Tema 33. Urbanismo
| Autor | José Miguel Espinosa Infante |
| Cargo del Autor | Oficial 1º de Notaría. Licenciado en Derecho |
| Páginas | 69-94 |
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• ha sido definido por el TC como la disciplina jurídica del hecho social de los asentamientos de población en el espacio físico
• Esa disciplina jurídica se integra por un conjunto de normas que
→ establecen el régimen de la propiedad del suelo urbano
→ y regulan el uso de éste, su urbanización y la edificación sobre el mismo
• Así, puede decirse en síntesis que el Derecho urbanístico tiene por objeto la planificación de la ciudad. Más en concreto, el Derecho urbanístico abarca los siguientes aspectos:
♦ El planeamiento urbanístico: clases de planes, contenido, elaboración, aprobación y efectos
♦ El régimen urbanístico de la propiedad del suelo: clasificación del suelo y régimen de las distintas clases de suelo; derechos y deberes básicos de los propietarios; valoraciones; régimen de venta forzosa y patrimonio municipal de suelo
♦ La gestión urbanística: sistemas de ejecución del planeamiento, actuaciones asistemáticas en suelo urbano y obtención de terrenos dotacionales
♦ La disciplina urbanística: intervención preventiva del uso del suelo (licencias de edificación, parcelaciones), y protección de la legalidad urbanística mediante la regulación de las infracciones y sus sanciones
• El urbanismo como conjunto normativo se basa en varios
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• o directrices que informan la regulación urbanística. Estos principios se encuentran presentes
→ en la Constitución
→ y en el propio Derecho positivo urbanístico
• Los PRINCIPIOS CONSTITUCIONALES son los siguientes:
♦ El primero y básico es, conforme al art. 33 Const., el reconocimiento del derecho a la propiedad privada, sin perjuicio de que la función social de este derecho delimite su contenido de acuerdo con las leyes
→ Por tanto, si bien el derecho de propiedad atribuye a su titular las más amplias facultades de aprovechamiento del objeto sobre el que recae, ello no puede derivar en una actuación antisocial, que atente contra los intereses generales
→ Cabe, a este respecto, traer a colación la definición que de la función social de la propiedad hace la Exp. de Mot. de la Ley de Reforma Agraria de Andalucía. Según ella, dicha función social “supone la incorporación de la perspectiva del deber al derecho subjetivo, deber que modaliza su ejercicio; ejercicio que se aboca a la búsqueda de un logro social, que al mismo tiempo preserve el ámbito de poder del titular”
→ Se trata, no obstante, de una materia estudiada detalladamente en el tema 31, al que nos remitimos
♦ Otro principio constitucional con incidencia en el Urbanismo es el de reserva de ley, consagrado en el art. 53.1 Const., conforme al cual la regulación, entre otros, del derecho de propiedad, sólo podrá realizarse por medio de ley que, además, en todo caso, deberá respetar el contenido esencial del derecho
♦ También la Constitución consagra lo que se ha llamado “orden constitucional medioambiental”, a través de los siguientes preceptos:
→ En el art. 45, enuncia el derecho de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona y la obligación de los poderes públicos de velar por la utilización racional de todos los recursos naturales
→ En el art. 46, enuncia la obligación de los poderes públicos de garantizar la conservación y promover el enriquecimiento del patrimonio histórico, cultural y artístico de los pueblos de España, cualquiera que sea su régimen jurídico y titularidad
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→ Y en el art. 47 proclama que todos los españoles tiene derecho a disfrutar una vivienda digna y adecuada, para cuya efectividad los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, de forma que se evite la especulación y la comunidad participe en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos
♦ Finalmente, otro principio constitucional esencial en el Urbanismo es el del reparto competencial entre la Autoridad Estatal y las Comunidades Autónomas, permitiendo a éstas, en el art. 148.1.3ª, asumir competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda
* aspecto sobre el que volveremos
• En cuanto a los PRINCIPIOS ESENCIALES PRESENTES EN LA NORMATIVA URBANÍSTICA, podemos señalar los siguientes:
♦ El primero es el del carácter estatutario de la propiedad urbana
→ Significa que ésta se encuentra sometida a un régimen jurídico determinado, consecuencia de la delimitación de su contenido en aras a la función social
→ Este principio puede considerarse enunciado en el art. 2.1 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones de 1.998, conforme al cual las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificación urbanística de los predios
