Capítulo I. Singularidades de la doble naturaleza jurídica del aprovechamiento por turno compartido de bienes inmuebles de uso turístico o vacacional: derecho real restringido y figura contractual compleja. Sus efectos en el ámbito de la protección jurídica del consumidor
| Autor | Ángel Acedo Penco |
| Cargo del Autor | Profesor titular de Derecho civil. Universidad de Extremadura |
| Páginas | 13-46 |
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CAPÍTULO I
SINGULARIDADES DE LA DOBLE NATURALEZA
JURÍDICA DEL APROVECHAMIENTO POR TURNO
COMPARTIDO DE BIENES INMUEBLES DE USO
TURÍSTICO O VACACIONAL: DERECHO REAL
RESTRINGIDO Y FIGURA CONTRACTUAL
COMPLEJA. SUS EFECTOS EN EL ÁMBITO DE LA
PROTECCIÓN JURÍDICA DEL CONSUMIDOR
ÁNGEL ACEDO PENCO
Profesor titular de Derecho civil
Universidad de Extremadura
aacedo@unex.es
SUMARIO: 1. Aproximación: la imprescindible necesidad regulatoria del sector y su obligada
actualización. 2. Síntesis de la «opinio iuris» acerca de su naturaleza jurídica sobre
la regulación comparada anterior a la primera directiva comunitaria. 3. La doble
naturaleza jurídica del fenómeno. 4. El aprovechamiento por turno como derecho
real limitado. 5. El aprovechamiento por turno como derecho personal u obliga-
cional. 6. La natural contractualidad asociada a la comercialización de todo apro-
vechamiento por turno de bienes inmuebles para uso vacacional. 7. Bases protecto-
ras del régimen de aprovechamiento por turno. 8. La condición jurídica de «con-
sumidor» del adquiriente. 9. Particularidades del objeto del contrato principal. 10.
Mecanismos de protección al adquiriente: el derecho de información y las mencio-
nes obligatorias en la publicidad comercial de estos productos. 11. Garantías sobre
el contenido básico y la forma del contrato. 12. Ausencia de concreción del objeto o
el plazo: su efecto fatal. 13. El reconocimiento del derecho de desistimiento del con-
trato. 14. A modo de sucintas conclusiones. Bibliografía utilizada.
Ángel Acedo Penco
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1. Aproximación: la imprescindible necesidad regulatoria del sector y su
obligada actualización
Con el análisis de su naturaleza jurídica y los efectos derivados de esta, se
estudian en las siguientes páginas los principales medios jurídicos establecidos
para la protección de los consumidores en la adquisición de productos vaca-
cionales por el sistema de uso de inmuebles por turnos de tiempo compartido,
o multipropiedad: en especial respecto de la fase previa al contrato y en el
momento de consumación de este. Todo ello en el ordenamiento legal español
bajo el marco normativo derivado de la Unión Europea1.
1 Sobre esta controvertida figura, véanse las monografías –se omiten artículos de revistas y
capítulos de libros, por su extensión– de: ESCARTÍN IPIÉNS, José Antonio, Aprovechamiento por
turno, editorial Civitas, Madrid, 2013, último libro monográfico de un solo autor publicado en
España sobre la materia (hasta abril de 2023), y antes los de: CAPOTE PÉREZ, Luis Javier, El
tiempo compartido en España: un análisis de la fórmula club-trustee desde la perspectiva del derecho espa-
ñol, editorial Tirant lo Blanch, Valencia, 2009; TORRES LANA, José Ángel, La multipropiedad,
Iustel Publicaciones, Madrid, 2007; TORRES MATEOS, Miguel Ángel, Multipropiedad, Colección:
Jurisprudencia: Propiedad y Derechos reales, editorial Aranzadi, Pamplona, 2007; GARCÍA
CALVENTE, Yolanda, Régimen jurídico-tributario de los inmuebles en multipropiedad, editorial Aran-
zadi, Pamplona, 2005; CORDERO CUTILLAS, Iciar, El derecho de aprovechamiento por turno en la Ley
42/1998, de 15 de diciembre, editorial Tirant lo Blanch, Valencia, 2003; DÍAZ GÓMEZ, Manuel
Jesús, Información y voluntad en la contratación de derechos de aprovechamiento por turno, editorial
Tirant lo Blanch, Valencia, 2003; MUNAR BERNAT, Pedro A., La Regulación Española de la Multi-
propiedad, editorial Aranzadi, Pamplona, 2003; VILALTA NICUESA, A. Esther y MÉNDEZ TOMÁS,
Rosa María, Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, editorial Bosch, Barcelona, 2002; ME-
DINA DE LEMÚS, Manuel, Derecho de propiedad horizontal y multipropiedad, editorial Cálamo, Bar-
celona, 2001; PASTOR ÁLVAREZ, Mª del Carmen, La realización de obras por la comunidad en los
elementos o servicios comunes del edificio, editorial Tirant lo Blanch, Valencia, 2001; CAÑIZARES
LASO, Ana y RUIZ-RICO RUIZ, José Manuel (dirs.), Multipropiedad y Aprovechamiento por Turno,
editorial Aranzadi, Pamplona, 2000; COSTAS RODAL, Lucía, Los derechos de aprovechamiento por
turno, Comares, Granada, 2000; LORA-TAMAYO RODRÍGUEZ, Isidoro, TENA ARREGUI, Rodrigo,
MADRIDEJOS FERNÁNDEZ, Alfonso, Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles: legislación comen-
