Modificación total o parcial de la propiedad horizontal. Cambio de uso y otros supuestos

No es infrecuente la modificación de una propiedad horizontal ya constituida anteriormente; la alteración de esta puede afectar a la descripción de alguna entidad, cambio de superficies, anejos, un espacio aprovechable, instalación de un ascensor, etc. o modificar los estatutos de la comunidad, o se trate de reserva de derechos por la promotora, etc.

Hay que diferenciar dos situaciones:

• La modificación por el primer titular del total inmueble, antes de haber otorgado escritura pública de venta de alguna entidad.

• La modificación cuando hay titulares distintos inscritos.

El propietario único de un edificio constituido en propiedad horizontal no tiene el problema de recabar el consentimiento de la comunidad, al reunir la totalidad de las cuotas, para modificarla, licencia urbanística aparte; es el caso en que todas las entidades pertenecen a un titular, sin haber enajenado ninguna de ellas.

El problema se plantea si el titular inicial de todas las entidades en que está dividido el inmueble ha vendido alguna en documento privado y, antes de formalizar escrituras de venta, desea alterar el título constitutivo .

La dificultad estriba en la norma del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que, como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo nº 805/2010 de 2 de Diciembre de 2010 ^{[j 1]} (citando sentencia anterior) dispone claramente dos supuestos de modificación:

O por el propietario único del edificio, como sujeto del negocio jurídico unilateral, o por todos los copropietarios, sujetos del negocio jurídico plurilateral; además del laudo o resolución judicial, dice la Sentencia de 30 de marzo de 1999 ^{[j 2]} que tan sólo el propietario único o los propietarios pueden ser los sujetos de tales negocios jurídicos.

Firmados los documentos privados, parece que el titular no debería alterar ya el título constitutivo sin el consentimiento de los adquirentes en documento privado, aunque formalmente al no constar otros titulares en el Registro de la Propiedad su modificación por el titular registral único se podrá inscribir.

Pero hay que matizar la cuestión: nuestro Derecho se rige por la doctrina del título y el modo, y para la transmisión de la propiedad se exige la entrega de la cosa (sea la puesta en posesión o la tradición simbólica ínsita en la escritura pública). Por ello, la jurisprudencia entiende que:

No es sujeto la persona que ha comprado, pero no ha adquirido el derecho de propiedad sobre un piso o local, al haber obtenido título (contrato) pero no modo (tradición real o simbólica); y se añade: por ello resulta incuestionable, en virtud de la teoría del título y el modo, que para adquirir el dominio no es suficiente la perfección de un contrato transmisivo, sino que es precisa la concurrencia de la tradición.

Ahora bien, queda por indicar que únicamente si el titular único se reservó en los contratos privados el derecho a redactar o modificar la declaración de obra nueva (que es el caso de la citada Sentencia de 2 de diciembre de 2010) ^{[j 3]} el otorgamiento de la modificación será no sólo formalmente inscribible, sino que además será inatacable; en caso de falta de dicha reserva o autorización por los adquirentes se podrá modificar e inscribir la modificación, pero cualquier perjudicado podrá reclamar los daños o perjuicios en su caso producidos.

Tratamos el supuesto en que ya hay inscritos en el Registro de la Propiedad varios titulares .

Debemos, a su vez, distinguir:

• Supuestos que afectan al total inmueble o a diversos propietarios distintos.

• Supuestos de alteración de una/s entidad/des determinada/s, pero que no afecta la superficie y cuota de los demás departamentos.

Podemos encontrarnos, entre otros, con los siguientes casos: la sobreedificación, sea en virtud de un derecho de vuelo o por decisión unánime de los propietarios de los diversos departamentos; o el supuestos en que la comunidad decide dotar el inmueble de algún servicio, como el ascensor, y por ello se va a alterar la superficie de alguno o algunos de los departamentos del inmueble así como los elementos comunes; o el caso en que la que era vivienda del portero, configurada como un elemento común, pasar a ser entidad independiente, con su correspondiente cuota, etc.

Atención: Hay que tener presente las disposiciones de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que al modificar (legislación básica en este punto) la redacción del art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) ha diferenciado dos supuestos:

a).- Inmueble incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación:

Tendrá carácter obligatorio, y, por tanto, no requiere consentimiento de la comunidad de propietarios:

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2015 ^{[j 4]} que para no exigirse el consentimiento de la comunidad por estar el edificio en una área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas (art. 10 LPH), debe existir un acto administrativo expreso que determine la inclusión de un edificio dentro de dicha área y en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes; ello no puede suplirse o entenderse implícito por la concesión de licencia de obras.

b).- Inmueble no incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación:

Se requiere licencia, sin exigencia de la unanimidad y bastando la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para los mismos casos anteriores y además para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes cuando concurran los requisitos a que alude el actual art. 26.6 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

Otros supuestos.-

1. Regla general

La regla general es:

• Si se altera o modifica el título constitutivo como tal, la regla general es que se exige la unanimidad de los titulares de entidades, salvo las excepciones que están previstas en el (art. 10 LPH y el (art. 17 LPH)

Por afectar al título constitutivo, la Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 5]} señala que la modificación de la denominación de una de las plantas para hacer constar que los locales están en la planta baja y no en el sótano supone modificación del título constitutivo del edificio, lo que requiere la unanimidad de todos los propietarios pues se modifica el contenido de los asientos del Registro, que están bajo la salvaguardia de los tribunales.

Si afecta únicamente a unos propietarios, se exige el consentimiento de los titulares de entidades privativas afectadas.

Supuestos concretos:

-. Modificación de elemento privativo.

,,Para la Resolución de la DGRN de 18 de septiembre de 2015: ^{[j 6]} una modificación en la descripción de los elementos privativos (y aun cuando sea obligatoria por la necesaria adecuación de la edificación a la licencia municipal correspondiente) al afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad. Esta doctrina ha sido reiterada por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio de 2020. ^{[j 7]}

,,Para modificar el carácter que corresponde a unas terrazas, las cuales pasarían de ser elementos privativos para constituir elementos comunes del edificio, al afectar a los derechos de dominio de sus respectivos titulares, requiere el consentimiento individualizado de tales propietarios. (Resolución de 25 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). ^{[j 8]}

,,No puede un acuerdo de la comunidad restringir los usos que pueda desarrollar en su propiedad el titular de los locales comerciales que en...