Acuerdos relativos a la prohibición de pisos turísticos

En este tema, se trata un supuesto concreto, relativo a la validez del acuerdo comunitario que modifica los estatutos de la Comunidad para prohibir que las viviendas del edificio se destinen a un uso turístico, así como la retroactividad de dicho acuerdo y su oponibilidad frente a terceros.

1. Mayoría para adoptar acuerdos sobre el alquiler de pisos turísticos:

A nivel estatal, inicialmente se exigía para este supuesto la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para la adopción de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad (art. 17.6 LPH).

Sin embargo, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (vigente del 19 de diciembre de 2019 al 22 de enero de 2019) y, actualmente, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (con entrada en vigor el día 6 de marzo de 2019) introdujeron un nuevo apartado, el art. 17.12 LPH por virtud del cual se estableció que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad referida en art. 5 e) LAU, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

A la irretroactividad de los acuerdos que limiten el uso turístico de las viviendas se refiere la Resolución de 4 de septiembre de 2025, de la DGSJFP; ^{[j 1]} por su parte, la SAP Sevilla 386/2025, 29 de Octubre de 2025 ^{[j 2]} advierte que no cabe imponer cuotas especiales ni incrementar la participación en los gastos comunes con carácter retroactivo a los propietarios que ya venían desarrollando la actividad de alquiler turístico con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019. Real Decreto-ley 7/2019. Las limitaciones o restricciones al ejercicio del alquiler turístico no pueden afectar a quienes ejercían legítimamente dicha actividad antes de la reforma normativa. Además, como dice la SAP Sevilla 386/2025, 29 de Octubre de 2025 ^{[j 3]} no cabe imponer cuotas especiales ni incrementar la participación en los gastos comunes con carácter retroactivo a los propietarios que ya venían desarrollando la actividad de alquiler turístico con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019. Real Decreto-ley 7/2019. Las limitaciones o restricciones al ejercicio del alquiler turístico no pueden afectar a quienes ejercían legítimamente dicha actividad antes de la reforma normativa.

Obsérvese que el art. 17.12 utilizaba la expresión "acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad.." Ello plantea una cuestión: ¿limitar o condicionar incluye también prohibir?

El tema fue analizado en la STS 1232/2024, 3 de Octubre de 2024 ^{[j 4]} y en la STS 1233/2024, 3 de Octubre de 2024 ^{[j 5]} interpretando que el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición; a voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento; por lo tanto: cabe prohibir el alquiler turístico con la mayoría de los tres quintos.

Como es de ver, se exceptúa la unanimidad para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.

En este sentido, la Resolución de 31 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 6]} señaló en el caso que al tratarse de un acuerdo para el que la LPH no exigía unanimidad sino el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo será inscribible aunque faltara el consentimiento de quienes han adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios.

Cuando la actividad de alquiler turístico se ejerce por una sociedad ello constituye una actividad empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil; procede el cese definitivo de la actividad de alquiler turístico o vivienda de uso turístico si los estatutos de la comunidad prohíben todas las actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo. (STS 1643/2023, 27 de Noviembre de 2023). ^{[j 7]}

En definitiva, como dice la Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 8]} (reiterada por la Resolución de 21 de diciembre de 2022), ^{[j 9]} al permitir el apartado 12 del art. 17 de la LPH limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad.

Ahora bien:

a). Se requeria la unanimidad si el acuerdo se adoptaba, no para limitar o condicionar la actividad turística en las viviendas, sino para todo lo contrario, es decir, para permitir de manera expresa dicha actividad turística (véase, en este sentido, la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2019). ^{[j 10]}

b). La mayoría de las referidas de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación para limitar en los estatutos los usos turísticos sólo es aplicable para la normativa sectorial («utilización de cualquier vivienda o departamento del edificio de la comunidad a fines turísticos y cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda o departamento amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística)» no, por ejemplo, para prohibir la hospedería o el alquiler vacacional; es decir, los supuestos distintos a los antes indicados exigen la unanimidad. Así lo reconoce también la Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 11]} referida a un supuesto de arrendamiento turístico de corta estancia y la Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 12]} al pretender modificar los estatutos sin la unanimidad cuando se adoptan acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional.

2. Mayoría para prohibir otras actividades:

De acuerdo con lo indicado y según la (Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública), ^{[j 13]} la mayoría requerida para limitar el alquiler turístico por tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación no era aplicable a otros usos, como la hospedería o viviendas turísticas en régimen diferente al establecido por la normativa turística, que deben ser aprobadas por unanimidad según las reglas generales.

Por lo tanto, no cabía modificar estatutos con esta repetida mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación imponiendo otras limitaciones y obligaciones a todas las viviendas según un destino (industrial, comercial, etc.); cuando dichas limitaciones no afecten sólo a los pisos destinados a...