Capítulo IX. Peculiaridades actuales respecto de la legalidad de las viviendas de uso turístico: conflictividad en el seno de las comunidades de propietarios
| Autor | Pedro Ródenas Cortés |
| Cargo del Autor | Profesor de Derecho civil. Universidad de Extremadura |
| Páginas | 265-294 |
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Capítulo IX
PECULIARIDADES ACTUALES RESPECTO
DE LA LEGALIDAD DE LAS VIVIENDAS
DE USO TURÍSTICO: CONFLICTIVIDAD
EN EL SENO DE LAS COMUNIDADES
DE PROPIETARIOS
PEDRO RÓDENAS CORTÉS
Profesor de Derecho civil
Universidad de Extremadura
rodenas@unex.es
SUMARIO. 1.- Introducción. 2.- La postura del Tribunal de Justicia de la Unión Eu-
ropea sobre la proliferación incontrolada de viviendas de uso turístico: análisis de la Sen-
tencia caso «Cali Apartments». 3.- La línea jurisprudencial de nuestro Tribunal Supre-
mo. 4.- La errónea interpretación del art. 17.12 de la Ley de propiedad horizontal. 5.-
Problemática en las comunidades vecinales sobre la instalación de viviendas destinadas a
uso turístico. 6. Conclusiones. Bibliografía utilizada.
1. Introducción
Los propietarios de viviendas en ciudades europeas con gran densidad de
población en las zonas urbanas, especialmente los centros de las ciudades o sus
cascos históricos, buscan una mayor rentabilidad en los alquileres de las mis-
mas y, por otro lado, no menos importante, la erradicación de las innumera-
bles contingencias que plantean los inquilinos incumplidores de sus obligacio-
nes como arrendatarios, con especial mención al impago de las rentas y la ocu-
pación indefinida hasta que se produce el desalojo por mandato judicial.
El principal efecto que provoca esta situación es la casi imposibilidad de ac-
ceder a una vivienda, por un período de larga duración, de la mayoría de la
población exceptuando personas con niveles de ingresos muy por encima de la
media, acarreando un efecto rebote de salida hacia zonas de precios más ase-
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quibles y, a su vez, también con mayor ratio poblacional. Este fenómeno urba-
nístico se denomina gentrificación1.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante, TJUE) en su Sen-
tencia, de fecha 20-9-2020, señala que la normativa para someter las licencias
de pisos turísticos a autorización previa está justificada por una razón imperio-
sa de interés general y la motivación para ello, añade la corte de Luxemburgo,
es la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga dura-
ción.
Por otro lado, resulta interesante la fijación de un criterio uniforme para
adoptar las limitaciones y condiciones de la instalación de apartamentos de uso
turístico, en detrimento de los de uso residencial, dentro de las comunidades de
propietarios en régimen de propiedad horizontal. Además, se establece el ré-
gimen de mayorías en los acuerdos adoptados por este tipo de comunidades
necesitando la unanimidad de todos los propietarios que represente el total de
las cuotas de participación de propiedad. A título ilustrativo serán expuestos
algunos ejemplos de estas limitaciones o condiciones que pudieran recaer sobre
la instalación de los apartamentos de uso turístico.
Existe una creciente idea generalizada, respecto a esta materia, donde se le
otorga una potestad discrecional a las comunidades vecinales, acerca de la
adopción de los acuerdos adoptados en junta de propietarios donde prohíban el
establecimiento de apartamentos turísticos en el edificio.
Por su parte, el art. 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de “propiedad
horizontal” (en adelante, LPH) al hablar de “acuerdo por el que se limite o
condicione el ejercicio de la actividad (…), requerirá el voto favorable de las
tres quintas partes del número total de propietarios”2, no incluiría la posibili-
1 Gentrificación, según la definición de la Real Academia Española, consiste en el “proceso de
renovación de una zona urbana, generalmente popular o deteriorada, que implica el desplaza-
miento de su población original por parte de otra de un mayor poder adquisitivo”, en
https://dle.rae.es/gentrificaci%C3%B3n [consultado el día 27 de marzo de 2023]
2 Este apartado 12, del artículo 7, ha sido introducción por el artículo 2, apartado tercero, del
Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de “medidas urgentes en materia de vivienda y alqui-
ler”, determinando que: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad
a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamien-
tos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modi-
ficación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
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