STS, 12 de Noviembre de 2012

La representación procesal de la mercantil COMPAÑÍA AGRÍCOLA CAÑAVERAL, S.A., por escrito de 5 de octubre de 2005, interpuso recurso contencioso-administrativo, contra el Acuerdo de 24 de mayo de 2005 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, recaído en el Expediente de Justiprecio Contradictorio nº CP501- 06/PV00116.5/2004, correspondiente a la pieza de valoración de la finca nº 29.2 del Proyecto de Delimitación y Expropiación del Plan Parcial nº 10, "La Fuensanta", del Plan General de Ordenación Urbana de Móstoles.

Tras los trámites pertinentes la Sala de lo Contencioso-Administrativo de Tribunal Superior de Madrid, dictó Sentencia cuyo fallo es del siguiente tenor:

" Que ESTIMAMOS parcialmente el presente recurso contencioso administrativo interpuesto por la mercantil Compañía Agrícola Cañaveral SL, representada por el Procurador de los Tribunales don Luis Pozas Osset, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 24 de mayo de 2.005 correspondiente a la finca nº 29.2 del expediente de expropiación forzosa CP 501 -06/PV00116.5/2004, proyecto de expropiación DELIMITACIÓN Y EXPROPIACIÓN DEL PLAN PARCIAL Nº 10 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE MÓSTOLES, la cual anulamos y fijamos el justiprecio de la finca en la suma de 1.944.553'82 euros más los intereses legales. Sin costas".

Notificada la anterior Sentencia, por el Letrado de los Servicios Jurídicos de la COMUNIDAD DE MADRID, se presentó escrito ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, preparando recurso de casación contra la misma. Por providencia de fecha 30 de octubre de 2009, la Sala de instancia tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparezcan ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, en fecha 16 de marzo de 2010, la representación procesal de la recurrente, presentó escrito de interposición del recurso de casación en el que hace valer dos motivos de casación al amparo del art. 88.1 c ) y d) de la Ley de la Jurisdicción .

Sin invocar disposición alguna, denuncia en el primer motivo la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, reiterando los argumentos esgrimidos en su escrito de preparación del presente recurso, de fecha 27 de octubre de 2009, y en el que la recurrente estimaba que la Sentencia de instancia establece un juicio de valor acerca de la valoración que debe darse a las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid. Por otra parte estima, que al haber asumido dicho Jurado Territorial las mismas competencias que en su día ostentaba el Jurado Provincial, goza de idénticas características en la relativo a su composición y naturaleza, por lo que, en caso desacuerdo, deberá acudirse a la cuestión de inconstitucionalidad. Finalmente hace referencia a la suficiente motivación de la resolución del Jurado Territorial y a la procedencia del método de valoración utilizado por el mismo, así como a la vulneración del principio de la sana crítica en la valoración de las periciales.

En el segundo motivo, alega el quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas que rigen actos y garantías del proceso, siempre que en éste último se haya producido indefensión. Basa el presente motivo en la extensión de los efectos acordada en el proceso, respecto de la prueba practicada en el recurso 1253/05, seguido ante la misma Sala y Sección, en lugar de la practicada en el recurso 1233/05 que fue la solicitada.

Previo a la admisión a trámite del presente recurso, la Sala confirió traslado a la parte recurrente para alegaciones sobre la posible concurrente de causa de inadmisión opuesto por la parte recurrida en su escrito de personación. Evacuado el trámite, por Auto de 10 de junio de 2010, la Sala acordó declarar la admisión del recurso de casación interpuesto y la remisión a esta Sección Sexta para su sustanciación.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplazó al Procurador D. Luis Pozas Osset, en nombre y representación de la mercantil COMPAÑÍA AGRÍCOLA CAÑAVERAL, S.A., para que formalizara escrito de oposición, en el plazo de treinta días, habiendo evacuado el trámite mediante escrito de 26 de octubre de 2010, en el que se opuso al recurso de casación en virtud de los motivos y consideraciones que estimó pertinentes y suplicó a la Sala "...dicte Sentencia por la que declare la inadmisibilidad del referido recurso o en otro caso, su desestimación, confirmando la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de fecha 4 de junio de 2009 , todo ello con expresa imposición de las costas a la parte recurrente".

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día 31 de octubre de 2012, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Carlos Lesmes Serrano , Magistrado de la Sala.

