STS 1187/2004, 15 de Diciembre de 2004

ProcedimientoFRANCISCO MARIN CASTAN
Número de Resolución1187/2004
Fecha de Resolución15 de Diciembre de 2004
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a quince de Diciembre de dos mil cuatro.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por la Procuradora Dª Katiuska Marín Martín, en nombre y representación de CATALANA OCCIDENTE, SOCIEDAD ANÓNIMA DE SEGUROS Y REASEGUROS, contra la sentencia dictada con fecha 17 de octubre de 1997 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de A Coruña en el recurso de apelación nº 785/96 dimanante de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 428/93 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santiago de Compostela, sobre indemnización de daños y perjuicios por resolución unilateral de contrato de arrendamiento urbano. Ha sido parte recurrida Dª Andrea, representada por la Procuradora Dª Rosina Montes Agustí.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Con fecha 27 de septiembre de 1993 se presentó demanda interpuesta por Dª Andrea contra Seguros Catalana Occidente S.A. solicitando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos: "1º) Condenar a la Entidad arrendataria demandada (Compañía de Seguros Catalana Occidente S.A.) al pago de 15.302.762 pesetas en concepto de indemnización por resolución unilateral y voluntaria de contrato de arrendamiento sin causa justificada de local de negocio, sito en la C/DIRECCION000 núm. NUM000 Entreplanta de Santiago, habiéndose pactado por 10 años, sólo se cumplieron y pagaron 19 meses.

  1. ) Denegar cualquier derecho a la contraparte a reclamar la fianza (250.000) depositada en la Cámara de la Propiedad de La Coruña.

  2. ) Asimismo, en concepto de indemnización por daños y perjuicios por mora, se condene a la parte demandada a abonar al actor los intereses legales de dicha suma computados desde la fecha de 3 de Agosto de 1993.

y 4º) Se condene a la parte demandada al pago de todas las costas del presente juicio".

SEGUNDO

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santiago de Compostela, dando lugar a los autos nº 428/93 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazada la demandada, ésta compareció, contestó a la demanda y formuló reconvención pidiendo se dictara sentencia por la que "que se destime íntegramente la demanda presentada por DOÑA Andrea, absolviendo libremente de la misma a mi representada, con expresa imposición de las costas a la actora, y estimándose íntegramente la demanda reconvencional se declare que procede devolver a mi representado la fianza depositada, esto es, DOSCIENTAS CINCUENTA MIL PESETAS (250.000.- Pts.), y en consecuencia se condene a la reconvenida a estar y pasar por esta declaración, con expresa imposición de las costas a la actora".

TERCERO

Contestada la reconvención por la actora inicial pidiendo su desestimación con imposición de costas a la reconviniente, recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 30 de diciembre de 1995 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que debo ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Goimil Martínez en nombre y representación de Andrea contra Seguros Catalana Occidente S.A. representado por el Procurador Sr. Belmonte Pose, condenándola a pagar a la demandante la cantidad de 15.302.762 ptas. (quince millones trescientas dos mil setecientas sesenta y dos pesetas), más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Y debo ESTIMAR Y ESTIMO la reconvención formulada por la demandada condenando a la demandante a abonarle la cantidad de 250.000 ptas. (doscientas cincuenta mil pesetas).

Esta cantidad se compensará con la anterior a favor de la demandante."

CUARTO

Interpuesto por la demandada-reconviniente contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 785/96 de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de A Coruña, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 17 de octubre de 1997 con el siguiente fallo: "Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Ilmo. Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 2 de Santiago, menor cuantía nº 428/93, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha sentencia, en el sentido de establecer que la cantidad a satisfacer a la demandante es la de 13.306.750 ptas. manteniéndose los restantes pronunciamientos, y sin hacer expresa imposición en cuanto a las costas de este recurso."

QUINTO

Anunciado recurso de casación por esa misma parte contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por la Procuradora Dª Katiuska Marín Martín, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en tres motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881: el primero por infracción de los arts. 1281 párrafo primero, 1285 y 1282 CC, el segundo por infracción del art. 3.1 CC en relación con el art. 56 LAU-TR 1964 y el tercero por infracción de los arts. 7.1 CC y 9 LAU-TR 1964.

