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Artículos 1.628 y 1.629

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AutorXavier O'Callaghan Muñoz
Cargo del AutorMagistrado

  1. OBJETO DE LA ENFÍTEUSIS

    El objeto de la enfiteusis fue tratado al comentar los artículos 1.604 y 1.605. En el presente artículo 1.628 se reitera que la enfíteusis «sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles». Pero esta norma es incompleta en cuanto al objeto y en cuanto al inmueble.

    En cuanto al inmueble, ha de ser inmueble por naturaleza, es decir, una finca, pudiendo ser rústica o urbana. Ha de ser fructífera, lo que significa que produce o tiene posibilidad de producir frutos o rendimientos. Ha de estar por último, determinada(1). Su valor -como se tratará seguidamente- constará en la escritura de constitución, si se constituye por contrato.

    No cabe enfiteusis sobre otra enfiteusis, o en otras palabras, la subenfi-teusis (artículo 1.654) ni puede constituirse sobre derechos reales sobre bienes inmuebles.

    El objeto de la enfiteusis no es sólo el inmueble -finca- sobre la que recae sino también el canon o pensión(2) que puede consistir en dinero o en frutos: en todo caso, debe constar expresamente en la escritura de constitución la cuantía (artículo 1.629); si consiste en frutos, su especie y calidad; si se trata de parte alícuota se regula, a falta de pacto expreso, la intervención del censualista (artículo 1.630).

    Si son varios los enfiteutas, la obligación de pagar el canon es solidaria respecto a todos ellos(3).

  2. CONSTITUCIÓN DE LA ENFITEUSIS

    En Derecho romano, se podía constituir la enfiteusis ínter vivos o mortis causa. Desde una constitución del Emperador Zenon, se llamó contrato enfi-téutico el que constituía la enfiteusis: no requería forma especial y daba lugar a una acción real inmediatamente de perfeccionado, sin necesidad de traditio. Era discutible que pudiera constituirse por usucapión. Por la especial configuración de la transmisibilidad de los derechos reales, no cabía adquisición a non domino (nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse haberet).

    En el Derecho español vigente, la enfiteusis se puede constituir en primer lugar, por negocio jurídico inter vivos o mortis causa; asimismo puede constituirse por usucapión tanto del dominio útil por el enfiteuta como del dominio directo por el censualista(4); también por adquisición a non domino del domino útil o del directo.

    La capacidad para constituir la enfiteusis será la necesaria para celebrar el acto constitutivo de que se trate, debiendo tener asimismo poder de disposición sobre la finca.

  3. CONSTITUCIÓN POR NEGOCIO JURÍDICO: FORMA

    1. Enfiteusis constituida por negocio jurídico. - Se ha dicho en el apartado anterior que la constitución de la enfiteusis puede ser, en primer lugar, por negocio jurídico, que será el medio más frecuente.

      Dentro del negocio jurídico, a su vez, puede ser inter vivos y mortis causa y el tipo más usual es siempre el contrato, hasta tal punto que el Código civil regula la enfiteusis dentro del libro IV dedicado a obligaciones y contratos -título VII- como un contrato más. Pero hay que tener en cuenta que la enfiteusis es un derecho real, concretamente un derecho de propiedad con distintos titulares -condominio- que tienen, cada uno, distintas facultades sobre la misma cosa inmueble(5). El contrato, mediante la tradición (artículo 609 del Código civil) dará lugar a la enfiteusis.

      El contrato que da lugar a la enfiteusis -el llamado también contrato enfitéutico- puede ser de cualquier clase, oneroso o gratuito, puede hacerse por el contrato de compraventa o permuta o donación o cualquiera que, con la tradición, sea posible constituir un derecho real.

      Hay que tener en cuenta asimismo que el Código civil (artículo 1.605) contempla sólo el caso de que «una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo...» pero nada impide que se produzca al revés, cediendo un propietario pleno de la finca a otro -por medio de contrato de compraventa, donación, etc.- el dominio directo...

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