La materia inscribible y el valor de la inscripción
| Autor | Ignacio González Hernández/Diego Vigil de Quiñones Otero |
| Páginas | 353-415 |
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IV. LA MATERIA INSCRIBIBLE
Y EL VALOR DE LA INSCRIPCIÓN
I. DERECHOS Y SITUACIONES INSCRIBIBLES. LA TITULARIDAD
REGISTRAL. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. TIPOS DE
ASIENTOS REGISTRALES Y SUS EFECTOS
I G H
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1.1. El objeto de la inscripción
cripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles”.
En el examen de esta cuestión se plantea una primera duda acerca de si
son o no los derechos el verdadero contenido del Registro, lo que efectiva-
mente se inscribe:
— Así GONZÁLEZ PALOMINO, SANZ y NUÑEZ LAGOS dicen que lo
que se inscribe es el título, en el sentido de la teoría del título-modo,
siendo el RP un registro de títulos.
— HERMIDA considera que lo que se inscribe es el derecho real, por
eso el RP es un registro de derechos.
— LA RICA y LA CRUZ hacen la siguiente distinción: lo que se presenta
en el registro es un documento, siendo este el título formal que inicia
el procedimiento registral; pero lo que se inscribe es el acto o contrato
que causa la adquisición, modificación o extinción de derecho, siendo
éste el título material o sustantivo, objeto de la propia registración; lo
que se publica en el Reg. es la titularidad real resultante de ese acto y
Ignacio González Hernández
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que recae sobre derechos reales inmobiliarios, y en este sentido es un
Reg. de derechos; y lo que se inmatriculan son las fincas.
El art 1.1 antes señalado establece una fórmula amplia y según la cuál son
requisitos necesarios para la inscripción:
1. que sean derechos de naturaleza real
2. que recaigan sobre bienes inmuebles
3. que sean susceptibles de tráfico jurídico.
Pero a pesar de su amplitud no agota el contenido del RP ya que en él
caben también:
— declaraciones que no constituyan derechos pero que inciden en la
potencial titularidad o disponibilidad de los mismos, como las resolu-
ciones judiciales sobre la capacidad civil de las personas
— derechos tradicionalmente juzgados como personales, como el
arrendamiento sobre inmuebles
— derechos de naturaleza discutida como el derecho de opción y el re-
torno arrendaticio (arts 14 y 15 RH)
— reservas autenticadas, que es como ROCA denomina a toda causa de
rescisión resolución o nulidad del derecho inscrito
— situaciones jurídicas protegidas, no propiamente derechos reales: re-
servas, modos, obligaciones propter rem...
— las denominadas “proyecciones registrales de la responsabilidad”
cuyo ejemplo típico son las anotaciones preventivas.
Para determinar nominativamente cuales son los derechos o situaciones
inscribibles hay que tener en cuenta: los preceptos legales, la doctrina de nu-
merus apertus y las declaraciones jurisprudenciales. Por regla general la inscrip-
ción se producirá respecto aquellos actos o negocios que producen un efecto
jurídico-real, eso es, nacimiento, modificación o extinción de un derecho real.
Se excluyen por tanto, los que carezcan de trascendencia real de acuerdo
con el art. 9 del RH. “No son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modi-
ficar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar
en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, ni en
general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en
cada uno de estos casos se inscriba la garantía real constituida para asegurar su cum-
plimiento, o se tome anotación cuando proceda, de conformidad con el artículo 42 de
la Ley y 51.6 final. Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará
expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o li-
Parte III. El registro de bienes: el Registro de la Propiedad
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mite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas,
resolutorias, o de otro orden, establecidas en aquél. No se expresarán, en ningún caso,
las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real”.
Sin perjuicio de lo que luego veremos sobre la discusión teórica de que si
nuestro sistema es de numerus apertus o lista cerrada, podemos hacer una enu-
meración de los derechos inscribibles a los que aluden lo textos legales:
— el dominio: art.7.1 LH. “La primera inscripción de cada finca en el Regis-
tro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedi-
mientos regulados en el Título VI de esta Ley”. El dominio se inscribe en
el Registro tanto si es un derecho individual, como si se trata de una
titularidad compartida (condominio), como si se sujeta al régimen
general o es una de las llamadas propiedades especiales. También si
es una titularidad limitada o tiene un carácter fiduciario.
chos de usufructo, uso habitación, enfiteusis y servidumbre; el art 16
RH hace referencia al derecho de superficie (tendríamos que hacer
rehabilitación urbana de 30 de octubre) y al derecho de sobreedi-
ficación y subedificación; el art 30 RH se refiere al derecho real de
vuelo; Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento
por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos
vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas
tributaria (que prevé su inscripción en el RP en su artículo 27).
73 y ss RH a la de los foros, subforos y demás derechos de naturaleza
análoga.
— los derechos reales de garantía: fundamentalmente el derecho real
de hipoteca (cuya inscripción tiene carácter constitutivo, art.1875
— derechos reales de adquisición: confieren a su titular la facultad de
adquirir con preferencia el dominio o derecho real sobre la cosa. Se
pueden configurar como derechos reales o derechos de obligación.
Si se configuran como personales otorgan la facultad de exigir al ac-
tual dueño un determinado comportamiento y su incumplimiento
únicamente faculta para exigir una indemnización. Si se configuran
como reales, implican un poder directo e inmediato sobre la cosa
ejercitable erga omnes. Por su origen pueden ser legales como el re-
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