STS 216/2010, 15 de Abril de 2010

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario promovidos a instancia de Caixaleasing y Factoring, E.F.C.. S.A. contra la entidad Hermanos Macías García, S.A. (Hermagasa) e Intervención Judicial de la suspensión de pagos de Hermanos Macías García, S.A.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara "...Sentencia por la que, dando lugar íntegramente a nuestras justas pretensiones, se declare resuelto el contrato de leasing inmobiliario o arrendamiento financiero formalizado por las partes el 30 de julio de 1996, ante la Notaria de Campillos, Doña Amelia Marín García, con expresa mención de que no venimos obligados a restituir a la demandada cantidad alguna por los alquileres percibidos ínterin el debido cumplimiento del cotrato por la misma, atendiendo a nuestro derecho de retenerlos en concepto de indemnización contractualmente consensuada, declarando asimismo que el inmueble objeto del mismo, con sus edificaciones y accesiones, a cuya descripción y datos registrales nos remitimos en aras a economizar expositivamente, es propiedad única y exclusiva de mi mandante, condenando consecuentemente a la demandada a dejarlo libre, vacuo, expedito a nuestra disposición y, finalmente, como colofón de lo anterior, se ordene la cancelación en el Registro de la Propiedad de los asientos practicados en base a dicho contrato a favor de la demandada y, muy especialmente, el derecho de opción de compra que, como colofón al contrato en cuestión, se contemplaba a favor de la misma, librándose a tal efecto, una vez que sea firme la Sentencia, mandamiento por duplicado al Registro de la Propiedad de Campillos para que se lleve a efecto la cancelación en cuestión, todo ello con expresa imposición de costas a la demandada."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de Hermanos Macías García, S.A. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, se dicte "... sentencia desestimando totalmente la demanda, absolviendo de la misma a mi representado, sin perjuicio de estimar la reconvención en los términos que seguidamente se datallen; con expresa imposición al demandante de las costas causadas a tenor del Art. 394 LEC ." ; al tiempo que formulaba reconvención contra el actor principal Caixa Leasing y Factoring E.F.C, S.A., José Macías García, S.A. y la Tesorería General de la Seguridad Social en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables y terminó suplicando al Juzgado: "... se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos: A. Se declare nulo el contrato suscrito entre JOSE MACIAS GARCIA SA y CAIXALEASING de fecha 30 de julio 1.996, protocolo 764/96 de la Notaría de Campillos; B. Se declaren nulos los contratos de arrendamiento financiero suscritos entre HERMAGASA y CAIXALEASING de fecha 30 de julio de 1.996, protocolo 765 y 766 de la Notaría de Campillos; C. Se reinstaure en la titularidad dominical de la finca registral 14.113 del Registro de la Propiedad de Campillos al anterior propietario JOSE MACIAS GARCIA SA; D. Se cancelen todos los asientos registrales posteriores a dicha titularidad dominical, es decir a partir de la segunda inscripción inclusive; E. Se restituiya por CAIXALEASING Y FACTORING E.F.C. SA a HERMAGASA el total de las cuotas abonadas por el canon de arrendamiento financiero considerado nulo mas sus intereses, esto es 1.471.683,23#; F. Subsidiariamente, se declare no existentes como contratos de leasing los concertados en los protocolos 765 y 766 de la Notaría de Campillos, conceptuándolos como de compraventa y condenando a CAIXALEASING Y FACTORING E.F.C. SA a reintegarr a HERMAGASA la cantidad de 1.471.683,23# en caso de resolver dicho contrato. F. Con condenas en costas a las demandados en la reconvención."

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado que "... se sirva dictar Sentencia de conformidad con el Suplico de nuestra demanda iniciadora de la litis, y consiguientemente desestimando la Reconvención que damos aquí por contestada, todo ello con expresa imposición de costas a la adversa". La representación de José Macías García, S.A. se allanó a las pretensiones formuladas por Hermanos Macías García, S.A. apartados A y C del suplico del escrito de demanda reconvencional. El Letrado de la Seguridad Social promovió cuestión de competencia por declinatoria que fue desestimada.

4. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas fueron admitidas y practicadas en el acto de juicio, quedando los autos vistos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 1 de septiembre de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: "1º QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de LA CAIXA, absolviendo a HERMAGASA de las pretensiones contenidas en el suplico de la misma.- 2º QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Sra. Cabrero García, en nombre y representación de HERMAGASA, y, en consecuencia, procede acordar la declaración de nulidad del contrato de compraventa celebrado entre CAIXALEASING y JOSÉ MACÍAS GARCÍA, S.A., en escritura pública de 30 de julio de 1996, así como el contrato de arrendamiento financiero inmobiliario celebrado entre CAIXALEASING y HERMAGASA, de la misma fecha, con los efectos que se expresan en el cuerpo de esta resolución de restitución de prestaciones recíproca y cancelación de los asientos registrales derivados de las escrituras declaradas nulas, manteniendo la validez, como contrato de préstamo, del arrendamiento financiero mobiliario celebrado, igualmente en fecha 30 de julio de 1996.- Todo ello, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

En fecha 17 de noviembre de 2004 se dictó auto de aclaración de la mencionada sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "Que DEBO SUBSANAR Y SUBSANO la omisión contenida en el fundamento de derecho sexto de la sentencia pronunciada en fecha uno de septiembre de 2004, debiendo añadir que los efectos de la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento financiero inmobiliario de fecha 30 de julio de 1996, celebrado entre CAIXALEASING y HERMAGASA, se concretan, en la devolución por la actora reconvenida, CAIXALEASING a HERMAGASA del total de las cuotas abonadas por el canon del arrendamiento financiero."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación La Caixa, y sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga, dictó sentencia con fecha 30 de septiembre de 2005, cuyo Fallo es como sigue: "Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sr. Carrión Mapelli en nombre y representación de Caixa Leasing y Factoring E.F.C., S.A., y desestimando la impugnación formulada por Hermanos Macías García, S.A. contra la sentencia dictada en fecha 1 de septiembre de 2.004, aclarada por auto de fecha 17 de noviembre siguiente, por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Antequera, en el juicio ordinario num. 1/03 del que este rollo dimana, debemos revocar y revocamos íntegramente dicha resolución, y en su lugar 1).- Estimamos íntegramente la demanda presentada por Caixaleasing, Sociedad de Arrendamiento Financiero S.A., contra la mercantil Hermamos García Macías, S.A. y en virtud de ello acordamos: 1º.- Declarar resuelto el contrato de arrendamiento financiero de fecha 30 de julio de 1.996, suscrito por las partes litigantes, Caixaleasing, S.A. y Hermagasa, recogido en la escritura pública de la Notaría de Dª Mª del Pilar Fernández Del Moral Fernández con el nº 765 de protocolo, - 2º.- Que la entidad financiera Caixaleasing, S.A. no está obligada a restituir a la mercantil Hermagasa ninguna de las cantidades cobradas en su día a la adversa como canon de arrendamiento.- 3º.- Que el inmueble objeto del contrato es propiedad única y exclusiva de la entidad demandante Caixaleasing, S.A, por lo que la entidad Hermagasa debe dejarla libre, vacua y expedita y a disposición de la parte actora, con todas sus accesiones, la referida finca en el plazo de treinta días, bajo apercibimiento de ser lanzados en caso de no verificarlo, con pérdida del derecho de opción de compra que se contemplaba a su favor.- 4º.- Como consecuencia de lo anterior, se ordena la cancelación en el Registro de la Propiedad de los asientos practicados en base al contrato aquí referido a favor de la demandada, y muy especialmente el derecho de opción de compra que se contempla a favor de la misma, librándose a tal efecto, una vez que esta sentencia sea firme, mandamiento por duplicado al Sr. Registrador de la Propiedad para que se lleve a efecto la cancelación posterior.- 5º.- Las costas de primera instancia se imponen a la parte demandada.- Y .- 2).- Desestimamos íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por Hermagasa absolviendo a los demandados de cuantas pretensiones en su contra se formulan, condenando a la actora al pago de las costas de primera instancia.- 3).- No se hace especial pronunciamiento respecto de las causadas en esta alzada por el recurso que prospera.- 4).- Y se imponen a la impugnante las originadas por el suyo que se rechaza."