Constituye el objeto de este recurso de casación la Sentencia de fecha 4 junio de 2009, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el recurso 1158/2005 , interpuesto contra el Acuerdo de 24 de mayo de 2005 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, recaído en el Expediente de Justiprecio Contradictorio nº CP501-06/PV00116.5/2004, correspondiente a la pieza de valoración de la finca nº 29.2 del Proyecto de Delimitación y Expropiación del Plan Parcial nº 10, "La Fuensanta", del Plan General de Ordenación Urbana de Móstoles .

El Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid, que era objeto del recurso contencioso-administrativo, calificó el suelo de urbanizable delimitado y de conformidad con los arts. 27.1 . y 28.4 de la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones determinó el valor de repercusión de dicho suelo por el método residual dinámico, dada la inexistencia de valoraciones catastrales, con aplicación de la Orden 805/2003, de Ministerio de Hacienda, fijando un justiprecio de 596.385,84 €.

La Sentencia ahora recurrida analizó los diversos puntos de confrontación producidos por las partes sobre el valor medio de venta real de los productos inmobiliarios tipo, sobre los costes de producción, sobre el plazo de ejecución y sobre los gastos de urbanización, utilizando para la determinación del justiprecio aquellos criterios que consideró mejor fundados y que se expresan en el fundamento de derecho sexto en los siguientes términos:

"SEXTO .- La recurrente considera que la resolución impugnada es errónea y contraria a derecho por cuanto el Jurado aplica para la valoración de la finca expropiada, el Método Residual Dinámico definido en la Normativa Hipotecaria, y ello amparándose en lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones , en su redacción dada por la Ley 10/2003, de 20 de Mayo, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transporte, siendo que dicho Órgano tasador debería haber obtenido el citado valor de la finca que nos ocupa mediante la aplicación del Valor de Repercusión obtenido por el Método Residual estático al no motivar suficientemente aquél.

La Disposición Transitoria Quinta de la ley 10/2003 , que reforma el artículo 27 de la ley del régimen del suelo y valoraciones , dispone que "en los expedientes expropiatorios, serán de aplicables las disposiciones sobre valoración contenidas en esta Ley siempre que no se haya alcanzado la fijación definitiva del justiprecio".

Por otra parte, el artículo 27 en su versión original, decía tan solo que "se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual", sin que este indicara si el método residual debía ser el estático o el dinámico. En el mismo sentido, el RD 1020/93 , regula los dos métodos: el residual dinámico y el residual estático. La nueva redacción del artículo 27 ya establece "el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 ".

Por su parte, el artículo 34 de la citada Orden establece el ámbito de aplicación de ambos métodos. Así en su número 2 señala que "el método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles:

Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.

Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.

Y, en su número 3 que "El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados".

El método residual dinámico tiene por objeto determinar el valor inicial del suelo como inversión inicial como precio máximo para asegurar la viabilidad del proyecto empresarial, esto es, su determinación permitirá conocer el valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que en el momento de su tasación pagaría por el suelo un promotor inmobiliario que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso.

A este respecto, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece, en lo que se refiere al método técnico de valoración que denomina residual por el procedimiento dinámico (art 34.2 de la Orden)

El artículo 35 establece una serie de requisitos para la utilización del método residual de obligado cumplimiento, que son los siguientes:

"

1. La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen

2. La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.

3. La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.

4. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes".

A ello, el apartado segundo añade que "Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización".

Así pues, dado que el Jurado calculó el valor de la expropiación por el método residual dinámico en los términos expresados en la citada Orden que es de aplicación, tal como le indicaba el artículo 27 de la ley de valoraciones vigente en el momento de fijar el justiprecio, hemos de concluir que el método de valoración adoptado por el Jurado es el método correcto, dado que estaba valorando un suelo urbanizable sin ponencia catastral vigentes.

