SAP Málaga 14/2009, 22 de Enero de 2009
| Ponente | INMACULADA MELERO CLAUDIO |
| ECLI | ES:APMA:2009:150 |
| Número de Recurso | 582/2008 |
| Número de Resolución | 14/2009 |
| Fecha de Resolución | 22 de Enero de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 5ª |
SENTENCIA Nº 14
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 5ª
PRESIDENTE : ILMO. SR.
D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. MELCHOR HERNÁNDEZ CALVO
Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 1 DE FUENGIROLA
ROLLO DE APELACION: Nº 582/08
JUICIO Nº 691/05
En la ciudad de Málaga, a veintidós de enero de dos mil nueve.
Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 691/05 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso el Procurador Don Ernesto del Moral Chaneta, en nombre y representación de las entidades HALLAND INVESTMENT, S.L. y EVELYN MATER, S.L.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 21 de septiembre de 2007 , en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: " Que estimando como estimo la demanda formulada por la entidad mercantil Leisure Inmo-Servicie S.L., frente a la mercantil Promoplaza Fuengirola, S.L., cuya posisición en juicio fue ocupada por auto de 13-XI-06 por Halland Investmen S.L. y posteriormente por Evelyn Mater S.L., debo condenar y condeno a dichas demandadas a que abonen a la actora, en cumplimiento del contrato de 20-09-02, la suma de 4.733.594,7 euros, más los intereses legales procedentes desde la fecha de la interpelación judicial, y al pago de las costas procesales".
Con fecha 23 de noviembre de 2007 se dictó auto aclaratorio del anterior cuya parte dispositiva dice literalmente:"SUPLASE LA OMISIÓN PADECIDA EN LA SENTENCIA DICTADA en los autos 691/05, de fecha 21/09/05 al no hacerse mención expresa en su fallo al hecho de desestimarse íntegramente la reconvención formulada por las demandadas entidades mercantiles Halland Investment S.L. y Evelyn Mater, S.L. , debiendo serle impuestas las costas procesales causadas en la misma al haberse rechazadoíntegramente sus pretensiones".
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 20 de enero de 2.009, quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.
Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Fuengirola, se alzan las apelantes entidades HALLAND INVESTMENT, S.L. y EVELYN MATER, S.L. centrando en primer lugar lo que ha sido objeto de debate, afirmando que realmente es la interpretación del contrato de comisión suscrito el 20 de septiembre de 2002, por el que PROMOPLAZA FUENGIROLA, S.L., (luego escindida en HALLAND INVESTMEN, S.L. y EVELYN MATER, S.L.) concedía la exclusiva de ventas a la parte actora LEISURE INMO-SERVICE, S.L., sobre una promoción inmobiliaria; y entiende que las conclusiones a las que lleva la resolución impugnada son ilógicas y en lo económico enormemente desorbitadas.
Y así, respecto a la interpretación del contrato cada una de las partes contratantes adopta una posición, a saber:
.- Según las parte actora, comisionista: procede el pago de comisión, "tanto en lo casos de firma del contrato de compraventa como del documento de reserva".
.- Según las apelantes, promotor comitente, el derecho a percibir la comisión "solo tendría lugar en los contratos de compraventa firmados, y donde el comprador hubiese abonado el 30% del precio y quedando excluidas todas las órdenes de reserva".
Y señala que el importe de las comisiones que se reclaman, derivadas de meras reservas, no concluidas posteriormente en contratos de compraventa, se eleva a 4.457.212,50 euros, mientras que el importe de comisiones no abonadas por contratos de compraventa firmados, aunque posteriormente resueltos, es de 276.382,20 euros.
Con relación a la interpretación del contrato de comisión objeto de litis, insisten las apelantes en que la sentencia recurrida incurre en un flagrante error por los siguientes motivos:
-
- Porque va contra sus propios conclusiones y concluye contra la propia lógica de lo que afirma, puesto que el contrato, haciendo valer la autonomía de las partes, establecía expresamente que el mediador solo cobraría cuando el vendedor obtuviese el 30% del precio.
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- Porque usa la palabra devengo como equivalente a nacimiento de la obligación de pago, cuando expresamente se ha pactado que ésta exige el contrato de compraventa y el cobro de al menos el 30% del precio de la venta.
-
- Contra lo que en las "Ordenes de Reserva" se manifiesta y pacta, porque expresamente se remiten al contrato de compraventa posterior, negando por tanto que el documento de reserva constituya la perfección del contrato.
-
- Porque confunde perfección del contrato y consumación, sin haber hablado ni tan siquiera de la traditio en este último supuesto.
