Arrendamientos rusticos: su inscripción en el Registro de la Propiedad
| Autor | Teodora F. Torres García |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
| Páginas | 277-293 |
— 277 —
ARRENDAMIENTOS RUSTICOS: SU INSCRIPCIÓN EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
T F. T G
Catedrático de Derecho Civil
1. PLANTEAMIENTO
Es en el Art.2 Nº 5 LH donde se establece el objeto de la inscripción cuando
esta recae sobre un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles con el siguien-
te tenor: “Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos”.
La génesis del precepto, Art.2 nº 5 LH aunque no totalmente coincidente con
la redacción actual, procede de la Ley hipotecaria de 8 febrero 1861 y concretamen-
te del Art.2 nº 5 y 6 1 contenido que no fue bien recibido ya que en el debate desa-
rrollado en el Congreso sobre la totalidad del proyecto, primero y después por ar-
tículos, la cita de ALVAREZ BUGALLAL fue suficientemente expresiva: “Tampoco
creo conveniente que se registren, como la ley dispone, los arrendamientos que
pasen de seis años o aquellos que se anticipan tres o mas rentas en cuanto que en
su opinión se habían ya convertido en derechos reales. En el Art.5 del Reglamento
hipotecario de la ley de 1861 se añade que será aplicable también a “los subarrien-
dos, subrogaciones y retrocesiones siempre que tengan las circunstancias expresa-
das en dichos párrafos…” Tesis que se confirma en la propia Exposición de Motivos
y Fundamentos del Proyecto de Ley Hipotecaria 2. Hay que esperar a la Ley hipote-
caria de 21 diciembre de1869 donde además de reorganizarse en un solo número
cinco, el contenido de los dos anteriores –nº 5 y 6– del Art.2 LH y además se añade
en esta reforma la coletilla de: o cuando sin tener ninguna de estas condiciones hu-
1 DIEZ-PICAZO, L.: “Leyes Hipotecarias y Regístrales de España” Fuentes y evolución-To-
mo I. Leyes 1861-1869. Ed/Castalia Madrid 1974, pp. 166, 183, 208, 244,396.
2 CASTAN VAZQUEZ, J Mª: “Notas sobre la exposición de motivos de la primera Ley Hi-
potecaria: (Su Gestación y Valor permanente) Libro homenaje al Prof. Manuel Amorós Guardiola.
Tomo II Ed/ Centro de Estudios del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España. Fundación registral. Madrid 2006 pp.2149 cuya autoría por encargo, recayó en el insigne
jurista Don Pedro Gómez de la Serna. De la bondad de la misma hizo que acompañara no solo al
Proyecto de la Ley 1861 sino también en su publicación y en las ediciones de la propia Ley Hipote-
caria. MONTERDE GARCIA, J. C.: “Génesis de la Ley Hipotecaria de 8 febrero de 1861”. Centro de
Estudios Registrales. Madrid 2008. pp.125 ss.
278 T F. T G
biera convenio expreso de las partes para que se inscriban 3 y en el Reglamento que
desarrolla la Ley, de 28 Octubre 1870 mantiene su numeral, Art.5 RH y su conteni-
do es idéntico al que se desarrolla por la Ley anteriormente citada, año 1869.
Ha sido la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 noviembre
de arrendamientos urbanos la que modifica el nº 5 del Art.2 LH suprimiendo los
tres presupuestos sobre los que se sostenía la inscripción del contrato de arrenda-
miento (tiempo, rentas anticipadas y convenio expreso), añadiendo a este una serie
de figuras ya conocidas aunque eso si reglamentariamente ubicadas como son el
subarriendo, la cesión y subrogación de los mismos 4 para ser inscritas en el Registro.
Esta modificación del Art.2 Nº 5 no obstante fue objeto de algunas interpreta-
ciones 5 no siendo de menor importancia la de cual iba a ser el ámbito de su aplica-
ción, si esta se limitaba a los arrendamientos urbanos puesto que la norma que la
modifica se aplica solo a estos así como el Nº 2 de la Disposición Adicional de la Ley
29/1994 a lo que podíamos añadir lo dispuesto en el Real Decreto 297/1996, de 23
febrero, cuyo ámbito de aplicación textualmente dice: Art 1: Será de aplicación ex-
clusivamente a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los arrendamientos
urbanos celebrados a partir del 1 enero 1995.Nada que añadir a la reforma que la
Ley 4/2013, de 4 junio, sobre medidas de flexibilización y fomento de alquileres de
viviendas que modifica entre otros los Arts.9 y 14 LAU quedando estos sometidos a
la legislación vigente según dice la Disposición Transitoria primera «los contratos
de arrendamientos urbanos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de
esta ley siguen regulándose por el régimen que le era aplicable»o si bien que a pe-
sar de que pudiera mantenerse lo contrario al quedar los arrendamientos rústicos
sometidos en cuanto a su acceso al Registro a los requisitos del Nº 5 Art.2 LH si
tiene también aplicación a ellos lo dispuesto en el RD 297/1996. Cuestión distinta
será la determinación si cabe el acceso al Registro de la Propiedad vía Art.2.5 LH
de los arrendamientos rústicos sometidos en cuanto a su regulación al régimen del
Código Civil. La RDGRN 12 enero 2016 añade que: por los efectos que origina es
totalmente diferente la calificación del arrendamiento sometido a la legislación es-
nueva redacción al mencionado Nº 5 Art, 2 LH.
4 Las razones que se han aducido para justificar la exclusión de esos baremos que se esta-
blecían en el Nº 5 Art.2 son fundamentalmente: el que los plazos legales de duración de los arren-
damientos rústicos ahora año 1980 son superiores a los 6 años lo que también lo seria la prorroga
cuestión que cambia incluso con anterioridad a la derogación de la Ley 31 diciembre 1980 LAR Su
actual regulación - Art.12 LAR, 26 noviembre del 2003 y el Art12 LAR de 30 noviembre 2005 la fija-
ban uno en tres años y la otra en cinco, años. La Ley 19/1995, de 4 julio previamente en el Art.28
había derogado el Art.25 y ss de la LAR sustituyendo la duración legal y sus prorrogas del anterior
Art. 25 además de la duración del contrato que se disponía para el arrendatario cultivador directo
en la DT 1º Nº 1 parr.2º y en el Art.33 LAR de 1980 se prohibía expresamente el adelantar mas de
una anualidad la renta
5 TORRES GARCIA, T. F.: “Disposición Adicional Segunda”. La Nueva Ley de arrenda-
mientos Urbanos. Dirigido por V. Guilarte Gutiérrez. Ed. Lex Nova. Valladolid 1995 pp.582 ss.
MERINO ESPINAR, B.: “Registro de la Propiedad y Arrendamientos Urbanos. Situación actual
y perspectiva en la nueva Ley. Jornadas sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos. Valladolid 15
diciembre 1994. Ed/Servicio de publicaciones de las Cámaras de la Propiedad de Castilla y León.
Valladolid 1995, 109 ss.
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba