Extinción de la Propiedad Horizontal
| Autor | Barbara Ariño y Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Abogado y Notario |
El régimen de propiedad horizontal puede extinguirse por la destrucción del edificio o por la conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Así lo establece el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
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Contenido
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Conforme con el art. 23.1º LPH, la comunidad en régimen de propiedad horizontal se extingue por la destrucción del edificio.
Hay que tener en cuenta que la norma equipara a destrucción del edificio el supuesto en el que “el coste de reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro”.
Dicho coste debe superar el 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, puesto que, si es menor, ocurrirá lo contrario, que nadie podrá exonerarse del compromiso y tendrá que pagar lo que corresponda según la cuota del art. 9 LPH (Sentencia de la AP Vizcaya de 22 de septiembre de 2017). [j 1]
Sobre la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación puede verse Gastos generales de la comunidad de propietarios y Derechos y obligaciones de los propietarios
Con esta equiparación se pretende evitar que los copropietarios tengan que asumir los costes de reconstrucción de cierta entidad económica, pudiéndose negar a ello y hacer cesar el régimen especial de la propiedad horizontal. Así lo declara la STS de 24 de abril de 2019 [j 2] que recuerda que, de esta forma, y a falta de acuerdo, el legislador coordina los intereses contrapuestos de los copropietarios y atiende a la trascendencia de los gastos de reconstrucción.
Es decir, para que los propietarios puedan negarse a la reconstrucción, es relevante el coste relativo de las obras y la edificación, con independencia de las causas o motivos que hayan motivado la necesidad de las obras, sin que sea necesario que concurra un supuesto de fuerza mayor. En este sentido, la jurisprudencia ha declarado que no bastará la resolución administrativa o judicial de ruina (Sentencia de la AP Alicante de 8 de junio de 2016 [j 3] y la que en ella se cita de la AP Asturias de 31 de julio de 2003). [j 4]
En cuanto a la forma de determinar el coste de reconstrucción, la STS 24 de abril de 2019 [j 5] ha declarado que debe estarse al coste de las obras, sin tener en cuenta el valor del suelo puesto que lo que se trata es de ponderar lo que cuesta económicamente la reconstrucción del edificio, con independencia de que, según su ubicación, el suelo tenga más o menos valor.
EfectosUna vez extinguida la propiedad horizontal, los comuneros dejan de ser dueños de un concreto espacio, pasando a ser titulares de una participación indivisa en el total solar del inmueble, en régimen de comunidad ordinaria (Sentencia de la AP Valencia de 07 de febrero de 2008), [j 6] con pervivencia exclusivamente a efectos de liquidación.
Es decir que, una vez decidido no reconstruir el edificio, se tendrán que adoptar los acuerdos necesarios para la nueva situación a fin de resolver la contribución de los gastos que la propia demolición trae consigo o los que entrañan las obras urgentes para prevenir daños en personas y bienes.
Concluido el proceso de liquidación de los gastos que hubieran podido generarse, el régimen de propiedad horizontal se sustituye por esa copropiedad ordinaria sobre solar, en proporción a las cuotas de participación atribuidas en el título constitutivo a cada unidad susceptible de aprovechamiento independiente, e igualmente se repartirán conforme con ese criterio cualesquiera ventajas económicas que estuvieran causalmente ligadas a la destrucción del edificio.
ExcepciónLa única salvedad que el art. 23.1º LPH prevé para que la destrucción del edificio no lleve aparejada la extinción del régimen de propiedad horizontal es la existencia de pacto en contrario. Sobre esta salvedad, la doctrina ha señalado que el pacto en contra debe estar previsto en los Estatutos o bien adoptarse por unanimidad, como así declara la Sentencia de la AP Vizcaya de 27 de marzo de 2013. [j 7] De tal manera que, aunque la mayor parte de propietarios decida reconstruir el inmueble, la sola oposición de un propietario impedirá que tal acuerdo prospere, puesto que ningún comunero está obligado a aceptar las obras de reconstrucción.
También se ha mantenido por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes DGRN) de 20 de junio de 2005 [j 8] que este pacto en contra podrá hacerse antes o después de la destrucción del edificio...
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