La anotación preventiva
| Autor | Eduardo Fernández Estevan |
| Páginas | 515-546 |
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VIII. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
E F E
1. CONCEPTO Y CARACTERES
La anotación preventiva es uno de los asientos registrales que cita el artí-
culo 41 del Reglamento Hipotecario, y aun cuando diversos autores subrayan
la dificultad de establecer una definición dada la diversidad y disparidad de
supuestos que engloba este asiento, para ofrecer su concepto -con la advertida
prevención- podemos acudir a la definición que ofrece ROCA, para quien la
anotación preventiva: “es el asiento, extendido en el libro de inscripciones
del Registro de la Propiedad, de carácter generalmente principal y caduca-
ble, cuyo objeto es la publicidad registral de situaciones inmobiliarias de con-
tención judicial, de secuestro o de prohibición, judicial o administrativa, de
disponer, y de títulos que por defectos subsanables o por otras circunstancias
no pueden ser objeto del asiento de inscripción al que tienden, o bien que,
además, tengan por objeto constituir una especial garantía registral” 224, defi-
nición de la cual podemos extraer u obtener alguno de sus caracteres contra-
poniéndolos a los del asiento de inscripción:
A. El primero de ellos sería su provisionalidad o transitoriedad, pues
son de vigencia temporal limitada 225, de manera que transcurrido
el plazo de vigencia, y de no mediar su prórroga, caducan y se extin-
Ley Hipotecaria. Esta provisionalidad, reflejada en su temporalidad,
es consecuencia o derivación de las situaciones transitorias o de ca-
rácter provisional que constituyen su objeto, pero no necesariamen-
te del derecho que por medio de la anotación tiene acogida o refle-
jo en el Registro, ya que en el supuesto de la anotación practicada
por defectos subsanables puede ocurrir que se refiera a un derecho
224 ROCA SASTRE, Ramón Mª. Derecho Hipotecario (edición 2008), Tomo III, página 385.
225 Aun en el caso del artículo 199 de Reglamento Hipotecario, como luego veremos.
Eduardo Fernández Estevan
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como el de propiedad que per se, y como regla general, es de dura-
ción indefinida o indeterminada.
B. Un segundo carácter propio de estos asientos lo constituye su objeto,
pues se refiere bien a situaciones de pendencia en las que puede encon-
trarse un derecho real de manera que aún no puede ser objeto de ins-
cripción al no reunir todavía la totalidad de los requisitos exigidos para
ello por el legislador (como ocurre con la de suspensión por defectos
subsanables), o bien a situaciones referidas a derechos en formación o
litigiosos que de uno u otro modo pueden afectar o sujetar a determi-
nadas fincas o derechos (como acaece con las de derecho hereditario o
las de demanda), asegurando en ocasiones el resultado del proceso en
curso ya sea para proteger además al titular del derecho gravado con la
anotación (como en la de incapacitación judicial), o para proteger los
intereses de terceros (como ocurre en la de concurso).
C. También apunta algún autor, enlazando con esa provisionalidad o
temporalidad, su accesoriedad, pues como señala CAMPUZANO 226
tras ellas ha de venir un asiento definitivo, que normalmente será el
de inscripción, aunque dicha regla debe matizarse, pues puede ocu-
rrir que anuncien o sean preludio de otra anotación (como ocurre en
la anotación de suspensión de otra anotación de embargo que se prac-
ticase, por ejemplo, por faltar la notificación al cónyuge cuando la
finca embargada sobre la que se pretende la anotación sea ganancial
(vid artículo 144 del Reglamento Hipotecario), o de suspensión de
una nota marginal (como prevé el artículo 23 de la Ley Hipotecaria
en el caso de acreditarse el cumplimiento de la condición suspensi-
va a la que estuviera sometida la adquisición del titular registral). De
esta accesoriedad, unida a la que es una de sus principales funciones:
advertir del carácter incompleto o inexacto del Registro, podemos de-
ducir otra consecuencia: las anotaciones, en principio, no abren folio
o historial registral alguno, pero ésta, como toda regla general, cuen-
ta con sus excepciones, como la prevista en el apartado segundo del
artículo 203, ya que cuando el titular de un derecho real sobre finca
no inmatriculada solicita la inscripción de su derecho, lógicamente
y en consonancia con el principio del tracto sucesivo en su aspecto
objetivo, se requiere de la previa inmatriculación de la finca gravada
con ese derecho o carga, y por ello el legislador indica que el asiento a
practicar ha de ser una anotación preventiva.
226 CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Legislación Hipotecaria, edición corregida y aumentada por
López Torres, II (1942), página 4.
Parte III. El registro de bienes: el Registro de la Propiedad
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D. Siguiendo la regla o principio general de las inscripciones, las anota-
ciones no tienen carácter constitutivo, sino declarativo, como se apre-
cia claramente para el embargo en el artículo 587 de la Ley de enjui-
ciamiento civil, y sin perjuicio de las aclaraciones que al respecto se
harán al tratar de esta anotación en particular. Más dudas plantea este
carácter declarativo en relación a la anotación del crédito refacciona-
rio, como tendremos ocasión de analizar al tratar de este supuesto en
el epígrafe siguiente.
2. CLASES
A las diversas anotaciones se refiere el artículo 42 de la Ley Hipotecaria,
que al enumerarlas contempla en su primer apartado la de demanda al refe-
rirse a quien demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la cons-
titución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
En su segundo apartado atiende a la de embargo, permitiendo practicarla a
quien obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efec-
tivo en bienes inmuebles del deudor. De estas dos anotaciones nos ocupare-
mos específicamente y de una manera más detallada en un epígrafe posterior.
El tercer apartado contempla la anotación de sentencias, al incluir entre
las anotaciones las de quien en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecuto-
ria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites
establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Precisamente, el artículo 524
de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone en su cuarto inciso que: “Mientras
no sean firmes 227, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados
por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en
rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispon-
gan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros pú-
blicos”; es más, en relación a la declaración de rebeldía la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reiterado que, dado que no compete a
los Registradores valorar si concurre o no la fuerza mayor que en su caso im-
posibilitara o impidiere la comparecencia del rebelde -pues tal circunstancia
debería resultar, en su caso, de la resolución judicial-, el plazo aplicable debe
ser el mayor, es decir, el de dieciséis meses que señala el artículo 502 de la Ley
227 Esta regla de la anotación para la resolución judicial que carezca de firmeza se recoge asimismo
en el artículo 37 del texto refundido de la Ley Concursal, resolución judicial que en este caso adopta la
forma de auto.
228 Así, la resolución de 17 de enero de 2019 confirma que la concurrencia de fuerza mayor habrá
de ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia mediante decreto, de oficio o a instancia de
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