Ahora bien, el artículo 35.1 de la Ley de Expropiación Forzosa dispone que «La resolución del Jurado de Expropiación habrá de ser necesariamente motivada, razonándose los criterios de valoración seguidos por el mismo en relación con lo dispuesto en esta Ley». En este sentido la jurisprudencia del Tribunal Supremo, puesta de manifiesto, entre otras, en las Sentencias de 4 junio 1991 (RJ 1991\4611 ), 5 mayo 1992 (RJ 1992\3485 ), 26 marzo 1994 (RJ 1994\1893 ) y 18 abril y 8 noviembre 1995 (RJ 1995 \3407 y RJ 1995\8758 ), ha establecido que «para entender satisfecha la exigencia legal de motivación de las resoluciones del Jurado de Expropiación Forzosa, basta con que su argumentación, aunque breve sea racional y suficiente, sin que hayan de exigirse numerosos y abundantes razonamientos, siendo bastante la consideración de los criterios utilizados y la referencia a los elementos o factores comprendidos en la estimación». Ello implica la necesidad de que se justifique su decisión para que no pueda ser tachada de arbitraria o irracional, lo que obliga a los Tribunales de esta Jurisdicción a examinar si el Jurado Provincial de Expropiación motivó o razonó suficiente y lógicamente el acto de fijación de justiprecio. Y sucede en autos que tras examinar esta Sala la valoración del Jurado se encuentra con falta de motivación, que impide realizar el necesario juicio de idoneidad del justiprecio y que no permite aseverar que esa valoración es válida frente a las pretendidas de contrario ya que no explica razonablemente los parámetros utilizados para calcular los gastos de urbanización y los gastos de construcción, cuya suma deduce de los ingresos por venta, que repercutidos sobre el suelo bruto, resulta un valor medio de repercusión, ni tiene en cuenta los diferentes usos, y en el caso del industrial la diferente tipología según tamaño. Si a ello añadimos que tanto el perito insaculado y traído a este procedimiento su informe por mor de la extensión de sus efectos, como la parte utilizan un método inadecuado debe la Sala acudir a su experiencia y determinar como ya lo hizo para el mismo proyecto en su recurso 1253/05 un precio de de 120,38 euros/m2, de cuya cantidad ya se deduce el 10% de la edificabilidad de la Administración. Cierto es que los cálculos de dicho valor difieren de los de la pericial judicial practicada en aquel litigio sobre el mismo método de cálculo y también figuraban debidamente explicados y siguiendo una metodología clara y ajustada al ordenamiento jurídico, el perito judicial calculó el valor del terreno en 82'90 euros/m2, pero la Sala en congruencia con la unidad de proyecto y su valoración acepta aquel valor. Dicho valor debe ser multiplicado por la superficie por lo que el justiprecio ascenderá a la suma de 1.944.553'82 euros incluido el 5% de afección y en el que se encuentra lo que la recurrente llama valor expectante pues debe entenderse que implícitamente ya se ha computado al ofrecerse un valor de 120,38 euros/m2 de valor de fincas análogas."

Disconforme con la Sentencia, la Comunidad de Madrid interpone recurso de casación que funda en dos motivos.

El primer motivo se hace valer por el art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , si bien no se cita precepto alguno ni jurisprudencia infringida. Ahora bien, la lectura del motivo en cuestión muestra que el mismo denuncia la infracción de la jurisprudencia sobre motivación de los acuerdos de los Jurados de Expropiación, de forma que queda claro, sin necesidad de mayor esfuerzo interpretativo, que este motivo denuncia la infracción de la jurisprudencia que la parte considera aplicable.

