Artículos 1.648 a 1.650
| Autor | Jesús Díez del Corral Rivas |
| Cargo del Autor | Registrador de la Propiedad |
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CONCEPTO, PRECEDENTES Y FUNDAMENTO DEL COMISO. NATURALEZA
El comiso puede conceptuarse desde un triple punto de vista: desde la posición del censualista o dueño directo, es un derecho del mismo para adquirir el dominio útil, consolidando así el dominio, en el caso de que el enfiteuta incurra en determinados supuestos de incumplimiento de sus deberes; desde el puesto del enfiteuta, es una sanción que sufre éste por determinadas conductas, que le hacen perder su dominio útil que adquiere el dueño directo, quien consolida así el dominio; desde un punto de vista objetivo, el comiso es la resolución de la enfiteusis por causa de supuestos taxativamente previstos en la ley, que hace consolidar el dominio en el dueño directo.
Los tres conceptos dados son válidos, no excluyentes entre sí, pero el que considero preferible es el primero, desde el punto de vista del dueño directo o censualista(1) que consolida el dominio pleno, por razón de la pérdida del dominio útil del enfiteuta por una conducta del mismo (punto de vista del enfiteuta) que da lugar a la extinción de la enfiteusis (punto de vista objetivo).
Este derecho del censualista es de los que más recoge el antiguo concepto de señorío que tenía el dueño directo sobre la finca enfitéutica y hasta sobre la persona del dueño útil(2), hasta el punto que se llegó a mantener que había caído en desuso(3) e incluso el Tribunal Supremo(4) llegó a desestimar el comiso estableciento que la falta de pago del canon releva de esa responsabilidad, siempre que se alegue cualquier causa justa que lo haya impedido, y aun no alegándola, debe dejarse al arbitrio del tribunal que declare o no la procedencia del comiso.
Se daba en caso de falta de pago del canon por dos años si la enfiteusis fuese eclesiástica y de tres siendo laical; o por falta de aviso en la venta del dominio útil, al censualista para que éste pudiera ejercitar su derecho real de adquisición preferente; o por enajenación a un nuevo enfiteuta de peor solvencia o que haga más difícil el cobro del canon; o por deterioro culpable de la finca; o por incumplimiento por el enfiteuta de alguna de las estipulaciones pactadas. En cuyos casos había una serie de excepciones en que no procedía el comiso: cuando el enfiteuta dejara de pagar el canon por ignorancia u otro motivo legítimo; cuando el dueño directo le adeudaba una cantidad susceptible de compensación; cuando, después de proceder el comiso por la falta de pago del número de pensiones necesarias para ello, el dueño directo admitía otras, que se le pagaban, de años sucesivos; cuando el censualista se negó a recibir la pensión ofrecida en tiempo y forma; cuando transcurridos los dos o tres años, según los casos, el enfiteuta pagaba las pensiones atrasadas dentro de los diez días siguientes al vencimiento de aquellos plazos(5).
A la vista de estos precedentes, se advierte que el Código civil, si bien no ha llegado a la supresión del comiso -quizá deseable- lo ha restringido y concretado de forma clara y taxativa.
La Jurisprudencia, reiteradamente, ha mantenido la interpretación restrictiva del comiso(6).
El fundamento pues, del comiso, no es el de derecho superior del señor o dueño directo, como lo había sido en un origen y se mantuvo relativamente en los precedentes legales del Código civil.
Es un derecho del censualista fundado en la resolución de la relación jurídica entre él y el enfiteuta en razón al incumplimiento por parte de este último de los deberes derivados de esta relación jurídica.
En caso de incumplimiento grave por el enfiteuta, el dueño directo puede exigir el cumplimiento, como el pago de las pensiones; como garantía más enérgica, tiene el derecho a recuperar la finca enfitéutica en su totalidad, en lugar de obtener de la misma un capital(7).
Es, por último, el comiso una expresión del dominio dividido, un argumento más en apoyo de esta teoría, por el que el dueño directo puede consolidar su plena propiedad si el condómino incumple determinados deberes derivados de su situación de condominio(8).
La naturaleza del comiso tiene importancia, especialmente en orden al estudio de sus efectos que regula el artículo 1.652 y los relativos a las cargas y gravámenes que hubiera impuesto el enfiteuta sobre su derecho de dominio útil sobre la finca enfitéutica.
Se trata de una resolución de este derecho de dominio (útil) de que es titular el enfiteuta.
El dueño directo adquiere, por dicha resolución, el dominio útil. Al reunir en su sola mano, como titularidad única, el dominio pleno de la finca, se habla de consolidación, no en el sentido de que un titular de un derecho real en cosa ajena adquiera la propiedad o el propietario adquiera aquel derecho real sino en el de que la cotitularidad deviene titularidad única.
Pero al adquirir el dueño directo el dominio útil, consecuencia de la resolución que el comiso comporta y que constituye su naturaleza jurídica, no adquiere el dominio pleno en la situación que esté en tal momento, sino como estaba al constituirse la enfiteusis: desaparecen las cargas y gravámenes que hubiera impuesto el enfiteuta (vid. apartado V), debe abonar las mejoras, ser indemnizado de los deterioros o compensar unos y otros (art. 1.652).
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SUPUESTOS DE COMISO
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Idea general. - El comiso ha sido mantenido, pero reducido en el Código civil -como se ha dicho anteriormente- y sólo cabe en los supuestos taxativamente señalados en el mismo. Todos guardan la semejanza entre sí de que tienen el carácter de sanción ante determinadas conductas que se consideran especialmente graves por parte del enfiteuta y que perjudican gravemente el derecho del dueño directo. No hay que olvidar, sin embargo, el carácter restrictivo que ha dado la jurisprudencia(9) al comiso lo que afecta principalmente a los supuestos del mismo. Asimismo la jurisprudencia(10) ha declarado que el comiso es un derecho que corresponde al dueño directo, pero no esencialmente; de forma que, en base al principio de autonomía de la voluntad, recogido en el artículo 1.255, al constituirse la enfiteusis se puede establecer la supresión del comiso en todos o en algunos casos (supresión total o parcial)(11); igualmente puede establecerse -en la constitución de la enfiteusis- una ampliación de los supuestos del comiso. De hecho, como enseguida veremos (segundo supuesto) la fijación de la obligación cuyo incumplimiento produce el comiso, queda bajo el imperio de la autonomía de la voluntad.
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Primer supuesto: falta de pago del canon durante tres años consecutivos.- El número 1.° del artículo 1.648 dispone el primer supuesto del comiso «por falta del pago de la pensión durante tres años consecutivos». Si el enfiteuta no paga el canon, el censualista se lo puede reclamar por acción personal contra él o por acción real sobre su derecho de dominio, que...
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