La Procuradora doña Margarita Zafra Solís, en nombre y representación de la entidad José Macías García S.A. y de Hermanos Macías García S.A. (HERGAMASA), interpuso sendos e idénticos recursos por infracción procesal y de casación, fundados los primeros como único motivo, al amparo del artículo 469.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la infracción del artículo 457.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y los segundos, con amparo en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la infracción, por inaplicación, de los artículos 1303, 1255, 1261, 1275, 1276, 1281, 1282, 1859 y 1884 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 8 de septiembre de 2008 por el que se acordó no admitir los mencionados recursos por infracción procesal y admitir los de casación, con traslado de los mismos a la parte recurrida, La Caixa, que se opuso a su estimación mediante escrito que, en su nombre y representación, presentó el Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 17 de marzo de 2010, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

Los hechos que han dado lugar al proceso y que han quedado acreditados son, en síntesis, los siguientes: a) El día 30 de julio de 1996, don Gervasio y don Hernan y la compañía mercantil Caixaleasing, Sociedad de Arrendamiento Financiero S.A. concertaron dos contratos, el primero de compraventa por el que los citados en primer lugar, en nombre y representación de la entidad José Macías García S.A. vendieron a la segunda una finca en Campillos (Málaga) con una superficie próxima a los 8.000 metros cuadrados en la que existía una edificación en estructura; y el segundo, de arrendamiento financiero, por el que la sociedad compradora Caixaleasing cedía a favor de la arrendataria HERMAGASA el inmueble antes citado, la cual intervenía en el contrato representada por los mismos señores citados, en cuanto el capital de la entidad José Macías García S.A. correspondía íntegramente a HERGAMASA; b) En la escritura de compraventa se hacía constar que en la finca existía un complejo de edificios denominado "Colegio San José" compuesto de varios pabellones y un campo de deportes, siendo así que en la actualidad tal complejo de edificios está derruido y del mismo sólo restan en pie la estructura externa y cubiertas de uno de los referidos pabellones. El precio de la compraventa es de 42.583.200 pesetas, que la parte vendedora reconoce y confiesa haber recibido antes de la firma de la escritura, otorgándole por ello carta de pago; c) En la escritura de arrendamiento financiero suscrita a continuación entre Caixaleasing y HERMAGASA se hace constar que la escritura se otorga en base a los siguientes datos económicos: i) Valor del terreno adquirido por la Compañía arrendadora financiera (sin IVA): 42.583.200 pesetas; ii) Importe de las obras de construcción (sin IVA): 102.907.366; iii) Previsión para gastos notariales, registrales, tributos etc. de las escrituras: 0 pesetas; TOTAL: 145.490.566 pesetas; d) El precio contractual del arrendamiento financiero, excluido el valor residual o precio de compraventa para el supuesto de ejercicio del derecho de opción de compra, es de 209.230.556 pesetas más el IVA correspondiente, de modo que la parte arrendataria satisfará dicho precio fraccionado en 123 cánones mensuales de los cuales el primero se abona en el acto y el último el día 30 de septiembre de 2006, quedando fijado el valor residual en la cantidad de 1.729.068 más IVA.; y e) En dicho contrato se pactó (condición general 13ª) que si la parte arrendataria incumpliera cualesquiera de sus obligaciones, en especial la de satisfacer los cánones arrendaticios, o fuera declarada en cualquier situación concursal establecida por la Ley, la arrendadora podría optar entre considerar vencido el precio contractual del arrendamiento financiero más el IVA o impuesto equivalente o declarar resuelto el contrato, exigiendo a la parte arrendataria que deje libre, vacuo, expedito y a entera disposición de la arrendadora el objeto del contrato en el plazo de un mes desde el requerimiento, debiendo satisfacer la parte arrendataria a la arrendadora en el citado plazo de un mes una penalización del 10 por ciento del capital pendiente de amortización en aquella fecha así como el importe de los cánones vencidos y no pagados y cuantos otros conceptos fueren exigibles legalmente, mientras que la parte arrendataria podrá enervar la citada resolución contractual poniéndose totalmente al corriente del pago o cumplimiento de sus obligaciones (incluido el pago de los intereses de demora y gastos de la notificación) en el indicado plazo de un mes desde la recepción de la notificación notarial.