SEXTO

Personada la actora-reconvenida como recurrida por medio de la Procuradora Dª Rosina Montes Agustí, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC proponiendo la inadmisión del motivo segundo y admitido el recurso por Auto de 9 de febrero de 2000, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación solicitando la desestimación del recurso con imposición de costas a la recurrente.

SÉPTIMO

Por Providencia de 15 de septiembre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 25 de noviembre siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La cuestión central que plantea el presente recurso de casación consiste en determinar si el contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre los litigantes el 27 de diciembre de 1991 autorizaba o no a la entidad arrendataria a darlo por extinguido unilateralmente antes del plazo pactado sin por ello tener que indemnizar a la arrendadora en la forma que preveía el art. 56 LAU-TR 1964.

Interpuesta la demanda inicial por la arrendadora para que se condenase a la entidad arrendataria a indemnizarla con base en dicho precepto, en cuanto correlativo del art. 1555-1º CC, y formulada reconvención por la arrendataria para que se le devolviera la fianza constituida en su día al haber notificado por escrito y con un mes de antelación su propósito de desalojar el local, la sentencia de primera instancia estimó la demanda, salvo en su petición denegatoria de devolución de la fianza arrendaticia, y estimó la reconvención acordando devolver dicha fianza a la arrendataria, fallo que fue confirmado casi en su totalidad por la sentencia de segunda instancia, que estimando en parte el recurso de apelación de la arrendataria suprimió del importe de la indemnización la cantidad correspondiente al IVA.

Contra la sentencia de apelación ha recurrido en casación la arrendataria mediante tres motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881.

SEGUNDO

El primer motivo, fundado en infracción del párrafo primero del artículo 1281 en relación con el artículo 1285 y, subsidiariamente, del artículo 1282, todos del Código Civil, es el más directamente orientado a combatir la interpretación del contrato de arrendamiento litigioso por el tribunal sentenciador, alegando la recurrente que de la literalidad de sus cláusulas y de poner en relación las unas con las otras resulta claro que la duración del contrato quedaba al arbitrio de la arrendataria hoy recurrente, la cual podía prorrogarlo "hasta el periodo máximo e improrrogable de los diez años", pues de otra forma no tendría sentido la cláusula 7ª que obligaba al locatario a notificar fehacientemente a la arrendadora, con un mes de antelación, su propósito de cesar en el arrendamiento, previendo únicamente como sanción por la falta de dicha comunicación el abono, con cargo a la fianza metálica, de la mensualidad siguiente a la desocupación. Además, alega también la recurrente, los propios actos de la arrendadora advirtiendo a aquélla por carta, cuando surgieron algunas desavenencias entre ambas partes durante la vida del contrato, que si no estaba a gusto podía marcharse, conduciría a la misma conclusión.

La respuesta casacional al motivo así planteado pasa por transcribir el contenido del contrato en lo que aquí importa, es decir, en todo lo relativo a su duración.

Celebrado dicho contrato, como se ha indicado ya, el 27 de diciembre de 1991, y documentado en un impreso, su encabezamiento, a continuación de los datos identificativos del local y de las partes contratantes, señalaba que éstas habían "contratado el arrendamiento del local de negocio que ha sido identificado encabezando este contrato, por tiempo de DIEZ AÑOS y precio de un MILLÓN QUINIENTAS MIL pesetas cada año, pagaderas por meses, con las demás condiciones que se estamparán al dorso". De las cláusulas del contrato, veinticuatro en total, la primera establecía que "este arrendamiento se pacta por el tiempo de DIEZ AÑOS y por la renta mensual de pesetas CIENTO VEINTICINCO MIL que satisfará el locatario en el domicilio del arrendador, por mensualidades ADELANTADAS"; la sexta indicaba que "el arrendatario entrega en este acto al arrendador la cantidad de Ptas. DOSCIENTAS CINCUENTA MIL, en concepto de garantía, para responder de las obligaciones contraías en el presente contrato, cuya suma será convertida en papel de fianzas de acuerdo con las disposiciones legales vigentes"; la séptima disponía que "el locatorio, se obliga a notificar fehacientemente al arrendador o su representante, con un mes de antelación, su propósito de cesar en el arrendamiento, permitiendo durante dicho periodo verificar las inspecciones necesarias, conducentes a la preparación de local, para la subsiguiente relación arrendaticia; por lo que si omitiese el cumplimiento de tal comunicación previa, abonará con cargo a la fianza metálica constituida, la mensualidad siguiente, a la de la fecha de desocupación y entrega del local"; y tras especificarse en la cláusula decimotercera que la renta sería ingresada dentro de los cinco primeros días de cada mes en una determinada libreta de ahorros, la parte impresa del documento se ampliaba con otras cláusulas mecanografiadas de las que la decimocuarta establecía que "el periodo máximo e improrrogable por el que se pacta el presente contrato es el de DIEZ AÑOS, a contar del día 1º de Enero de 1992, de conformidad con el artículo 9º del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de Política Económica, por lo que, llegado el vencimiento del periodo contractual, el arrendatario dejará libre el local a disposición de la propiedad, con resolución del contrato y entrega de las llaves. Para la ampliación o prórroga en el arrendamiento de dicho periodo, se necesita la conformidad de arrendador y arrendatario".

Interesa asimismo destacar que en carta de la arrendadora dirigida a la arrendataria el 23 de marzo de 1993, estando el contrato vigente, aquélla se quejaba de tener que desplazarse a la oficina de la arrendataria para cobrar la renta por cheque en vez de recibir el abono correspondiente en la libreta de ahorros indicada en el contrato, como también protestaba de algunos retrasos en el pago de la renta; a continuación comunicaba que su abogado había interpuesto una demanda judicial por falta de pago y, finalmente, advertía a la arrendataria que "en caso de no estar a gusto pueden marcharse y que por otra parte debido a su comportamiento perderán a estos clientes y a varios familiares nuestros que también están asegurados con su Cía". Conviene asimismo reseñar que, comunicado por la arrendataria a la arrendadora el 30 de julio de ese mismo año su propósito de desalojar el local, la arrendadora respondió el 18 de agosto siguiente, a través de su abogado, advirtiendo que en tal caso tendría que ser indemnizada con arreglo al art. 56 LAU-TR 1964; y por último, que la puesta a disposición del local y la entrega de llaves la llevó a cabo la arrendataria por conducto notarial el 31 de agosto de 1993, habiéndose presentado la demanda el 27 de septiembre siguiente.

