282 del Código Civil , no se precisan qué actos posteriores de las partes puedan contradecir la interpretación seguida por la Audiencia y desde luego no cabe extraer de lo pactado, como pretende la parte recurrente, que la definitiva percepción por la demandante de las cantidades devengadas por su intervención en la suscripción de las ventas -que era lo encargado a dicha demandante- estaba supeditada al "buen fin de la operación materializado en el otorgamiento de la escritura pública" incluso en el caso -que parece contemplar la parte recurrente- de que tal "buen fin" no se obtuviera por causas imputables a la propia promotora, lo que incluso conduciría a la consideración de que el nacimiento del derecho de la parte actora quedaría al arbitrio de la demandada, lo que no resulta posible atendido lo dispuesto por el artículo 1256 del Código Civil .

Del mismo modo, no puede aceptarse que mediante una llamada "interpretación sistemática y en conjunto" de las cláusulas contractuales, amparada en la norma del artículo 1285 del Código Civil , pretenda imponer la recurrente una interpretación del contrato en tal sentido frente a la más adecuada que ha sostenido la Audiencia que, razonablemente, lleva a que el contrato surta efecto y se retribuya la actuación de la comisionista por la captación de compradores -que ya inicialmente entregaban una cantidad próxima a los 6.000 €- sin depender la consumación de su derecho de condicionamientos que no afectan a tales compradores sino a la propia promotora.

El cuarto y último motivo se refiere a la infracción del artículo 1450 del Código Civil al aplicarse indebidamente el precepto a supuestos en los que no existen contratos de compraventa sino precontratos.

De dicha norma y del siguiente artículo 1451 del Código Civil pretende extraer la recurrente que la Audiencia ha realizado una calificación errónea de los contratos celebrados entre la comisionista Leisure Inmo-Service S.L. y los compradores, al considerar que existía compraventa desde el primer momento.

El motivo carecería en todo caso de efecto útil ya que, con independencia de la argumentación de la Audiencia en orden a la existencia de una verdadera compraventa desde el primer momento -al existir conformidad sobre la cosa y el precio y estar habilitada la actora para realizar verdaderos contratos de tal clase sobre los inmuebles así como para cobrar la entrega inicial de parte del precio, que haría llegar a la promotora- la sentencia impugnada recoge otro argumento que, por sí, resulta ya suficiente para la estimación de la demanda y que subsistiría aun en el caso de estimación del presente motivo.

Efectivamente, como ya se dijo, la sentencia afirma que «conectó eficazmente el mediador al comprador con la vendedora para finalmente ésta entender que no eran viables aquellos contratos pergeñados por el mediador en razón de las incidencias para la obtención de la licencia de obras, respecto de la cual era completamente ajeno el propio mediador, por lo que Leisure Inmo Service S.L. cumplió en un todo el contrato de comisión de fecha 20 de septiembre de 2002, desempeñando la labor que le fue encomendada, remitiendo el importe de las reservas al propietario de las parcelas, y materializando, en definitiva, la venta de las unidades contempladas en el tan reseñado contrato y en el plazo señalado al efecto».

Esta Sala ha declarado que no basta para la finalidad del recurso poner de manifiesto alguna vulneración legal que no sea por sí trascendente para el "fallo". Así, no prosperará cuando la eventual aceptación de la tesis jurídica del recurrente conduce a la misma solución contenida en la sentencia recurrida ( sentencias de 7 abril 1995 , 15 junio 2006 , 26 diciembre 2006 , 29 noviembre 2007 , 28 marzo 2011 y 29 marzos 2011, incluso cuando no es correcta la doctrina seguida por la sentencia impugnada, si la estimación del recurso no determina una modificación del "fallo" ( sentencia de 2 junio 2008 ). En consecuencia, resulta innecesario el planteamiento de la cuestión acerca de si los contratos celebrados entre la demandante y los terceros suponían la existencia de una compraventa perfecta.

Procede en consecuencia la desestimación del recurso con imposición de costas a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto por los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.