Arrendamiento financiero: aspectos contractuales, registrales y concursales
| Autor | Blanca Torrubia Chalmeta |
| Cargo | Profesora agregada de Derecho mercantil de la Universitat Oberta de Catalunya |
| Páginas | 1443-1492 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 791, págs. 1443 a 1492. Año 2022
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Arrendamiento financiero: aspectos
contractuales, registrales
y concursales *
Leasing: contractual, registry
and bankruptcy aspects
por
BLANCA TORRUBIA CHALMETA
Profesora agregada de Derecho mercantil de la Universitat Oberta de Catalunya
RESUMEN: El ar tícu loanaliza las características del contrato de arren-
damiento financiero y el papel que juega la inscripción en el Registro de la
Propiedad y en el Registro de Bienes Muebles, tanto del contrato mismo,
como de determinadas cláusulas, como la de opción de compra, que pueden
constar en él. A partir de ahí, analiza el tratamiento concursal que le otorga
el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley Concursal. Se recogen sentencias del Tribunal
Supremo y resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de importancia en la materia.
ABSTRACT: This paper analyzes the characteristics of the financial lease
contract and the role of the registration in the Property Registry and the
Movable Property Registry, both of the contract itself and of certain clauses
* Blanca TORRUBIA CHALMETA. Profesora agregada de Derecho mercantil de la
Universitat Oberta de Catalunya. Con mi afectuoso recuerdo al profesor D. José María
DE LA CUESTA RUTE.
Blanca Torrubia Chalmeta
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that may be in it such as the purchase option. From there, it analyzes the
bankruptcy treatment granted by the Spanish Royal Legislative Decree 1/2020
of May 5, which approves the revised text of the Bankruptcy Law. It also
collects important judgments of the Supreme Court and resolutions of the
General Directorate of Legal Security and Public Faith.
PALABRAS CLAVE: Arrendamiento financiero. Leasing. Opción de
compra. Arrendador financiero. Arrendatario financiero. Concurso del
usuario. Acciones de recuperación. Acción de resolución. Acreedor con
privilegio especial.
KEY WORDS: Financial leasing. Purchase option. Financial lessor. Fi-
nancial lessee. User bankruptcy. Recovery actions. Resolution action. Creditor
with special privilege.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. EL BENEFICIO FISCAL
DEL LEASING.—III. DEFINICIÓN.—IV. NATURALEZA JURÍDICA
DEL CONTRATO Y DEL DERECHO RESULTANTE: 1. CONTRATO
DE FINANCIACIÓN, ATÍPICO, PERO NO COMPLEJO. 2. CONTRATO BILATERAL
Y ONEROSO. 3. EL DERECHO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO ES UN DERE-
CHO REAL EMBARGABLE E HIPOTECABLE.—V. NORMATIVA APLICABLE.
—VI.FORMA DEL CONTRATO Y FORMA PARA EL ACCESO AL
REGISTRO.—VII. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL SO-
BRE DETERMINADAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES: 1. INSCRIP-
CIÓN DE LA CLÁUSULA DE OPCIÓN DE COMPRA. 2. INSCRIPCIÓN DE LA CLÁU-
SULA LIMITADORA DE LOS DERECHOS DEL USUARIO.—VIII. TRATAMIENTO
CONCURSAL: 1. REGULACIÓN. 2. CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO Y SE-
PARATIO EX IURE DOMINII. 3. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: LA ACCIÓN
DE RECUPERACIÓN DE LOS BIENES CEDIDOS EN ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Y LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL: A) La acción de recuperación
de los bienes cedidos en arrendamiento. B) Resolución del contrato de lea-
sing. 4. LAS CUOTAS DEL LEASING COMO CRÉDITOS CON PRIVILEGIO ESPECIAL.
—IX.CONCLUSIONES.—X. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El contrato de arrendamiento financiero o leasing —término este último
que deriva del verbo inglés to lease (arrendar)— surgió en la industria de los
Estados Unidos de la necesidad de contar con un instrumento de financia-
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ción. No hay acuerdo en la doctrina acerca del momento y sector exactos:
para unos aparece a finales del siglo XIX en el ámbito de la construcción de
vías de ferrocarril1, para otros, en 1936 como consecuencia de una operación
concertada por la cadena de California Safeway Stores Inc. y, para unos
terceros en 1952 con la fundación por el norteamericano Boothe de la Uni-
ted States Leasing Corporation, cuyo objetivo era garantizar la devolución
de los préstamos concedidos por las entidades financieras2. También hay
quien sitúa su origen en los años 50, a raíz de un contrato de suministro a
la Marina con adquisición de maquinaria especializada financiada por US
Leasing con el apoyo del Bank of America3.
Tras la crisis económica que siguió a la Segunda Guerra Mundial el
leasing experimenta una gran expansión y pasa a convertirse en el principal
instrumento de financiación de bienes de equipo. El préstamo bancario y la
venta sujeta a condición —con un desembolso inicial obligado del 15% o
del 20% del valor del bien4, que eran los medios de financiación habituales,
resultan difícilmente asumibles en tiempos de crisis. El leasing permitirá
a las empresas, no solo contar con un medio menos gravoso para conse-
guir bienes de equipo, sino disfrutar del beneficio fiscal que se le otorgará.
Además, podrán emplear estos bienes de forma coyuntural evitando así
el riesgo de obsolescencia que presentan algunos de ellos y servirse de los
que se necesitan por periodos cortos de tiempo con lo que su adquisición
resulta poco rentable5.
En Europa el leasing aparece como fuente de financiación a principios
de la década de los sesenta impulsado por Francia y Gran Bretaña6 y, a la
vista de su utilidad, comienza a celebrarse también sobre bienes inmuebles.
El legislador francés en 1966 será el primero en considerar ambos tipos de
leasing. En España no se contemplará el leasing inmobiliario hasta el año
1980 con el Real Decreto 1669/1980, de 31 de julio, por el que se extiende
el ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 15/1977, de 25 de febrero a
ciertos arrendamientos de bienes inmuebles7. Esta norma, de carácter fiscal,
justificará la inclusión de los inmuebles por las circunstancias que atravesaba
el sector de la construcción, considerando que sería un incentivo que las
empresas de arrendamiento financiero pudieran adquirir inmuebles para
luego efectuar sobre ellos contratos de leasing y que los arrendatarios pu-
dieran acceder a la propiedad de estos inmuebles en condiciones ventajosas
al satisfacer, en el momento de ejercitar la opción de compra, únicamente
su valor residual8. Centrado en este propósito9, el Real Decreto 1669/1980,
limitaba el leasing sobre inmuebles a aquellos «que fueran objeto de tráfico
empresarial habitual», de modo que estos debían quedar afectados por el
usuario exclusivamente a fines agrarios, industriales, comerciales, de servicios
o profesionales durante toda la vigencia del contrato. Y aclaraba con rotun-
didad que «en ningún caso podrán realizarse contratos de arrendamiento
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