Rectificación de errores. Exactitud e inexactitud del registro. El expediente de liberación de cargas. La doble inmatriculación
| Autor | Francisco Javier Gimeno Chocarro |
| Páginas | 547-579 |
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IX. RECTIFICACIÓN DE ERRORES.
EXACTITUD E INEXACTITUD DEL REGISTRO.
EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS.
LA DOBLE INMATRICULACIÓN
F J G C
I. EXACTITUD E INEXACTITUD DEL REGISTRO
.. L
Como aproximación inicial, la inexactitud registral es la falta de acuer-
do del Registro con la realidad jurídica extrarregistral. Dado que en nuestro
sistema la inscripción, por regla general, no es constitutiva, se puede dar tal
desacuerdo. En cambio, en los sistemas donde la inscripción es constitutiva la
discordancia entre Registro y realidad extrarregistral no puede darse, ya que
no existe más realidad jurídica, en lo que a inmuebles y derechos reales sobre
ellos se refiere, que la que publica el Registro.
El artículo 39 LH establece que “Por inexactitud del Registro se entiende
todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Re-
gistro y la realidad jurídica extrarregistral”.
Se discute si los conceptos de inexactitud y discordancia registral son o no
equiparables. Así lo entienden autores como DÍEZ PICAZO.
En cambio, otros autores consideran que no lo son, pues la concordancia es
un concepto genérico, más amplio, que se refiere tanto a los aspectos de hecho
como de derecho, mientras que la inexactitud es un concepto más específico y
que habla de inexactitud solo en caso de desacuerdo “en orden a los derechos
la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, incluyen-
Francisco Javier Gimeno Chocarro
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do tanto los que se refieren a derechos, como la inmatriculación de finca, como
a aspectos de hecho, por ejemplo la rectificación de la descripción de las fincas.
ROCA SASTRE, sobre la base de la Exposición de Motivos de la Ley Hipo-
tecaria de 1944, entiende que no hay inexactitud registral en los supuestos en
que no son aplicables los principios de legitimación y fe pública.
La inexactitud puede ser sobrevenida, e incluso inevitable, que se da des-
de que se produce el cambio real hasta que se inscribe, o puede ser en cambio
originaria, cuando el Registro publica un cambio que no se ha producido en
la realidad.
.. C R
Los principios de legitimación y de fe pública provocan, en los casos de
inexactitud registral, que a pesar de que lo que publica el asiento sea inexacto,
se presuma que el contenido del mismo es exacto y se produzcan los efectos
normales del asiento registral, en tanto no se lleve a cabo la rectificación. Por
ello, es deseable y necesario llevar a cabo dicha rectificación.
Según SANZ FERNÁNDEZ, la inexactitud puede ser corregida de dos ma-
neras: rectificando la realidad jurídica, de modo que se acomode a lo que
publica el Registro, a través de la prescripción adquisitiva y del juego del prin-
cipio de fe pública; o rectificando el Registro para adecuarlo a la realidad, que
será el supuesto más frecuente y lógico.
En opinión de JERÓNIMO GONZÁLEZ 276, la posibilidad de que la ins-
cripción no concuerde con la realidad jurídica surge: a) por falta de los presu-
puestos necesarios; b) por error del Registro; c) por modificación del derecho
inscrito; y d) por caducidad o extinción.
Por su parte, ROCA SASTRE 277 agrupa en cuatro categorías las causas que
pueden dar lugar a la inexactitud registral:
— El Registro permanece inalterado frente una realidad jurídica que
ha sufrido alteración. Se da en los casos de falta de inscripción de
los títulos de constitución, transmisión, modificación o extinción de
derechos reales sobre inmuebles.
— El Registro se altera frente a una realidad jurídica que permanece inalte-
rada. Es el caso de la inscripción de títulos nulos, falsos o defectuosos.
276 Estudios de Derecho Hipotecario y Civil, 2009, Tomo II, págs. 56 y siguientes.
277 Derecho Hipotecario,7ª ed., 1979, Tomo III, págs. 309 y siguientes.
Parte III. El registro de bienes: el Registro de la Propiedad
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— El Registro sufre alteración sobre la base de una mutación que se ha
producido en la realidad jurídica, pero que sin que ésta se traduzca
exactamente en aquel por error, ya sea por la omisión de elementos
del negocio, por la inclusión de elementos que no resultan del título
o por la reproducción inexacta o equivocada del título en el Registro.
— El Registro sufre una doble inmatriculación, por figurar inmatricula-
da una misma finca dos o más veces.
de la LH. Del primer párrafo de este artículo resulta la legitimación para soli-
citar la rectificación del Registro: “La rectificación del Registro sólo podrá ser
solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo
esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto”.
De este artículo se desprenden además las siguientes causas de inexacti-
tud registral y medios para corregirla:
a) Cuando la inexactitud provenga de no haber tenido acceso al Registro
alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero,
por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; se-
gundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el
Título VI de la Ley Hipotecaria, y tercero, por resolución judicial, ordenando
la rectificación.
La falta de inscripción de los títulos puede subsanarse por tanto mediante
la “toma de razón” 278 o inscripción del título no inscrito “si hubiere lugar a
ello”, es decir, que se inscribirá siempre que la calificación sea positiva y no lo
como puede suceder en los casos de doble venta; mediante la reanudación del
tracto sucesivo interrumpido, a través del expediente que hoy regula el artícu-
de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administracio-
nes Públicas, o en el caso de los proyectos urbanísticos de equidistribución,
por el procedimiento previsto en el artículo 9 del Real Decreto 1093/1997
de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de
naturaleza urbanística; y finalmente mediante resolución judicial que ordene
la rectificación, como último medio, en caso de que no den resultado los ante-
riores, para lograr la subsanación, y en el que en todo caso habrá de ser oído
en el correspondiente procedimiento el titular registral.
278 ROCA SASTRE, op cit., califica esta expresión como de sabor antiguo.
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