Dicho esto, en relación con la cuestión que plantea este motivo de casación hay que señalar, como dijimos en nuestra reciente Sentencia de 25 de septiembre de 2012 (Rec. 6201/2009 ), que, conforme a nuestra jurisprudencia, para entender satisfecha la exigencia de motivar que impone a los Jurados de Expropiación el artículo 35, apartado I, de la Ley sectorial, basta con que la argumentación, aunque breve, sea racional y suficiente, permitiendo al interesado conocer las razones que han llevado a la decisión y fundar adecuadamente una posible impugnación, propiciando así su defensa frente a la actuación que considere perjudicial a sus intereses. No se exigen, pues, numerosas y abundantes consideraciones, siendo bastante la mención genérica de los criterios utilizados y la referencia a los elementos o factores comprendidos en la estimación, sin necesidad de señalar actos circunstanciales. En definitiva, es suficiente con que la motivación sea referible al caso cuestionado y contenga la expresión de cuáles son los derechos y bienes a justipreciar, no exigiéndose, pues, numerosas y abundantes consideraciones, siendo bastante la mención genérica de los criterios utilizados y la referencia a los elementos o factores comprendidos en la estimación ( Sentencias de la antigua Sala Quinta de 2 de julio de 1980 (apelación 52.980 , 4º considerando de la sentencia apelada); 9 de junio de 1987 (apelación 503/1986, 2º considerando); y de esta Sala Tercera de 5 de mayo de 1992 (apelación 389/89 , FJ 1º); 11 de octubre de 1997 (apelación 912/93 , FJ 2º); 29 de noviembre de 2001 (casación 4868/97, FJ 2 º); y 12 de febrero de 2008 (casación 9262/04 , FJ 3º)), sin necesidad de señalar actos circunstanciales ( Sentencia de la antigua Sala Quinta de 26 de mayo de 1983 (apelación 53.975, 2º considerando de la sentencia apelada)) ni exponer una argumentación exhaustiva ( Sentencia de la antigua Sala Quinta de 28 de mayo de 1982 (apelación 53.584, 2º considerando de la sentencia apelada)). En definitiva, es suficiente con que la motivación sea referible al caso cuestionado y contenga la expresión de cuáles son los derechos y bienes a justipreciar ( Sentencias de la antigua Sala Quinta de 12 de junio de 1982 (apelación 53.385, 7º considerando de la sentencia apelada) y 27 de enero de 1984 (apelación 54.867, 2º considerando).

Tales exigencias se cumplen por la decisión del Jurado objeto del proceso contencioso-administrativo del que dimana este recurso de casación, pues, en definitiva, ofrece, para valorar los bienes expropiados, una motivación amplia y genérica, que es la respuesta adecuada a una pretensión, fijada en la hoja de aprecio, de las mismas características.

Ahora bien, la razón dada por la Sentencia recurrida para acoger parcialmente las pretensiones de la expropiada no se funda únicamente en la declarada falta de motivación del acuerdo del Jurado, sino que, apreciada esta falta de motivación por la Sala con más o menos fundamento, su pronunciamiento se apoya a su vez en la imposibilidad de acudir a la prueba pericial practicada en el recurso num. 1233/05, cuya extensión de efectos fue acordada en fase de prueba a instancia de la actora, por utilizar el perito un método valorativo erróneo, por lo que la Sala de instancia concluye finalmente que el valor del terreno ha de fijarse a razón de 120,38 Eur/m2 como hizo para el mismo proyecto en el recurso num. 1253/05 a la vista de la prueba pericial allí practicada, y ello en congruencia con la unidad de proyecto y su valoración.

Pues bien, esta forma de proceder de la Sala de instancia en orden a fijar el valor del suelo, trayendo de otro proceso las conclusiones de una pericial practicada en él pero sin traslado a las partes, es combatida por el recurrente en el segundo de sus motivos, que hace valer por la vía del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , alegando que no se le dio oportunidad de formular alegación alguna, a diferencia de lo ocurrido con la pericial practicada en el recurso 1233/2005, cuya extensión de efectos fue acordada y pudo formular alegaciones.

Esta Sala ya se ha pronunciado sobre tal forma de proceder en Sentencias de 17 de noviembre de 2008 (recurso 5709/07 ), 27 de abril de 2009 (recurso 1126/08 ), 30 de marzo de 2011 (recurso 5812/07 ) y 28 de marzo de 2012 (recurso 1679/09 ), que censuraron la valoración de un documento decisivo sin audiencia de las partes en el proceso, si bien tal proceder quedó fuera del enjuiciamiento en la casación al no haber denunciado el recurso infracción de las normas reguladoras de la sentencia o de las que rigen los actos y garantías procesales, por el cauce del apartado c) del artículo 88.1 de la Ley de la Jurisdicción .

En la reciente Sentencia de 18 de julio de 2012 (recurso 4273/09 ) también hemos reiterado la procedencia de la denuncia de la infracción producida por haber adoptado la Sala de instancia el resultado de una prueba pericial practicada en otro proceso distinto sin haber dado audiencia a las partes.

