El registro y la realidad física: la finca

AutorJoaquin Delgado Ramos/Luis López Iglesias/Manuel Matas Bendito
Páginas267-352
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III. EL REGISTRO Y LA REALIDAD FÍSICA: LA FINCA
I. EL PRINCIPIO DE FOLIO REAL. EL CONCEPTO DE FINCA
REGISTRAL. LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS
REGISTRALES. RELACIÓN Y COORDINACIÓN ENTRE EL REGISTRO
Y EL CATASTRO. EL PORTAL DE ALERTAS GEOGRÁFICAS
REGISTRALES. INTEROPERABILIDAD DE LA CARTOGRAFÍA
REGISTRAL CON OTRAS OFICIALES EN MATERIA DE URBANISMO,
MEDIOAMBIENTE Y DOMINIO PÚBLICO
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1.1. Introducción
Siendo el derecho de propiedad, en esencia, el derecho más pleno que
uno o varios sujetos determinados ostentan sobre un determinado objeto (la
finca), en este capítulo se analiza qué se entiende por finca registral, por qué
el Registro de la Propiedad se lleva por fincas (principio de folio real) y cuáles
son las técnicas empleadas para tratar de identificar de manera inequívoca las
fincas registrales.
De entre tales técnicas destaca, como la más avanzada y eficiente, la de la
georreferenciación, que consiste en precisar las coordenadas de los límites de
la finca con arreglo a un sistema oficial de referencia geográfica. Esta técnica,
entre otras muchas ventajas, y gracias al empleo de las nuevas tecnologías, per-
mite que la información registral sea accesible a los ciudadanos y administra-
ciones a través de geoportales y empleando criterios de geolocalización, y que
interopere con otras cartografías oficiales como la catastral, o las generadas
por la actuación administrativa en materia de urbanismo, medioambiente y
titularidad y protección del dominio público.
Y en particular, dado que tanto el Registro como el Catastro, aunque con
requisitos y efectos radicalmente distintos, incorporan, gestionan y publican
información jurídica y económica sobre el territorio, se analizan las relaciones
Joaquin Delgado Ramos
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y diferencias entre la finca registral y el inmueble catastral, y sus respectivas
titularidades, así como las relaciones de colaboración y coordinación entre el
Registro de la Propiedad y el Catastro inmobiliario.
1.2. El principio de folio real
Un registro es, ante todo, un sistema organizado de información, en el
que se establecen unos determinados requisitos para la incorporación/ins-
cripción de datos y para su consulta y publicidad, y unos determinados efectos
jurídicos para los asientos practicados, y correlativamente, una privación de
efectos para los extremos susceptibles de inscripción pero no inscritos.
1.2.1. Marco comparativo.
Los registros de mero archivo de documentos, o de mera transcripción
extractada, se suelen organizar por un criterio puramente temporal, ya sea en
función de la fecha de formalización de cada documento (como ocurre con
el protocolo notarial), o de la fecha de acceso de dicho documento al registro
(como ocurre en cualquier registro de entrada de documentos).
Por su parte, los registros de personas, como ocurre con el Registro Civil
y con el Registro Mercantil, aún cuando disponen de un libro de entrada y
de un libro diario de presentación de documentos llevado por estricto orden
cronológico de entrada, organizan la información que es objeto de inscrip-
ción en base al principio de folio personal, es decir, abriendo un folio a cada
persona, y haciendo constar en él, de manera sucesiva, los distintos extremos
relativos a dicha persona, tales como su nacimiento, matrimonio o defunción,
en el caso de personas físicas, o su constitución, modificación o disolución en
el caso de las personas jurídicas.
En cambio, los registros de derechos, como ocurre con el Registro de
Propiedad, que también cuentan con libro de entrada y libro diario de pre-
sentación de documentos, se organizan en torno al principio de folio real,
que consiste en abrir folio específico no al sujeto, sino al objeto del dere-
cho de propiedad, es decir, a la finca, y en dicho folio ir haciendo constar
sucesivamente los extremos inscribibles relativos a cada finca como objeto
jurídico unitario, comenzando por su inmatriculación, y continuando por
las sucesivas alteraciones descriptivas de la propia finca y sucesión de las ti-
tularidades de derechos reales sobre la misma, y que puede concluir con el
cierre del folio real cuando dicha finca deja de tener vigencia o existencia
jurídica propia, por ejemplo, por haber sido objeto de agrupación, división
o reparcelación.
Parte III. El registro de bienes: el Registro de la Propiedad
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1.2.2. El sistema de folio real en la ley hipotecaria.
Nuestra Ley Hipotecaria optó decididamente y desde el primer momento
por organizar el Registro de la Propiedad español conforme al llamado prin-
cipio de folio real, y así se deduce con toda claridad de artículos como el 8,
cuando establece que “cada finca tendrá desde que se inscriba por primera
vez un número diferente y correlativo” y que “las inscripciones que se refieran
a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial”. El moder-
no artículo 9 incluso utiliza la tradicional expresión de “folio real”, al decir
que “el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral
único de aquélla” y que éste contendrá “la expresión de las circunstancias re-
lativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten
del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador”.
Como ha señalado la DGRN “el principio de folio real, como principio
fundamental en torno al cual se organiza el Registro de la Propiedad en Espa-
ña, implica que a cada finca se le abre un único folio real y se le asigna un có-
digo registral único, identificador inequívoco a nivel nacional y en base al cual
se producirá la interoperabilidad e interconexión de la información registral.
Y que todas las inscripciones, anotaciones, cancelaciones o notas marginales
relativas a esa única finca han de constar en su folio real.” 1
Debe destacarse aquí que la opción del sistema registral español por el
principio de folio real no es sólo una cuestión organizativa, sino que consti-
tuye el cimiento imprescindible sobre el que se levantan los pilares de todo el
edificio registral, como son los principios de prioridad, legitimación, tracto
sucesivo, inoponibilidad de lo no inscrito y fe pública registral. 2
En el apartado siguiente se analizan otras cuestiones de detalle relaciona-
das con el principio de folio real.
1 Véase apartado tercero de la RDGRN de 7/7/2017 por la que resuelve consulta planteada.
2 Parafraseando los respectivos preceptos legales a la vista del principio de folio real, podríamos
formularlos del siguientes modo, diciendo que “Inscrito o anotado preventivamente en el correspondiente folio
real en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real.”, y que “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo en el correspondiente folio
real”, y por eso, “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o ano-
tado en el correspondiente folio real el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los
actos referidos”. En definitiva, “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles,
que no estén debidamente inscritos o anotados en el correspondiente folio real en el Registro de la Propiedad,
no perjudican a tercero.”, y “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de perso-
na que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez
que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en el correspondiente folio real en el mismo Registro.”

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