El Derecho Inmobiliario registral
| Autor | Diego Vigil de Quiñones Otero |
| Páginas | 215-231 |
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I. El Derecho Inmobiliario registral
D V Q O
I. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
. D D
En una primera pincelada, podríamos decir que el Derecho inmobiliario
registral o Hipotecario, es la (sub) rama del Derecho (Civil) que se encarga de
estudiar el contenido de la Ley Hipotecaria, sus fundamentos, los principios que
la inspiran y su aplicación. Decimos rama o sub rama porque hay quien lo consi-
dera rama autónoma y quien no: CASTAN lo calificó, al cumplirse el siglo de la
Ley Hipotecaria de 1861, de “disciplina jurídica con honores de rama autónoma
del Derecho”, si bien a continuación, citando a ROCA SASTRE dice que es el des-
envolvimiento de una parte del Derecho civil 1. Decimos registral inmobiliario o
hipotecario 2 porque su denominación suele ser esta segunda, coincidente con la
denominación de la Ley reguladora del Registro de la Propiedad inmueble.
La amplitud de las materias que se regulan en la Ley Hipotecaria podría
hacer pensar que la denominación “hipotecario” e “hipotecaria” son insufi-
cientes, pues se regula todo lo relativo a la publicidad de los derechos reales,
lo cual es materia mucho más amplia que la estrictamente referida a las hipo-
tecas. Sin embargo, como señaló en el primer año de vigencia de la Ley Hipo-
tecaria de 1861 Pedro GÓMEZ DE LA SERNA, la denominación de las Leyes
ha de ser popular, pues “eligiéndose una denominación con mayores preten-
siones, que pareciera la más completa, la más comprensiva, la más filosófica,
1 CASTAN TOBEÑAS, J. “Influencia de la Ley Hipotecaria sobre la renovación del Derecho y la
Cultura jurídica en nuestra patria”. Revista crítica de Derecho inmobiliario. Número extraordinario conmemorativo
del primer Centenario de la Ley Hipotecaria de 1861. Madrid, 8 de Febrero de 1961. Pág. 5.
2 Forma esta de titular un gran tratado sobre la materia, GARCÍA GARCÍA, J.M. Derecho Inmobiliario
registral o Hipotecario. Civitas, Madrid 1988.
Diego Vigil de Quiñones Otero
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probablemente habría quedado escrita en la ley y desde luego otra le hubiera
reemplazado y casi puede asegurarse que sería la de Ley Hipotecaria” 3.
LACRUZ dijo que “obedece esta denominación al título de la Ley que
Lecciones de 1955 5) que “indiscutiblemente, cabría construir un Derecho in-
mobiliario total con las normas referentes a los bienes inmuebles. Nótese que
en tal caso, como señala WIEACKER, se estudiarían materias externas al Dere-
cho civil y que pertenecerían al “Derecho espacial público”: expropiación de
bienes inmuebles, concentración parcelaria, colonización, construcción de
viviendas protegidas, regulación de solares de diversas clases, Derecho fiscal,
juntamente con la regulación de los arrendamientos rústicos y urbanos, el ac-
ceso a la propiedad de las fincas arrendadas, y otras materias pertenecientes
en principio al Derecho de obligaciones”.
El concepto de Derecho Registral e Inmobiliario en España es de compleja
delimitación. Bienvenido OLIVER señaló que la denominación Derecho Inmo-
biliario corresponde al “conjunto de reglas o preceptos legales acerca de los
derechos constituidos sobre cosa raíz o inmuebles”. Desde éste concepto, se
quejaba OLIVER de que, a falta de correspondencia con el mismo de la de-
nominación y contenido de la Ley Hipotecaria, “han nacido, no sólo entre el
vulgo, sino entre personas peritas, conceptos falsos e incompletos acerca de la
naturaleza e importancia de las instituciones jurídicas regidas y ordenadas por
la misma” 6.
En efecto, la superficial equivalencia 7 con la que se utilizan las denomi-
naciones Inmobiliario e Hipotecario, requiere una profundización: Derecho
Hipotecario es algo más que Derecho Inmobiliario registral, pues se refiere a
las materias regidas por la Ley Hipotecaria, entre las cuales está la regulación
de ciertos aspectos sobre la eficacia erga omnes de todos los derechos reales
sobre inmuebles (no sólo la regulación íntegra del derecho real de hipoteca)
3 GÓMEZ DE LA SERNA, P. La ley hipotecaria, comentada y concordada con la legislación anterior espa-
ñola y extranjera, precedida de una introducción histórica y seguida de un diccionario y formularios para su más fácil
aplicación. Madrid, 1862. Tomo I. Edición facsímil. Fundación Registral. Madrid 2009, 220.
4 LACRUZ BERDEJO, J.L. et al. Elementos de Derecho civil. III Bis. Derecho Inmobiliario Registral. Revisada
y puesta al día por RAMS ALBESA, J. y DELGADO ECHEVERRÍA, J. Dykinson, Madrid 2001. Pág. 10.
5 Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral, Zaragoza 1955. Pág. 5.
6 OLIVER ESTELLER, B. Derecho Inmobiliario español. 2º Edición. Civitas, Cizur Menor 2009Ob. Cit.
Pág. 15.
7 SANZ FERNÁNDEZ señala abiertamente que en la doctrina científica se emplean los conceptos
hipotecario e inmobiliario como sinónimos (SANZ FERNÁNDEZ, A. Instituciones de Derecho Hipotecario. Reus,
Madrid 1947. Pág. 14) y justifica la equivalencia, criticando a quienes (como MORELL, CAMPUZANO o
GONZÁLEZ) hacían diferencias, pues “el Derecho Inmobiliario, concebido en sentido amplio, se confun-
de con las normas del Derecho civil. Solo cuando, a través del Registro, se refiere a los derechos reales sobre
inmuebles permite una cierta agrupación o sistematización de las normas que justifique la denominación
especial (Ob. Cit. Pág. 13).
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