♦ Otro principio básico que el Derecho urbanístico recoge de la Constitución, es el ya enunciado de la participación de la comunidad en las plus valías que genere la actividad urbanística
→ El Derecho urbanístico, en efecto, parte de la base de entender que el propietario de un terreno no ha de beneficiarse, sin actividad alguna por su parte, del aumento de valor que su suelo experimenta a consecuencia de las decisiones urbanísticas de la Administración
→ De este modo, para no permitir que el dueño del suelo, por el mero hecho de serlo, adquiera el aprovechamiento urbanístico sin participar en las cargas que genera la acción urbanizadora, se considera que lo más justo es que parte de ese aumento revierta a la comunidad
* Actualmente, son varios los instrumentos jurídicos para cumplir el deber constitucional de hacer a la comunidad partícipe de las plus valías urbanísticas: a) El deber de cesión gratuita de terrenos destinados a sistemas generales o uso dotacional (viales, espacios libres, zonas verdes y dota-Page 72ciones públicas al servicio del ámbito de desarrollo en el que se incluyen los terrenos), que se considera una compensación por la atribución de nuevos contenidos dominicales que el planeamiento realiza por encima de lo que la ley considera el contenido normal inicial de la propiedad; b) deber de costeamiento de las obras de urbanización; y c) deber de cesión obligatoria a la Administración de un porcentaje del aprovechamiento urbanístico, cuya cuantía puede ser de hasta un máximo del 10%, dentro de cuyo porcentaje será determinado por las CC.AA.
♦ Otro principio urbanístico básico es la equidistribución o reparto de los beneficios y cargas del planeamiento entre todos los propietarios afectados, en proporción a sus aportaciones y corrigiendo los desajustes derivados de aquél
→ La razón es que la actividad urbanística produce determinados desequilibrios para los propietarios afectados como consecuencia de los distintos usos, afectaciones y edificabilidades reconocidos a los terrenos de unos y otros en función del lugar donde se ubican dentro del sector de actuación
* Los instrumentos jurídicos mediante los cuales se procede al ajuste correspondiente son, de un lado, el llamado “aprovechamiento tipo”, que examinaremos posteriormente al hablar del “aprovechamiento urbanístico”, y de otro, los llamados “proyectos de equidistribución”, objeto de examen en el tema 35, al que nos remitimos
♦ De lo anterior se deriva, a su vez, lo que podemos considerar otro principio urbanístico: el de que la ordenación del uso de los terrenos por la normativa urbanística no confiere a los propietarios derechos indemnizatorios, salvo en los casos expresamente establecidos
→ Ello se justifica por dos razones:
■ porque las limitaciones y deberes que resultan para los propietarios de la actividad urbanística de la Administración, en realidad son una delimitación de lo que constituye el contenido normal de la propiedad
■ y porque precisamente esa ordenación hace nacer nuevos derechos que se añaden al mero rendimiento natural de los predios, beneficiando de paso a los propietarios
♦ Otro principio urbanístico es el del control municipal del urbanismo
→ A este respecto, la doctrina señala que si bien el urbanismo comenzó siendo una competencia exclusivamente municipal, para luego, al extenderse a la ordenación de grandes demarcaciones territoriales, pasar a ser responsabilidad de otras Administraciones superiores, en la actualidad el peso del control de la legalidad urbanística ha vuelto a recaer en los Ayuntamientos
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→ Es cierto, sin embargo, que se atribuyen determinadas facultades a los Entes autonómicos, pero también lo es que se trata principalmente de funciones subsidiarias
♦ Finalmente, otro principio urbanístico es el de participación privada en la actividad urbanística
→ Lo consagra el art. 4 de la Ley del Suelo de 1.998, conforme al cual los propietarios deberán contribuir, según lo establecido en las leyes, a la acción urbanística, y la gestión pública ha de suscitar, en la medida más amplia posible, la participación privada, aun cuando ésta no ostente la propiedad del suelo
* Dicha participación privada se manifiesta, por ej., en los trámites de información pública de los proyectos de planes; en la facultad de instar la transformación del suelo urbanizable; en los sistemas de ejecución del planeamiento de gestión privada –como la compensación–; en la cooperación de los particulares en la reparcelación o en la posibilidad de que la gestión de la expropiación se gestione por vía de concesión
• De todos los...
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