tada, editorial Sepin, Pozuelo de Alarcón (Madrid), 2000; VILALTA, Aura Esther y MÉNDEZ,
Rosa María, Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, editorial Bosch, Barcelona, 1999; RO-
CHA GARCÍA, Ernesto de la, La llamada "multipropiedad": derechos de aprovechamiento por turno de
inmuebles de uso turístico (normas y modelos de contrato, actuaciones y trámites preceptivos), editorial
Comares, Granada, 1999; SÁNCHEZ-CÍA, Ángel Luis, Multipropiedad, ‘timesharing’ y aprovecha-
Fabio, La multipropiedad (análisis de los derechos nacionales y del derecho comunitario), editorial Tirant
lo Blanch, Valencia, 1998; ACQUARONE, M. T., Las nuevas urbanizaciones y aspectos del tiempo
compartido. Sus características, estructuras jurídicas y configuraciones documentales, editorial Abaco de
Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 1998; LETE ACHIRICA, Javier, El contrato de multipropiedad y la
protección de los consumidores, editorial Cedecs, Madrid, 1997; MUNAR BERNAT, Pedro A., Presente
y futuro de la multipropiedad, editorial Tecnos, Madrid, 1992; RODRÍGUEZ PÉREZ, Jorge y DÍAZ-
FLORES CALERO, Antonio, La multipropiedad, Las Palmas, 1992; HERRERO GARCÍA, María José,
Capítulo I. Singularidades de la doble naturaleza jurídica del aprovechamiento por turno compartido de bienes …
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Nótese, como premisa, que España es el segundo país del mundo con ma-
yor acogida y recepción de turistas llegando en el año 2019 (antes de la pan-
demia del Covid-19) a recibir 83.509.153 turistas extranjeros, por delante de
Estados Unidos, que es el segundo, y tan solo detrás de Francia, que ocupa el
primer puesto en el ranking internacional de visitantes en materia vacacional2.
En este contexto, se genera un mercado, ciertamente sui generis, que ofrece
determinados productos turísticos y vacacionales, cuyas empresas que los co-
mercializan suelen utilizar unos sistemas agresivos de venta, bajo las denomi-
naciones de: «multipropiedad», «propiedad compartida», «tiempo compartido»,
«aprovechamiento por turno de inmuebles para uso vacacional», o el término
en inglés más acuñado internacionalmente en el sector, censurable de todo
punto a nuestro juicio3, «time sharing» o «timeshare», tal vez por la indisimula-
da pasión que despiertan los anglicismos –introducidos por los creadores y
diseñadores de las campañas de marketing y publicidad de casi todos los secto-
res– en la mayoría de los países del mundo actual.
Las empresas comercializadoras de estas formas de negocio acuden con ex-
cesiva frecuencia a la publicidad engañosa, a contratos en muchas ocasiones
abusivos, y a una abultada cantidad de fraudes, en muchas veces masivos, de-
rivados de la explotación económica de las diversas variables de este fenó-
meno, cuyos perjudicados suelen ser consumidores finales y los usuarios de
La multipropiedad, Edilex, Madrid, 1989; MARTÍNEZ VÁZ QUEZ DE CASTRO, Luis Fernando, La
multipropiedad inmobiliaria, editorial Reus, Madrid, 1989; O'CALLAGHAN MUÑOZ, Xavier, Promo-
ción y adquisición de viviendas en régimen de multipropiedad ("time-sharing"): regulación legal y derecho
comparado, Madrid, 1988. Más recientemente se han publicado numerosos textos doctrinales en
artículos de revistas, capítulos de libros de obras colectivas y las tesis doctorales de QUINTANA
JIMÉNEZ, Ana, Análisis normativo del aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico como solución
al problema de la estacionalidad y su incidencia en el mercado turístico, dirigida por Gerardo Quintana
Jiménez, Universidad Antonio de Nebrija, 2013; y de RODRÍGUEZ PERDOMO, Emilio Francisco,
La regulación de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en la Ley 4/2012: un
enfoque práctico y jurisprudencial, dirigida por Ignacio Díaz de Lezcano Sevillano, codirigida por
Carlos G. Ortega Melián, Universidad de Las Palmas de Gran Canaria, 2016.
2 Francia y Estados Unidos con 89,4 y 79,3 millones respectivamente, seguidos de China e
Italia, con 65,7 y 64,5 millones, que con España completan el ranking de los cinco países con
mayor recepción de turistas del mundo. Datos oficiales del año 2019 de la Organización Mun-
dial del Turismo (OMT-UNWTO), publicados en mayo de 2021, últimos disponibles. Véase:
https://www.e-unwto.org/toc/unwtotfb/current [consulta 1/04/2023].
3 Y esto porque la traducción al español viene siendo «tiempo-compartido» que parece hacer
referencia más a los métodos y mecanismos de comercialización de los productos que engloban
estos sistemas, que a los derechos concretos, reales u obligacionales, o ambos, que se constitu-
yen, transmiten y proporcionan, según los casos, a los usuarios de tales bienes y servicios.
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