En conclusión, podemos afirmar que la Sentencia impugnada, apartándose de las pruebas periciales practicadas en el proceso, funda su determinación del justiprecio en la prueba pericial practicada en un proceso distinto, relativo al parecer a un asunto de similares características; y lo hace, además, sin haber dado audiencia a las partes, para que hiciesen las alegaciones oportunas. Pues bien, al haber basado su valoración de los hechos en una prueba pericial proveniente de proceso distinto en base a la experiencia de la Sala, y al haberlo hecho sin oír a las partes, la Sentencia impugnada ha dejado a la recurrente en una situación de indefensión. La Comunidad de Madrid no tuvo, en efecto, la ocasión de alegar cuanto a su derecho conviniera sobre la pertinencia de dicha prueba, su fuerza de persuasión, o su adecuación a las circunstancias del caso. Ello supone una violación del derecho fundamental a no padecer indefensión proclamado en el art. 24 CE .

Los tribunales contencioso-administrativos pueden, por supuesto, citar sus propias sentencias; pero pueden hacerlo en apoyo de su fundamentación jurídica, no para formar su convicción sobre los hechos relevantes del litigio. En el proceso contencioso- administrativo no cabe valorar los hechos sobre bases distintas de las pruebas practicadas en el propio proceso de instancia de las partes, incluido el expediente administrativo, o de las pruebas acordadas de oficio en los términos del citado art. 61 LJCA . Lo contrario conduciría a una visión dirigista del proceso contencioso-administrativo, incompatible con el art. 24 CE .

Procede, en consecuencia, la estimación del segundo motivo de casación alegado por la Comunidad de Madrid en su recurso.

Al haber sido casada la Sentencia recurrida, es preciso, de conformidad con el art. 95.2.c) LJCA , resolver el fondo del litigio en los términos en que aparezca planteado.

Por la recurrente se impugna la toma en consideración por parte de la Sala de instancia de unos valores extraídos de una pericial que no ha sido aportada al procedimiento, pero se olvida de la aportada válidamente a los autos, la prueba pericial insaculada practicada en el recurso 1233/2005, pericial que obvia para acoger, por unidad de criterio, el valor de 120,38 €/m2 deducido de la prueba pericial practicada en el recurso 1253/2005.

En consecuencia, no siendo impugnados los valores que constan en el dictamen pericial proveniente del recurso 1233/2005 y que ha sido aportado validamente a los autos sin que la Sentencia haya puesto de manifiesto la existencia de una valoración irracional o arbitraria de dicha prueba, procede valorar el suelo expropiado de acuerdo con dicha pericial, esto es, aplicando un valor del suelo de 82,90 €/m2, por lo que siendo la superficie expropiada de 15.384,25 m2, el importe por tal concepto será de 1.275.354,32 €, que sumado al 5% de premio de afección, 63.767,72 €, da un justiprecio total, salvo error u omisión, de 1.339.122,04 €.

Al respecto, debemos hacer notar que esta Sala es conocedora de que en otros recursos que versaban sobre el mismo proyecto de expropiación se han confirmado las sentencias por las que se acordaba un valor del suelo de 120,38 €/m2, pero ello era en base a la aportación a los autos de instancia de la prueba pericial insaculada practicada en el recurso 1253/2005, mientras que el presente recurso de casación se resuelve en base a la prueba pericial insaculada interesada por la expropiada, la practicada en el recurso 1233/05, resolviéndose de este modo de acuerdo con lo solicitado por la parte.

Con arreglo al art. 139 LJCA , no procede hacer imposición de las costas de este recurso de casación, y, en cuanto a las costas de la instancia, no cabe apreciar temeridad o mala fe que justifiquen una condena al pago de las mismas.

Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Madrid contra la Sentencia de fecha 4 junio de 2009, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el recurso 1158/2005 , interpuesto contra el Acuerdo de 24 de mayo de 2005 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, recaído en el Expediente de Justiprecio Contradictorio nº CP501-06/PV00116.5/2004, correspondiente a la pieza de valoración de la finca nº 29.2 del Proyecto de Delimitación y Expropiación del Plan Parcial nº 10, "La Fuensanta", del Plan General de Ordenación Urbana de Móstoles, Sentencia que anulamos.

En su lugar, debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación procesal de la Compañía Agrícola Cañaveral, S.A. contra el Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de 24 de mayo de 2005, el cual procedemos a anular, estableciendo el justiprecio de la finca expropiada en la cantidad, salvo error u omisión, de 1.339.122,04 €, más los intereses legales correspondientes.

No procede la imposición de las costas.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la Colección Legislativa, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado Ponente D. Carlos Lesmes Serrano , estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.