La entidad HERGAMASA dejó de satisfacer los cánones correspondientes a partir del mes de abril de 2002 y fue declarada en estado legal de suspensión de pagos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Antequera, por lo que la arrendadora le dirigió comunicación por vía notarial en fecha 14 de junio siguiente en la que optaba por la resolución del contrato instándole al cumplimiento de lo pactado en el mismo, sin que la arrendataria diera cumplimiento a lo requerido.

Con fecha 3 de septiembre de 2002, Caixaleasing y Factoring, E.F.C., S.A. interpuso demanda de juicio declarativo ordinario contra la entidad Hermanos Macías García S.A. (HERGAMASA), extensiva a la Intervención nombrada en el expediente de suspensión de pagos de la misma, interesando que se dictara sentencia por la cual se declarara resuelto el contrato de leasing inmobiliario o arrendamiento financiero celebrado entre las partes el 30 de julio de 1996 ante la Notaria de Campillos doña Amelia Marín García, con expresa mención de que la actora no viene obligada a restituir a la demandada cantidad alguna por los alquileres percibidos ínterin el debido cumplimiento del contrato por la misma, atendiendo a su derecho a retenerlos en concepto de indemnización contractualmente consensuada, declarando asimismo que el inmueble objeto del contrato, con sus edificaciones y accesiones, es propiedad única y exclusiva de la actora, condenando a la demandada a dejarlo libre, vacuo y expedito a su disposición e igualmente se ordene la cancelación en el Registro de la Propiedad de los asientos practicados en base a dicho contrato a favor de la demandada y, muy especialmente, del derecho de opción de compra que, como colofón al contrato en cuestión, se contemplaba a favor de la misma, librándose al efecto mandamiento por duplicado al Registro de la Propiedad de Campillos, con imposición de costas a la demandada.

Dicha demandada se opuso a tales pretensiones y, además, formuló reconvención, que extendió igualmente a la entidad Gervasio S.A. y a la Tesorería General de la Seguridad Social, interesando que se dictara sentencia por la que se le absolviera de la demanda y se declarara nulo el contrato de compraventa suscrito entre José Macías García S.A. y Caixaleasing de fecha 30 de julio de 1996, así como los contratos de arrendamiento financiero suscritos entre HERMAGASA y CAIXALEASING de fecha 30 de julio de 1996, se restaure en la titularidad dominical de la finca registral 14.113 del Registro de la Propiedad de Campillos al anterior propietario José Macías García S.A. y se cancelen todos los asientos posteriores a dicha titularidad dominical a partir de la inscripción 2ª inclusive. Igualmente que se restituya por Caixaleasing y Factoring E.F.C. S.A. a HERMAGASA el total de las cuotas abonadas por el canon de arrendamiento financiero considerado nulo más sus intereses, esto es 1.471.683,23 euros; y, subsidiariamente, se declaren inexistentes tales contratos de leasing conceptuándose como de compraventa y condenando a Caixaleasing y Factoring E.F.C. S.A a reintegrar a HERMAGASA la expresada cantidad de 1.471.683,23 euros en caso de resolver dicho contrato, con imposición de costas a los demandados en vía reconvencional.

El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Antequera dictó sentencia de fecha 1 de septiembre de 2004 por la que desestimó la demanda interpuesta por la Caixa, absolviendo a HERMAGASA de las pretensiones contenidas en el suplico de la misma, y por otro lado estimó parcialmente la demanda reconvencional formulada por esta última y, considerando que las operaciones realizadas encubrían la realidad e un préstamo sujeto a pacto comisorio, declaró la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre Caixaleasing y José Macías García S.A. en escritura pública de 30 de julio de 1996, así como del contrato de arrendamiento financiero inmobiliario celebrado entre Caixaleasing y HERMAGASA de la misma fecha, con efectos de restitución de las prestaciones recíprocas y cancelación de los asientos registrales derivados de las escrituras declaradas nulas, manteniendo la validez, como contrato de préstamo, del arrendamiento financiero mobiliario celebrado igualmente en tal fecha.

