Derechos y obligaciones de los propietarios

Los propietarios de una entidad en régimen de propiedad horizontal gozan de determinados derechos sobre los elementos comunes y sobre la entidad privativa de que son titulares.

Conforme el art. 394 del Código Civil (CC) cada copartícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes usarlas según su derecho.

Hay que tener en cuenta que puede haber elementos que, siendo comunes, no sean de uso de todos los titulares de entidades de un inmueble constituido en propiedad horizontal; pueden los estatutos establecer normas sobre ello, pero puede la comunidad adoptar acuerdos que priven a determinadas entidades del uso de un elemento común cuando estemos en lo que es lógico y razonable. Es el caso de la STS 411/2022, 23 de Mayo de 2022 ^{[j 1]} que trata del acuerdo de una comunidad, adoptado por mayoría ordinaria prohibiendo el uso de la piscina, naturalmente sin pagar sus gastos, a los que sólo sean dueños de un aparcamiento; el TS declara que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia y los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento.

También existe la posibilidad que los estatutos establezcan normas para que los propietarios puedan disfrutar de los elementos comunes, como recoge la STS de 13 de febrero de 2023, ^{[j 2]} pero para ello será preciso que los estatutos sean aprobados por unanimidad, motivo por el que se desestima, en el caso enjuiciado, la limitación impuesta (practica del nudismo en la piscina comunitaria) para el disfrute de los derechos que corresponden a los propietarios sobre elementos comunes.

Un caso especial es la posible instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, de acuerdo con la STS 16/2026 de 14 de Enero de 2026, ^{[j 3]} en las plazas individuales de garaje se sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad; no se precisa la autorización de la comunidad, salvo que se aprecie una afectación innecesaria o desproporcionada de dichos elementos comunes o pueda entrañar un perjuicio para los demás copropietarios.

En contrapartida a los mencionados derechos de uso y disfrute sobre los elementos comunes, se establece la obligación de cada propietario del edificio de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (art. 9, letra a) de la Ley de Propiedad Horizontal -(LPH)-). Dicha obligación también se hace extensiva a los inquilinos y ocupantes, quienes podrán ser demandados en un proceso si ocupan un espacio comunitario de uso general dada su condición de poseedores, como así reconoce la STS 42/2026 de 20 de enero de 2026. ^{[j 4]}

Cualquier otra invasión u ocupación de elementos comunes faculta a la comunidad a exigir judicialmente la reposición a la situación anterior. Ahora bien, la legitimación no es exclusiva del Presidente de la comunidad, previo acuerdo correspondiente. Como dice la Sentencia nº 594/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Octubre de 2014 ^{[j 5]} recordando doctrina de la Sala

cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma.

Ahora bien, puede darse el caso de que una comunidad haya tácitamente consentido el uso de un elemento común por el titular de un departamento concreto; es el caso que resuelve la SAP Las Palmas 324/2023, 28 de Abril de 2023: ^{[j 6]} el titular de un departamento destinado a snack-bar está utilizando muchos años la terraza comunitaria y ahora la comunidad reclama que cese ese uso; el Tribunal decide que la ocupación prolongada de una terraza comunitaria con consentimiento tácito de la comunidad durante más de 35 años, constituye un genuino reconocimiento del derecho de uso de la misma, no procediendo por tanto la restitución del espacio comunitario.

En todo caso, para que exista consentimiento tácito, éste debe ser inequívoco, sin que pueda equipararse el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad. Así lo recuerda la STS 1006/2025, de 25 de Junio de 2025 ^{[j 7]} en la que se deniega la existencia de actos concluyentes de inequívoca significación jurídica de los que quepa deducir que la comunidad autorizó tácitamente las obras ejecutadas por un comunero en el patio comunitario.

Por otro lado, es obligación de los copropietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9, letra c), LPH) modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Puede verse ampliamente la obligación de contribuir a los gastos comunes en el tema Gastos generales de la comunidad de propietarios

Conviene, en este punto, plantearse si existen determinados gastos comunes a los que no estén obligados a hacer frente los comuneros que no se benefician de ellos: la STS de 20 de febrero de 2012 ^{[j 8]} con cita en la STS de 29 de mayo de 2009 ^{[j 9]} ha declarado como doctrina jurisprudencial que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad. En todo caso, las exenciones genéricas de gastos contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso de un servicio, comprenderán tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, según reiterada doctrina jurisprudencial del TS pudiéndose citar, por todas, la STS de 7 de junio de 2011. ^{[j 10]}

Es importante también salir de dudas en cuanto al pago de los gastos comunes al adquirir una vivienda. Tal y como establece la SAP Castellón 553/2019, 8 de Noviembre de 2019, ^{[j 11]} se exime al nuevo adquirente de la vivienda del pago de las cantidades adeudadas por el anterior titular y sólo se le insta al pago del recargo por mora únicamente desde la fecha en que adquirió la vivienda.

La SAP Madrid 549/2023, 21 de Diciembre de 2023 ^{[j 12]} trata un caso singular; se trata de deudas de lo que la Sentencia denomina Comunidad de Propietarios irregular señalando que aunque no esté previsto en la Ley de PH, por aplicación analógica del art. 10 de la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo y el art. 36 de la LSC, los miembros de esa Comunidad de Propietarios irregular pueden ser responsables solidarios por las obligaciones contraídas con terceros.

Se ha planteado el tema de si existe la posibilidad de que un comunero reclame la devolución del sobrante que quede en la cuenta de la comunidad al finalizar cada año (sea sobrante del presupuesto ordinario, sea que ha habido menor coste de las obras previstas, etc.).

Pues bien, no hay tal derecho; el sobrante o ha de pasar al fondo de reserva (ha de estar dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario) o quedar en la cuenta de la comunidad.

El único caso es el que contempló la STS 16/2016, 2 de Febrero de 2016 ^{[j 13]} que declaro como doctrina jurisprudencial la siguiente:

Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes.

La anterior obligación está relacionada con la obligación de la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad (art. 10.1, LPH).

Si la comunidad no procede a realizar la conservación y mantenimiento de los elementos comunes, un comunero tiene acción frente a la comunidad, pero se ha discutido el plazo para exigirlo.

Pues bien, pone de relieve la STS 491/2018, 14 de Septiembre de 2018 ^{[j 14]} que el plazo para exigir un comunero indemnización frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o...