Pues bien, de contrastar todo lo anterior con las normas que se citan como infringidas y con la jurisprudencia de esta Sala sobre el limitado acceso a la casación de las cuestiones relativas a la interpretación de los contratos resulta que el motivo ha de ser desestimado por las siguientes razones: primera, porque al no constar en el documento contractual ninguna cláusula excluyente de la indemnización prevista en el art. 56 LAU-TR 1964 y haberse opuesto la arrendadora expresamente a la voluntad de la arrendataria hoy recurrente de desalojar el local antes del plazo pactado, la interpretación del contrato litigioso podrá ser tal vez dudosa, pero en modo alguno cabe calificar de ilógica, arbitraria ni contraria a un precepto legal la del tribunal sentenciador, por lo que ésta habrá de ser respetada en casación conforme a doctrina de esta Sala tan reiterada y conocida que huelga su cita; segunda, porque el adjetivo "máximo" para el periodo contractual de diez años en la cláusula decimocuarta del contrato no determina necesariamente la interpretación de la recurrente en el sentido de que el mínimo quedaba a su arbitrio, pues por un lado a dicho adjetivo le acompañaba el de "improrrogable", pudiendo así entenderse la cláusula como excluyente de la prórroga forzosa conforme al R.D. Ley 2/1985 que se citaba inmediatamente después dentro de la propia cláusula, y, por otro, en el encabezamiento del contrato se establecía con toda claridad el plazo de diez años, sin más; tercera, porque la incorporación a la cláusula séptima de una de las previsiones del art. 56 LAU-TR 1964, la de la notificación con treinta días de antelación, no significa que el silencio de esa misma cláusula sobre la otra disposición de aquel precepto, la indemnizatoria, equivaliera a una renuncia tácita de la arrendadora a la indemnización; cuarta, porque la carta remitida por la arrendadora a la arrendataria hoy recurrente el 23 de marzo de 1993 no tiene más significado que el de expresar su disgusto por el comportamiento contractual de la hoy recurrente en relación con el pago de la renta, sin que la expresión "en caso de no estar a gusto pueden marcharse" deba aislarse del contexto ni interpretarse tampoco como una renuncia a la indemnización por desalojo anticipado del local; quinta, porque como recordó la sentencia de esta Sala de 23 de mayo de 2001 (recurso nº 916/96), el art. 1127 CC establece la presunción de que el término se pacta en favor tanto del deudor como del acreedor a no ser que se acredite otra cosa, prueba no lograda por la hoy recurrente; y sexta, porque la advertencia de la arrendadora sobre su derecho a ser indemnizada una vez que la hoy recurrente le comunicó su propósito de desalojar el local antes del plazo pactado revela una actitud completamente opuesta a la que la sentencia de esta Sala de 9 de junio del corriente año (recurso nº 2094/98) ha considerado como consentimiento tácito al desalojo sin indemnización.

TERCERO

Desestimado el primer motivo del recurso ha de ser igualmente desestimado el segundo, fundado en infracción del art. 3.1 CC en relación con el art. 56 LAU-TR 1964, pues por un lado se alega que la indemnización prevista en este último precepto es un derecho renunciable por el arrendador, algo que nadie ha negado porque la cuestión verdaderamente litigiosa es si efectivamente medió o no renuncia de la arrendadora hoy recurrida, y por otro se pretende encubiertamente, so pretexto de una interpretación innovadora del mismo art. 56, sustituirlo en su aplicación al caso concreto por la LAU de 1994, es decir, por una ley ni tan siquiera publicada cuando surgió el conflicto entre las partes.

CUARTO

Finalmente, el tercer y último motivo del recurso también ha de ser desestimado, ya que denuncia inaplicación de los arts. 7.1 CC y 9 LAU-TR 1964 por haber actuado la hoy recurrente de buena fe y no haber causado perjuicio alguno a la arrendadora, quien recuperó la posesión del local y lo puso a la venta, de suerte que al ser indemnizada se estaría enriqueciendo injustamente, desconociéndose sin embargo con semejante planteamiento que cualquier hipotético enriquecimiento tendría su causa perfectamente lícita e identificada en un precepto legal, esto es el art. 56 LAU-TR 1964; que la arrendadora ya advirtió en su momento, ante la notificación del próximo desalojo del local por la arrendataria, que reclamaría la indemnización prevista en dicho precepto; y finalmente, que la puesta en venta del local tras recuperar su posesión la arrendadora no fue sino una consecuencia lógica de su desalojo por la hoy recurrente, al tiempo que una situación diferente de la celebración de un nuevo y subsiguiente contrato de arrendamiento a la que la jurisprudencia sí ha atendido para evitar una notoria desproporción de la indemnización prevista en el citado art. 56 (STS 23-5-01, con cita de las de 15-6-93 y 25-1-96).

QUINTO

No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo y, conforme al art. 1715.3 LEC de 1881, imponer a la recurrente las costas y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la Procuradora Dª Katiuska Marín Martín, en nombre y representación de CATALANA OCCIDENTE, SOCIEDAD ANÓNIMA DE SEGUROS Y REASEGUROS, contra la sentencia dictada con fecha 17 de octubre de 1997 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de A Coruña en el recurso de apelación nº 785/96, imponiendo a dicha parte las costas causadas por su recurso de casación y la pérdida del depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Antonio Gullón Ballesteros.-Francisco Marín Castán.-Pedro González Poveda.-FIRMADO Y RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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