Ambas partes recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Málaga (Sección Quinta) dictó nueva sentencia de fecha 30 de septiembre de 2005 por la que estimó el recurso de apelación interpuesto en nombre de la Caixa y desestimó la impugnación formulada por Hermanos Macías García SA revocando la sentencia dictada por el Juzgado y, en su lugar, estimó íntegramente la demanda presentada por Caixaleasing Sociedad de Arrendamiento Financiero S.A. contra la mercantil Hermanos García Macías S.A. (HERMAGASA) y acordó: 1º.- Declarar resuelto el contrato de arrendamiento financiero de fecha 30 de julio de 1996 suscrito por las partes litigantes; 2º.- Que la entidad financiera Caixaleasing no está obligada a restituir a la mercantil HERMAGASA ninguna de las cantidades cobradas en su día como canon de arrendamiento; 3º.- El inmueble objeto del contrato es propiedad única y exclusiva de la entidad demandante Caixaleasing SA por lo que HERMAGASA deberá dejarlo libre, vacuo y expedito a disposición de la parte actora, con todas sus accesiones, todo ello en el plazo de 30 días bajo apercibimiento de lanzamiento, con pérdida del derecho de opción de compra contemplado su favor; 4º.- Se ordena la cancelación en el Registro de la Propiedad de los asientos practicados en base al contrato aquí referido a favor de la demandada y muy especialmente el derecho de opción de compra que se contempla a favor de la misma, librándose al efecto mandamiento por duplicado al Sr. Registrador de la Propiedad para que se lleve a efecto dicha cancelación; y 5º.- Las costas de primera instancia se imponen a la parte demandada.

Del mismo modo acordó desestimar íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por HERMAGASA absolviendo a la Caixa S.A. y demás demandados en vía reconvencional de cuantas pretensiones se formularon en su contra, condenando al actor al pago de las costas de primera instancia.

Contra dicha sentencia han recurrido por infracción procesal y en casación las entidades José Macías García S.A. y Hermanos Macías García S.A. (HERMAGASA), habiéndose admitido únicamente el segundo de los recursos de ambas partes.

La Audiencia Provincial de Málaga fundaba su resolución en el hecho de que HERMAGASA quiso celebrar, y efectivamente celebró, un contrato de arrendamiento financiero y no ningún otro. Entiende que, si bien la arrendadora adquirió el terreno de la misma persona o entidad que se constituye en usuaria en virtud del contrato de arrendamiento financiero -que se concertó sobre un inmueble en reconstrucción- ya que la entidad José Macías García S.A. estaba íntegramente participada por HERMAGASA, la entidad de leasing «no prestó dinero al usuario sino que con el suyo propio compró el inmueble tal y como se encontraba cuando se concierta el mismo, en estructura, y sufragó la reconstrucción y adaptación del edificio según fue designado por aquél, para cedérselo en arrendamiento sin que el usuario adquiriera directamente la propiedad de los bienes respondiendo, pues, a la finalidad prevista en la Ley (Disposición Adicional Séptima , apartado uno, párrafo primero, Ley 26/1988, de 29 de julio )».

Es por ello que la Audiencia consideró que se trataba de un verdadero contrato de leasing y no de un préstamo con pacto comisorio determinante de la nulidad del mismo, como había entendido el Juzgado.

El único motivo de cada uno de los recursos de casación presentado, totalmente coincidente en su formulación por ambos recurrentes, acusa la infracción de diversos preceptos del Código Civil, como son los artículos 1303, 1255, 1261, 1275, 1276, 1281, 1282, 1859 y 1884, denunciando en definitiva que se trató de una concatenación de negocios simulados puesto que en realidad no existió una verdadera compraventa sino una trasmisión de propiedad en garantía de un préstamo de dinero, de modo que, incumplida la obligación de devolución por el prestatario, el acreedor hacía suyo el bien entregado en garantía, lo que integra el pacto comisorio prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil .

