La eficacia del registro frente a terceros
| Autor | Jacobo Fenech Ramos/Diego Vigil de Quiñones Otero |
| Páginas | 489-514 |
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VII. LA EFICACIA DEL REGISTRO
FRENTE A TERCEROS
I. LA EFICACIA DEL REGISTRO FRENTE A TERCEROS. EFICACIA
DEFENSIVA: LA PRESUNCIÓN DE EXACTITUD Y LA POSESORIA. LA
LEGITIMACIÓN Y SU EFICACIA PROCESAL
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La finalidad primaria de la publicidad registral es la protección del tráfi-
co, la agilización de las transacciones inmobiliarias: con la garantía que supo-
ne la consulta de un Registro Público, se evitan las complicadas indagaciones
que sería necesario hacer sobre la titularidad de los derechos 164.
Nos encontramos ante un sistema registral de derechos o titularidades,
con gran prestigio internacional en cuanto a la tutela de la propiedad, debido
a los potentes efectos que la ley atribuye a la inscripción frente a terceros. De
los distintos sistemas de Registro Inmobiliario el más recomendable, por su
eficacia, es este tipo de Registro de Titularidades, en la terminología anglo-
sajona «Titles Registration System», cuyas notas características se centran en
que la información y efectos protectores que proporciona se refieren tanto a
la titularidad y delimitación del derecho sobre el inmueble como a las cargas
que lo gravan, cualquiera que sea su origen, y a las facultades dispositivas del
dueño 165.
Esta eficacia frente a terceros en la que se basa el sistema registral español
pivota sobre dos pilares: el principio de legitimación y el principio de fe pú-
blica registral. Ello lleva a la distinción que señaló LACRUZ entre una eficacia
164 LACRUZ BERDEJO, J.L. y SANCHO REBULLIDA F.A. (1984). Elementos de Derecho Civil III bis.
Derecho Inmobiliario Registral. Barcelona: Bosch. P. 11.
165 ARNÁIZ EGUREN, R. (1998). «El concepto de finca y la trascendencia de su descripción en el
Registro de la Propiedad y en el Catastro». Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 645, p. 366.
Jacobo Fenech Ramos
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defensiva y otra ofensiva de la inscripción 166. El primero de los aspectos, que
es objeto de este capítulo, lo constituyen las presunciones de exactitud y pose-
soria que se derivan de la formulación del principio de legitimación registral,
lo que implica atribuir un importante valor presuntivo a la inscripción que
permite la defensa de la titularidad que la misma publica. Y el segundo se re-
fiere a que la inscripción atribuye a su titular una posición inatacable incluso
aunque haya adquirido de quien no es dueño: se trata del principio de fe pú-
blica, que se estudia en otro capítulo de esta obra.
. E : L
2.1. Formulación legal
Inicialmente la Ley Hipotecaria de 1861 no dispensaba al titular inscrito
de las presunciones que en la actualidad se recogen en el texto legal vigente.
Fue en la reforma de 1909 y el RD de 13 de junio de 1927 cuando se introdujo
la presunción de posesión. No es hasta la reforma de 1944 y el vigente texto
refundido de 1946 cuando se introduce la formulación actual de la legitima-
ción, con la presunción de exactitud y posesoria.
El principio de legitimación, se consagra en el artículo 38 de la Ley Hi-
potecaria que dispone en su primer párrafo que «a todos los efectos legales
se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y perte-
necen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual
modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos». La formulación de este prin-
cipio supone la presunción de exactitud de los asientos registrales, en cuanto
a la existencia y pertenencia de los derechos según publica el Registro y se ve
complementada con la presunción de posesión.
Además, la Ley Hipotecaria insiste en la presunción de exactitud, desde
un punto de vista negativo, en cuanto a la extinción de los derechos, en su
artículo 97, conforme al cual «cancelado un asiento se presume extinguido el
derecho a que dicho asiento se refiera».
Junto a este aspecto sustantivo, la Ley Hipotecaria toma como punto de
partida la exactitud del Registro, desde el punto de vista procesal, lo que resul-
ta del artículo 1, párrafo 3 cuando afirma que los asientos del Registro están
bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras
no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley; exigiendo,
166 LACRUZ BERDEJO, J.L., op. cit., p. 137 y ss.
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