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- Porque deja sin resolver en su interpretación del contrato cuestiones imprescindibles o llega a conclusiones absurdas: qué ocurre si no se abona el precio o qué ocurre si lo abonado es menos del 30% estipulado.
-
- Porque obvia, y no analiza hechos absolutamente relevantes: la conducta de las partes, que durante dos años se comportan de acuerdo a que la comisión se abona al firmar el contrato de compraventa, no las reservas; que las licencias se tramitaron sin interrupción y adecuadamente durantecuatro años; lo alto de los porcentajes de la comisión, que no cuadra con que la labor del comisionista concluya con la mera reserva; o la propia definición del período de vigencia que lo prolonga hasta la firma de las escrituras públicas.
Discrepan igualmente de la tesis mantenida por la Juzgadora a quo respecto a los documentos de reserva, que entiende ésta que recogían con total precisión el objeto de la venta y el precio, y por tanto, quedaban delimitados los elementos esenciales de la compraventa, y que el contrato establecía que como el devengo se producía el "convenirse la venta", esto se producía con la reserva.
Por último, y después de analizar la naturaleza del contrato de comisión en la doctrina y jurisprudencia, incide en dos cuestiones íntimamente unidas, como son las comisiones retenidas por contratos de compraventa resueltos que se reclaman en el suplico de la demanda por importe de 276.382,20 euros, y la reconvención, esto es, la devolución de comisiones efectivamente abonadas por contratos de compraventa posteriormente resueltos y que se elevan a la suma de 2.213.391,19 euros.
La parte apelada interesa la íntegra confirmación de la resolución impugnada, afirmando, con relación a la reconvención formulada de contrario, que se le reclamaba la devolución de las comisiones relativas a aquellos contratos de compraventa posteriormente resueltos, lo cual se consideraba improcedente tanto por razones de forma como por motivos de fondo; y ello, en primer lugar, porque cuando se celebró la Audiencia Previa se comprobó que PROMOPLAZA FUENGIROLA, S.L. se había extinguido por escisión total a favor de dos sociedades HALLAND INVESTMENT, S.L. y EVELYN MATER, S.L., y como dicha escisión era anterior a la formulación de la reconvención, se alegó la falta de legitimación activa para formularla por parte de PROMOPLAZA FUENGIROLA S.L., siendo dicha excepción acogida en la sentencia, siendo revelador a estos efectos que no se realice en el recurso comentario alguno sobre tal extremo, de tal modo que en realidad el fundamento de la sentencia para rechazar la reconvención ni siquiera se discute en el recurso de apelación.
Y en cuanto al fondo, aún cuando lo considera innecesario, tampoco procedería la estimación de la reconvención, esto es, la devolución de las comisiones cobradas correspondientes a los contratos que fueron resueltos, puesto que para que LEISURE INMO-SERVICE, S.L. tuviera que devolver las comisiones tendrían que concurrir, a tenor de lo previsto es la estipulación duodécima, las siguientes circunstancias: a) que la parte contraria hubiera requerido al comprador para la formalización de la correspondiente escritura pública; b) que el comprador no formalizase la escritura, en el plazo señalado, incumpliendo sus obligaciones contractuales; c) que la parte contraria hubiese resuelto dicha venta, y que además le hubiese fijado plazo para proceder a la reventa; y d) que a pesar de todo lo anterior, no hubiese revendido en plazo.
Y en cuanto a la demanda principal objeto del presente procedimiento, considera absolutamente procedente el abono por parte de las demandadas de la suma 276.382,20 euros, correspondientes a comisiones por contratos firmados;, y de la suma de 4.457.212,50 euros, por las comisiones por las reservas firmadas cuyos contratos no llegaron a firmarse por causas a ella no imputables; y matiza con relación a este último importe, que existe un erróneo planteamiento del recurso de apelación, porque en este pleito no se debate exclusivamente "la interpretación del contrato de comisión suscrito el 20 de septiembre de 2002 por el que PROMOPLAZA FUENGIROLA, S.L. (luego HALLAND INVESTMENT, S.L. y EVELYN MATER, S.L.) concedía la exclusiva de ventas a LEISURE INMO SERVICE, S.L., sobre una promoción inmobiliaria", puesto que el litigio viene provocado por el flagrante incumplimiento de sus obligaciones por la parte contraria; es decir, es totalmente incorrecto el simplista resumen que de contrario se hace en su recurso, al decir que LEISURE INMO SERVICE, S.L. considera que procede el pago de la comisión "tanto en los...
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