En el caso, el contrato de arrendamiento financiero suscrito entre Caixaleasing y HERMAGASA se corresponde, en principio, con la modalidad denominada lease back, mediante la que el arrendador financiero -entidad de leasing- adquiere un bien inmueble de su anterior propietario mediante contrato de compraventa y a continuación lo arrienda a su transmitente mediante un leasing fijándose unos plazos de renta -generalmente de carácter mensual- y un valor residual para la readquisición de la propiedad por el inicial transmitente.

Es cierto que, como cualquier otra operación de leasing, el lease back está dirigido a financiar al arrendatario la adquisición de un bien destinado, por definición legal, a la explotación agrícola, pesquera, industrial, comercial, artesanal, de servicio o profesional del financiado; y, dada su especialidad, el lease-back se sitúa en una zona próxima al pacto comisorio, debiendo atenderse a cada caso para precisar si está presente o no dicho pacto prohibido legalmente y, en consecuencia, nulo; debiendo considerarse, no obstante, la inicial legalidad de dicha figura en cuanto aparece mencionada incluso en la primera regulación de las operaciones de arrendamiento financiero, que está constituida por el Real Decreto Ley 15/1977, de 25 febrero, sobre medidas fiscales, financieras y de inversión pública, que desde el aspecto fiscal se refiere en su artículo 26.3 al modo de tributación de « la venta realizada a una Empresa de arrendamiento financiero cuando ésta arriende el bien en el mismo acto a su vendedor » lo que viene a integrar la referida modalidad del leasing.

Esta Sala se ha referido específicamente a la figura del leasing inmobiliario, leasing de retorno o lease-back, y su relación con la prohibición legal del pacto comisorio, singularmente en sus sentencias de 16 de mayo de 2000 y 2 de febrero de 2006 .

En la primera de ellas -la de 16 mayo 2000- anterior a la ahora recurrida y expresamente examinada por la Audiencia Provincial (fundamento de derecho quinto "in fine"), se trataba de un supuesto que no resulta extrapolable al presente por la propia naturaleza del bien hipotéticamente financiado, que consistía en aquel caso en los bajos de la finca propiedad del arrendatario que se destinaban a garaje del propio demandado, persona física, sin relación alguna con su actividad profesional ni cumpliendo el destino propio de los bienes entregados en leasing para, como precisa dicha sentencia, «una explotación agrícola, pesquera, industrial, comercial, artesanal, de servicio o profesional del financiado, el cual acepta dicha fórmula jurídica, porque precisa o desea dicha cosa y carece de soporte económico para adquirir su dominio, o por otras razones, reservándose la facultad de adquisición para un tiempo posterior mediante el mecanismo de la opción de compra», por lo cual, como razona la Audiencia en la sentencia hoy recurrida «no existía, como aquí, la necesidad de un objeto, la finalidad del contrato allí contemplado no fue la de obtener, o mantener, unos bienes, sino conseguir el dinero».

En la segunda de las mencionadas sentencias -la de 2 febrero 2006 - se contiene un amplio estudio de la figura del lease back. Se hace referencia en ella a los problemas que plantea dicha modalidad en cuanto «el contrato de leasing aparece indisolublemente unido a una operación previa de compraventa de un bien, propiedad inicialmente del arrendatario financiero, en favor del arrendador financiero (contrato de sale and lease-back o, abreviadamente, lease-back ), puesto que en estos casos "cuyo acercamiento a la figura del préstamo y la consiguiente facilidad para eludir la prohibición del pacto comisorio es evidente, como ha subrayado la doctrina", se ha planteado si subsiste la autonomía causal del contrato de leasing o, por el contrario, debe considerarse que la operación, que la empresa utiliza como un medio para conseguir liquidez mediante la movilización de su patrimonio, envuelve un contrato de préstamo disimulado en virtud de una fiducia cum creditore que respalda la transmisión de la propiedad de manera puramente formal a los efectos de garantizar el pago de la deuda».

