Desvinculación de un anejo

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

La desvinculación de un anejo es una operación registral en el ámbito de una propiedad horizontal por la que se separa un anejo de la entidad a la que está vinculado; esto da lugar a crear una finca registral nueva con su cuota correspondiente.

Por ejemplo, el supuesto de una plaza de garaje o trastero, etc. que, en su día, se configuró como anejo a una vivienda y ahora se desea separar (por la razón que sea).

Contenido
  • 1 Los anejos en la Ley de Propiedad Horizontal
  • 2 Reglas para la desvinculación de un anejo
  • 3 Doctrina de la DGRN sobre la desvinculación de un anejo
    • 3.1 En orden a la lista de propietarios
    • 3.2 Entidades de carácter ganancial
    • 3.3 Consentimiento de la comunidad y licencia
    • 3.4 Numeración correlativa
    • 3.5 Acceso independiente
    • 3.6 Diferencia entre anejo y vinculación «ob rem» de derecho de uso exclusivo de elementos comunes
    • 3.7 Norma en Cataluña
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Doctrina administrativa citada
Los anejos en la Ley de Propiedad Horizontal

El art. 5 Ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio) se refiere a los anejos al tratar de la descripción de los pisos o locales, indicando que se expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

Estos son los tres anejos típicos: garaje o plaza de aparcamiento, buhardilla y sótano y éstos o cualesquiera otros posibles son un elemento accesorios de una entidad privativa a las que se les une jurídicamente, aunque están situados físicamente de ella.

Como dice la Resolución de 3 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 1] la identificación de los anejos exige su descripción y en su caso numeración. Al tratarse de elementos integrantes y accesorios del piso o local, no caben negocios jurídicos exclusivos sobre el anejo, ni sobre el piso sin incluir el anejo, ni desde luego cabe asignarles cuota. No obstante, con el acuerdo unánime de la comunidad, cabe desvincular un anejo y convertirlo en piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, siempre que reúna las características necesarias para ello. También cabe separarlo del piso o local y agregarlo a otro.

Y añade la DG: a su vez, los tres ejemplos que se citan como anejos en dicho precepto, pueden ser también configurados de otro modo en el título constitutivo, bien sea como elementos privativos independientes y no como anejos, o incluso, aunque no es frecuente, pueden configurarse como elementos comunes. También cabe la posibilidad, si no se especifica su carácter privativo o como anejos en el título constitutivo, existe la presunción doctrinal y jurisprudencialmente aceptada, de que se trata de elementos comunes, sin perjuicio de que dicha presunción pueda desvirtuarse por prueba en contrario.

Se trata a continuación de la posibilidad de desvinculación del anejo.

Reglas para la desvinculación de un anejo

El poder separar un anejo de la entidad a la que está unido puede estar sujeto a requisitos, a saber:

* VPO:

Si se tratare de una vivienda de protección oficial o protegida a la que la Cédula vinculó una plaza de aparcamiento o trastero, deberá obtenerse la autorización de la Comunidad Autónoma pertinente (Aplicación de la normativa de viviendas de Protección Oficial o de las Viviendas Protegidas, etc.)

* La necesidad o no de licencia municipal.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas al modificar la redacción del art. 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) exige autorización administrativa, en todo caso: .... 3. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes....

Se plantea si la operación de una desvinculación está incluida en esta norma y, por ello exigiría licencia. Entendemos que no.

La Resolución de 22 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 2] entiende que la desvinculación de ciertos elementos integrados en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal no requiere la concesión de una nueva licencia administrativa cuando, tal vinculación no es circunstancia condicionante de la concesión de la licencia ni lo exija expresamente la normativa autonómica.

* Acuerdo de la comunidad

Al separarse el anejo de la entidad a la que estaba unido, estamos ante un supuesto en el que se crea un nuevo departamento o entidad, lo que exigirá su completa descripción (superficie, linderos, etc. ) y, además, el departamento creado debe tener una cuota de participación en los elementos comunes; la entidad de la que se separa dejará de tener el anejo y su cuota disminuirá en la medida de la cuota fijada al anejo desvinculado, ya que, en general, no se modificarán las cuotas de los otros departamentos.

Naturalmente, nada impide que el anejo separado se agregue a otra entidad, cumplidos los requisitos legales.

El tema es si se necesita acuerdo de la comunidad.

Un error frecuente es considerar que estamos ante el caso de una segregación; es decir, se considera que separar el garaje de la vivienda de la que era anejo, es un acto de segregación; y en los supuestos en que los estatutos han previsto la posibilidad de subdividir entidades, practicar segregaciones, etc., sin necesidad del consentimiento de la comunidad, hay la sensación de que en la facultad estatutaria de segregar o subdividir se incluye la de separar, desvincular, de forma que el anejo pase a ser una entidad y la finca principal quede sin anejo.

Pero no es esta la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 3] A ello nos referimos a continuación.

Doctrina de la DGRN sobre la desvinculación de un anejo En orden a la lista de propietarios

La cuestión básica que se discute es si en la Certificación que se protocoliza, a efectos de autorizar la escritura de referencia, debe constar la lista nominativa de los propietarios asistentes a la Junta para dar su aprobación y la identidad de los no asistentes a quienes se le ha de notificar el acuerdo (teniendo el plazo de un mes para oponerse) o si, por el contrario, basta que la certificación indique que asistieron "x" propietarios y aprobaron la expresada desvinculación y se notificó a los no asistentes, sin expresar tampoco sus nombres e identidad.

Dirección General: Para el caso de Desafectación de elementos comunes y, por tanto, aplicable a este caso de desvinculación, citaremos la Resolución de DGRN de 4 de marzo de 2004 [j 4] que, en materia de propiedad horizontal, advierte que debe distinguirse entre:

  • Acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario: no se exige el cumplimiento del principio de tracto sucesivo, por lo que no se exige la lista nominativa de propietarios asistentes o notificados, ya que no se trata de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.
  • Actos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio: requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes.

En el mismo sentido la Resolución de DGRN de 23 de marzo de 2005 [j 5] y la Resolución de DGRN de 5 de julio de 2005 [j 6] insisten en la diferencia entre actos colectivos y actos que afectan el contenido esencial del dominio en orden a la exigencia de la lista de propietarios.

Conclusión: la autorización al dueño de la vivienda para poder desvincular el anejo es un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios. Ergo: no se exige la lista nominativa.

Entidades de carácter ganancial

En el caso que haya entidades inscritas con carácter ganancial (o a favor de consortes casados en régimen de comunidad de bienes) puede plantearse si ambos consortes deben prestar su consentimiento a las modificaciones que hemos indicado (es decir, a los actos del órgano colectivo, no a los actos que afecten al dominio singular de la entidad concreta) o bastará que preste su consentimiento uno de los cónyuges que asiste sólo a la Junta (o a la escritura si a ella concurren todos los titulares de departamentos del inmueble).

La Resolución de DGRN de 30 de julio de 2011 [j 7] afirma que es suficiente la concurrencia y consentimiento de uno de los consortes, diciendo que:

En caso de comunidad pro indiviso los propietarios deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (artículo 15.1 de la Ley Propiedad Horizontal) regla que se aplica también cuando una entidad tenga carácter ganancial, pues en ambos casos se trata de evitar la discrepancia de criterios en caso de pluralidad de titulares.
Consentimiento de la comunidad y licencia
  • Si los estatutos han previsto expresamente la desvinculación de un anejo, podrá hacerse, licencia administrativa aparte, sin...

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