STS 310/2010, 14 de Mayo de 2010

1.- El Procurador Don Jaime Llorete Sebastián, en nombre y representación de Don Emilio, interpuso demanda de juicio ordinario, contra Wonder Corner S.L. y contra los esposos D. Luis Antonio y Doña Esperanza, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que estimando integramente la demanda, se acojan en ella los siguientes pronunciamientos: 1º.-Se declare la ilegalidad de la cesión del contrato de arrendamiento de fecha uno de marzo de mil novecientos noventa y ocho, descrito en el hecho segundo de la demanda; producida entre la entidad Worner Corner S.L como arrendataria cedente, y los esposos Esperanza Luis Antonio, como arrendatarios cesionarios; por no haber existido consentimiento de los arrendadores (cedidos) y por no haber sido notificada a los mismos dentro del mes legalmente exigido. 2º.-Como consecuencia de lo anterior, se declare la resolución del contrato de arrendamiento de uno de marzo de mil novecientos noventa y ocho que vincula a mi representado con la entidad mercantil Wonder Cornet S.L. sobre el local comercial sito en el edificio Gemelos III, local 1, de la calle Londres de Benidorm. 3º.- Y se declare el desahucio de los actuales ocupantes del local, y la consiguiente entrega de posesión a favor de los arrendadores, con apercibimiento de proceder a su lanzamiento en el trámite de ejecución de sentencia. 4º.- Se condene a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y todo ello con expresa condena de las costas procesales. 2.- La Procuradora Doña Teresa Cortés Claver, en nombre y representación de Luis Antonio y Doña Esperanza, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que en caso de estimarse integramente la demanda presentada de contrario, se condena, además a los codemandados, Wonder Corner SL, a reintegrar a mis representados, en la cantidad de diez millones de pesetas (10.000.000 ptas) entregadas a cuenta de la cesión, así como los seis millones de pesetas ( 6.000.000 ptas) que se han consignado en la cuenta de este Juzgado y, todo ello sin expresa condena en costas a esta parte por la buena fe acreditada en todo lo actuado.

El Procurador D. Juan Fernández de Bobadilla, en nombre y representación de Wonder Corner S.L contesto a la demanda y formulo reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que estimando la demanda de reconvención. 1º.- Ordene a los demandantes la firma de la escritura Publica de Compraventa del local sito en la calle Londres, s/n Edificio Gemelos III de Benidorm y por el precio de 185.762,60 euros pactados para la anualidad a partir de 1-3-2001 y descontando a dicha cantidad el 50% de los alquileres que se paguen hasta que se otorgue la escritura de venta, tal y como se obligaron los demandados en el contrato de 1-3-1988.2.- Si ello no fuere posible, otorgar la escritura pública de compraventa el Juzgado al que me dirijo a favor de mi representada en virtud del derecho de opción de compra que concedieron los hoy demandantes a Wonder Corner S.L. previo pago de la cantidad que le corresponde a los propietarios por la venta del local. 3.-Subsidiariamente, se declare la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados a mi representada por los firmantes del contrato Emilio y Felix por no cumplir su obligación contractual de venta del inmueble sito en la calle Londres, estimandose dicha indemnización en la cantidad de 195.540 euros que es el precio de venta que acordaron en el contrato del 1-3-1998 para la anualidad 2002-2003 más los interes legales desde la presentación de esta demanda.

El Procurador Don Jaime Lloret Sebastián, en nombre y representación de D. Emilio, contestó a la reconvención y alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que desestimando la demanda se acuerde la absolución de mi representada con expresa condena en costas.

El Procurador Don Jaime Llorete Sebastián, en nombre y representación de Doña Gloria, contestó a la reconvención y alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que desestimando la demanda se acuerde la absolución de mi representada con expresa condena en costas al actor. Por providencia de fecha 20 de enero de 2004, se declara la rebeldía de D. Marcelino y Roman .