En relación con la posibilidad de que en el fondo de la operación pueda alojarse el pacto comisorio, que se considera prohibido en nuestro derecho en virtud de lo dispuesto por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, afirma la sentencia que «En general, se ha considerado que la interpretación del contrato puede conducir a entender que el lease-back, aun faltándole el requisito de la intervención de un tercero como propietario del bien suministrado por el arrendatario financiero, mantiene las características y la finalidad económico-social propia del contrato de arrendamiento financiero o leasing, con su peculiar estructura causal y su autonomía contractual frente al préstamo puro, en el caso de que se mantengan los rasgos teleológicos fundamentales que caracterizan a esta figura "en el mismo sentido, frente a las posiciones iniciales, la jurisprudencia italiana: sentencia de la Corte de Casación de 16 de octubre de 1995 ", para lo cual es menester tener en cuenta determinados elementos, cuya concurrencia o no determinan que pueda sostenerse la existencia de un contrato de leasing o, por el contrario, conducir a la conclusión de que se trata de un negocio de fiducia en que la transmisión de la titularidad de la propiedad tiene lugar a los meros efectos de garantía de un préstamo, con las consiguientes consecuencias en relación con la falta de legitimación del arrendador para formular tercería de dominio, con la posible aplicación de la LRU o con la vulneración de la prohibición del pacto comisorio.

Entre dichos elementos, cabe señalar los siguientes:

1) La naturaleza del arrendador financiero, como empresa dedicada habitualmente a la concertación de contratos de esta naturaleza con las debidas autorizaciones impuestas por el ordenamiento jurídico fiscal y mercantil.

2) La naturaleza del arrendatario financiero como persona física o jurídica dedicada a la realización de actividades mercantiles comprendidas en el ámbito del objeto del contrato.

3) La naturaleza y características del bien objeto del contrato, en cuanto apto instrumentalmente para la realización de actividades agrícolas, industriales, profesionales o de servicios (disposición adicional séptima de la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito ), teniendo en cuenta su carácter de bien mueble o inmueble, y su dedicación a finalidades de esta naturaleza según el contenido de lo pactado, frente a su posible utilización para fines privados, como vivienda ( STS de 13 de marzo de 1995 ) o garaje. En este elemento insisten particularmente las sentencias más recientes, como las SSTS 16 de mayo de 2000 y 10 de febrero de 2005 .

4) La existencia de una compraventa previa ligada al arrendamiento financiero como presupuesto necesario que comporte una efectiva transmisión de la propiedad en favor del arrendador financiero y de los derechos y obligaciones inherentes a la misma, en relación con la finalidad perseguida por la empresa arrendataria de movilizar su activo mobiliario o inmobiliario para obtener liquidez mediante el abandono provisional de un inmueble o bienes de equipo.

5) Las circunstancias del contrato reveladoras de la voluntad de las partes de procurar al arrendatario financiero la continuación en el uso del bien o bienes objeto del contrato, inicialmente de su propiedad, en condiciones favorables desde el punto de vista fiscal o mercantil y compatibles con la obtención de liquidez para la realización de sus operaciones, de tal manera que esta finalidad presente un papel preponderante en la base del contrato sin perjuicio de la finalidad subyacente de garantía de una operación financiera.

6) Entre dichas circunstancias debe tenerse especialmente en cuenta la existencia de una razonable duración del contrato en atención a su finalidad, que puede ponerse en relación con los plazos fijados por la legislación que contempla la figura desde el punto de vista de sus consecuencias tributarias (artículo. 115.2 TR Ley del Impuesto sobre Sociedades ).

7) El equilibrio entre el precio de la compraventa y el precio fijado en el arrendamiento financiero como valor del bien objeto del mismo "requisito subrayado por las SSTS de 16 de mayo de 2005 y 10 de febrero de 2005 ", y la sustancial equivalencia de las sumas establecidas con el valor real de bien "cuya falta es especialmente significativa cuando existe una situación de dificultad económica de la empresa arrendataria", unido al carácter homogéneo o progresivo de la amortización (art. 115.44 TR Ley del Impuesto sobre Sociedades ) como elemento especialmente demostrativo del mantenimiento de la finalidad económico-social propia del arrendamiento financiero de facilitar mediante un especial régimen de uso de determinado bien o bienes de carácter instrumental, del que éste ha querido desprenderse con anterioridad, las actividades productivas del arrendatario.

8) El equilibrio de las prestaciones establecidas en función de la amortización del bien y de la carga financiera, teniendo en cuenta la naturaleza del contrato, las circunstancias económicas concurrentes, los tipos de interés habituales en operaciones de arrendamiento financiero similares, la posible situación de dificultad de la empresa concesionaria y, según algunas posiciones doctrinales, el equilibrio, en caso de incumplimiento, entre las prestaciones de ambas partes, en proporción a los perjuicios de carácter financiero que supone para el concedente la frustración del contrato por incumplimiento y, una vez más, en consideración al carácter de bienes muebles e inmuebles del objeto del contrato y la peculiar naturaleza de cada uno de ellos en cuanto a su posible depreciación.

9) El reconocimiento de una opción de compra en favor del arrendatario financiero (Disposición adicional séptima , número 1, Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito), susceptible de ser ejercitada al término del contrato, por un precio equivalente a su valor residual, en condiciones adecuadas a la situación respecto al grado de amortización del bien o bienes objeto del mismo, por lo que nada impide que el precio fijado para el ejercicio del derecho de opción de compra sea muy inferior a su valor inicial (art. 115.3 TR LIS y STS de 2 de diciembre de 1999 ) ».

En el caso examinado, como en el que contemplaba la sentencia citada, la calificación del contrato efectuada por la Sala de apelación no se manifiesta como ilógica, errónea o arbitraria, por lo que debe ser mantenida en este recurso de casación, con arreglo al criterio fijado por reiterada jurisprudencia respecto de las facultades del tribunal de casación para examinar o revisar la interpretación de los contratos efectuada por los tribunales de instancia.

Si se tienen en cuenta los distintos elementos del contrato celebrado por las partes, existen razones suficientes para entender igualmente en el supuesto presente que el conjunto de operaciones realizadas responden a la finalidad económico-financiera causalmente autónoma propia del lease-back o arrendamiento financiero de retorno sobre bienes inmuebles, tal como aprecia el tribunal de apelación, ya que:

1) No ofrece duda la naturaleza de arrendador financiero de Caixaleasing, Sociedad de Arrendamiento Financiero S.A., en cuanto entidad dedicada exclusivamente a operaciones de arrendamiento financiero con los debidos requisitos de orden fiscal y mercantil.

2) Tampoco ofrece dudas la naturaleza de la arrendataria financiera, la sociedad HERMAGASA, en cuanto entidad mercantil necesitada para su funcionamiento en el tráfico comercial del edificio destinado a oficinas objeto del contrato, y

3) Sobre todo lo anterior, alcanza singular importancia en el caso presente el hecho de que la arrendadora Caixaleasing, como expresamente declara la sentencia impugnada, no sólo arrendó el inmueble adquirido de la mercantil Gervasio S.A. a HERMAGASA, sino que además el arrendamiento se extendía a la propia edificación que se construyó "ex novo" con la íntegra financiación por parte de la entidad de leasing, pues -como expresa la sentencia recurrida- las obras las satisfizo íntegramente la arrendadora «para consumar y consolidar la accesión inmobiliaria (documentos 4 a 6, acompañados con la contestación a la demanda reconvencional), las cuales se culminaron, y fueron sufragadas al constructor, previo el visto bueno y autorización de la arrendataria, conforme a lo expresamente pactado por las partes en las Condiciones Generales 5ª y 6ª del contrato»

Todo ello pone de manifiesto la inexistencia en el caso de un pacto comisorio en el sentido que está prohibido por el ordenamiento jurídico, de modo que el mismo bien ofrecido en garantía -típica o atípicaingresa definitivamente en el patrimonio del acreedor en el supuesto de que el deudor no cumpla con sus obligaciones, haciéndose así efectiva la garantía en una forma prohibida por el ordenamiento jurídico, ya que en el caso enjuiciado no se trata del mismo bien cuya titularidad se transmitió en virtud del contrato de compraventa, sino de otro integrado fundamentalmente por la edificación que alcanza un valor notablemente superior al del suelo; edificación que, como se ha dicho, fue sufragada íntegramente por Caixaleasing.

En consecuencia, tales motivos coincidentes han de ser rechazados y, con ellos, los recursos de ambas partes.

Desestimados los recursos interpuestos, procede la condena a las recurrentes al pago de las costas causadas (artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.