3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Benidorm, dictó sentencia con fecha 26 de marzo de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la demanda inicial formulada por Don Emilio, representada por el Procurador Don Jaime Llorente Sebastián, contra Wonder Corner S.L, representada por el Procurador Don Juan Fernández de Bobadilla Moreno, y contra Don Luis Antonio y Doña Esperanza, representada por la Procuradora Doña Teresa Cortes Vlaver, sobre resolución de contrato de arrendamiento, debo 1) Absolver y absuelvo a dichos demandados de las pretensiones contra ellos deducidas. 2) con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas.Y estimando la demanda de reconvención formulada por Wonder Corner, S.L. representada por el Procurador D. Juan Fernández de Bobadilla Moreno, contra el inicial actor, Emilio, representado por el Procurador de los Tribunales D. Jaime Llorete Sebastián, contra Doña Otilia, representada por la Procuradora Doña Rosa Pavía Botelle, Dona Gloria, representada por el Procurador Don Jaime Lloret Sebastian, y contra D. Marcelino y Don Roman, como herederos de Don Felix, declarados en rebeldía sobre cumplimiento de contrato, debo: 3) condenar a estos demandados de reconvención a otorgar escritura pública de compraventa del local comercial sito en calle Londres, edificio Gemelos III, de Benidorm ( finca registral nº 12.427), a favor de la mercantil demandante de reconvención, por el precio de 185.762,60 euros, pactado para caso de ejercitar la opción para la anualidad a partir de 1 de marzo de 2001 y descontando a dicha cantidad el 50% de los alquileres que se paguen hasta que se otorgue la escritura pública de compraventa, conforme al contrato de 1 de marzo de 1998, con apercibimiento de que, de no hacerlo, se efectuará en su nombre por el Juzgado, previo pago de la cantidad que corresponde a los propietarios por la venta del local; 4) con expresa imposición de las costas a los demandados de reconvención.

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de D. Emilio y Doña Gloria y Doña Otilia,la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, dictó sentencia con fecha 15 de diciembre de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por una parte D. Emilio y Doña Gloria, representados por la Procuradora Doña Cristina Tarrega Gisbert y dirigidos por el Letrado D. Ricardo Carretero Luna. Y por otra Doña Otilia representada por la Procuradora Doña Sonia Budi Bellos y dirigida por el Letrado D. Javier Pérez Amorós, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Benidorm, con fecha 26-03-2004, en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la partes apelantes el pago de las costas causadas en esta instancias.

1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de D. Emilio y de Doña Gloria con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Se alega la infracción de los arts 29, 35, 37, 38 y 40 del Código Civil, en relación con el art. 11.1. de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, en relación también con el ejercicio del derecho de opción de compra por parte de la sociedad recurrida . SEGUNDO.- Infracción del art. 1526 del Código Civil, por aplicación analógica, en cuánto a que la cesión de un derecho no surtirá efecto sino desde la fecha en que se tenga por cierta. TERCERO.- Vulneración del art. 6.2. del Código Civil, en relación con el art. 386 de la LRC. CUARTO .- Vulneración del art. 1451 del Código Civil, en relación con los arts. 1255, 1256 y 1258 del mismo texto legal, al considerar que no concurren en el presente supuesto todos y cada uno de los requisitos exigidos legalmente para que el ejercicio de la opción de compra sea eficaz en derecho. QUINTO.- Infracción del art. 7.1. del Código Civil, en relación con el art. 11.1. de la LOPJ y art 247 de la LEC,. así como de la doctrina del retraso desleal en el ejercicio de un derecho. SEXTO.- Infracción de los artículos 32.4. 35 y 27.2. de la LAU de 1994, al considerar que la cesión del local de negocio fué inconsentido por el arrendador. SEPTIMO.- Vulneración de los arts. 1569. 3º, 1124 y 1091 del Código Civil, considerando que habiéndose producido por el arrendatario una cesión inconsentida debe declararse la resolución del contrato de arrendamiento, debiéndose acordar la entrega del local a los arrendadores, con apercibimiento y lanzamiento, a sus ocupantes.

Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Doña Otilia con apoyo en los siguientes MOTIVOS : PRIMERO.- Infracción del art. 1257 del Código Civil. SEGUNDO .- Vulneración del art. 1377 del Código Civil, en relación con los arts. 1261, 1301 y 102 del mismo texto legal. TERCERO .- Infracción del art. 408 del Código Civil, en relación con el art. 1301 del mismo texto legal. CUARTO .- Infracción del art. 7 del Código Civil y aplicación analógica del art. 34 de la LH .

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha dos de febrero de 2010 se acordó:

1. -No admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Doña Otilia, contra la sentencia dictada con fecha 15 de diciembre de 2004, por la Audiencia Provincial de Alicante (Sección Quinta) en el rollo de apelación nº 567/2004, dimanante de juicio ordinario 431/2002 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Benidorm.

2. -Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Emilio y Doña Gloria, contra la sentencia dictada con fecha 15 de diciembre de 2004, por la Audiencia Provincial de Alicante (Sección Quinta) en el rollo de apelación nº 567/2004, dimanante de juicio ordinario 431/2002 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Benidorm.

   Dese traslado a la parte para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte dias.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Nuria Munar Serrano, en nombre y representación de Wonder Cornwer S.L presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 5 de mayo del 2010, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

El presente procedimiento tiene su origen en una demanda de Juicio Ordinario interpuesta por D. Emilio contra la entidad WONDER CORNER, S. L., en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento por cesión inconsentida. También en la reconvención formulada por la demandada interesando la condena de los demandados a otorgar escritura pública de compraventa del local comercial litigioso, sito en c/ Londres, edificio Gemelos III, de Benidorm. La Sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda interpuesta, al entender que la cesión del local objeto del contrato de arrendamiento fue legal por el ejercicio del derecho de opción de compra ejercido por la sociedad demandada, como arrendataria; y por otro lado, estimando íntegramente la reconvención, condenó a los demandados reconvencionales a otorgar escritura pública de compraventa del local comercial objeto de autos.

En trámite de apelación, la Sentencia de segunda instancia, confirmó íntegramente la Sentencia recurrida por entender, que estamos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra, de fecha 1 de marzo de 1998, que tenía por objeto un local del Edificio Gemelos III, suscrito por D. Felix y Don Emilio, como arrendadores, y por Don Juan Alberto, como arrendatario, y que con fecha 6 de noviembre de 2001, y dentro del plazo establecido en aquél, para el ejercicio de la opción de compra, ésta se efectuó válidamente por el Sr. Juan Alberto, como administrador de la sociedad Wonder Corner, SL.,en dicho momento y arrendatario del local, y todo ello de conformidad con la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento. Por ello, la cesión posterior realizada por la entidad mercantil mencionada a D. Luis Antonio y Doña Esperanza, el día 12 de enero de 2002, es plenamente válida y eficaz, y surte todos los efectos legales.

Formulan recurso de casación contra la sentencia Don Emilio y Doña Gloria .

El escrito de interposición se formula básicamente a partir de una trascripción casi literal de las alegaciones hechas en el recurso de apelación. Como motivo primero se alega la infracción de los arts. 29, 35, 37, 38 y 40 del Código Civil, en relación con el art. 11.1 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada y con el ejercicio del derecho de opción de compra por parte de la sociedad recurrida.

Se desestima puesto que la sentencia no confunde la personalidad de la entidad Wonder Corner SL con la de su administrador. Lo que dice, interpretando la voluntad de las partes, es que el derecho de opción lo ejercitó esta sociedad y no su administrador, aun cuando no conste la firma como tal, y lo que realmente se pretende en el motivo es la revisión de una serie numerada de hechos, los mismos que planteó con motivo de la apelación, para tratar de acreditar que fue el Sr. Juan Alberto quien realizó, como persona física y arrendatario del local, la comunicación remitida mediante burofax de hecha 6 de noviembre de 2001, y estos ya fueron tenidos en cuenta, directa o indirectamente, en la sentencia, por lo que lo único que pretende es convertir el recurso de casación en una tercera instancia en el sentido no sólo de que no cabe nueva valoración de la prueba practicada, sino que debe aceptar los hechos que han sido declarados probados por la sentencia de instancia.

En el segundo motivo se alega la infracción del art. 1526 del Código Civil, por aplicación analógica, en cuanto que la cesión de un derecho no surtirá efecto sino desde la fecha en que se tenga por cierta Se desestima por dos razones: 1ª) porque el artículo 1256 ha considerado por esta Sala inidóneo para ostentar por sí solo un motivo de casación debido a su carácter genérico (SSTS 12-7-97; 9-2-99; 1-3-99; 31-5-99; 20-4-2001; 3-9-2009, entre otras muchas ). 2ª) Porque el motivo hace supuesto de la cuestión al partir unos datos de hecho distintos de los que fueron tenidos en cuenta por la Audiencia, redundando en lo ya expuesto en el primero sobre la actuación del Sr. Juan Alberto, lo que resulta inadmisible en casación.

Como tercer motivo se alega la vulneración del art. 6.2 del Código Civil, en relación con el art. 386 de la LEC . Sin duda el motivo está defectuosamente formulado, tanto en lo que se refiere a una cita de preceptos heterogéneos -sustantivos y procesales-, vedada en casación (STS 26 de octubre 2009, entre otras), como porque ninguna relación guarda con los hechos de la sentencia que se diga que el Sr. Juan Alberto ha renunciado a los derechos que pudieran haber derivado de la opción de compra permitiendo la continuación de la relación arrendaticia entre los propietarios del local y la nueva sociedad arrendataria.

En el cuarto motivo se aduce la vulneración del art. 1451 del Código Civil, en relación con los arts. 1255, 1256 y 1258 del mismo texto legal, al considerar que no concurren en el presente supuesto todos y cada uno de los requisitos exigidos legalmente para que el ejercicio de la opción de compra sea eficaz en derecho, como es el relativo al precio y su pago. Nuevamente el recurrente se limita a rebatir los hechos acreditados de la sentencia en cuanto al precio, para establecer sus propias conclusiones sobre la ineficacia de la opción de compra por haberse incumplido el requisito esencial de ofrecer el precio estipulado en la misma. La opción de compra, como precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir la celebración del contrato principal de compraventa, produce como efecto la puesta en vigor del contrato proyectado, como derecho y deber de una y otra de las partes. Y en el presente caso, habiéndose ejercitado la opción y perfeccionada la compraventa con la comunicación por el optante al concedente del ejercicio del derecho y extinguido así el derecho de opción, tal perfección se produce aunque no medie entrega de la cosa ni el pago del precio, pues entrega y precio pertenecen a la fase de consumación de la compraventa (STS 12 de mayo de 2009, entre otras). En el contrato de 1 de marzo de 1998 no se pacta expresamente la necesidad del pago del precio de la compraventa simultáneamente al ejercicio de la opción y tal pago del precio está referido al otorgamiento de la escritura pública y no al ejercicio de la opción.

El motivo quinto adolece los mismos defectos que el tercero. La cita de preceptos heterogéneos, como son el art. 7.1 del Código Civil, en relación con el art. 11.1 de la LOPJ y art. 247 de la LEC, así como de la doctrina del retraso desleal en el ejercicio de un derecho, hacen inviable el motivo, amén de que es inaceptable casacionalmente la versión de los hechos que pretende imponer la parte recurrente sobre la inactividad del optante; inactividad que, de existir, sería imputable a los propios recurrentes que dejaron de comparecer a la Notaría para el otorgamiento de la escritura.

La consecuencia de haberse ejercitado correctamente el derecho de opción, hace inviable el análisis de los motivos sexto y séptimo formulados con amparo en los arts. 32.4, 35 y 27.2 de la LAU de 1994 y arts. 1569.3°, 1124 y 1091 del Código Civil, pues cuando se insta la resolución del contrato de arrendamiento ya había sido ejercida la opción por quien era su titular.

La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas a la parte recurrente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.