Tema 42. La propiedad horizontal
| Autor | José Miguel Espinosa Infante |
| Cargo del Autor | Oficial 1º de Notaría. Licenciado en Derecho |
| Páginas | 335-374 |
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• PUEDE DEFINIRSE partiendo de dos preceptos básicos:
♦ Según el art. 396, párr. 1º Cc: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute” (y sigue una enumeración prolija y enunciativa de elementos comunes que se examinan detalladamente en el tema siguiente)
♦ Por su parte, según el art. 3, párr. 1º LPh.: En este régimen “corresponde al dueño de cada piso o local:
→ El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente
■ con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos expresamente señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado
→ [Y] la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes”
• En cuanto a la REGULACIÓN de esta “forma de propiedad”, según el art. 396, párr. últ., “se rige:
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→ Por las disposiciones legales especiales”, que son, particularmente, la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1.960, modificada por la de 8/1.999, de 6 de abril, y retocada en algunos preceptos por la Ley 1/2.000, de 7 de enero, sobre Enjuiciamiento Civil
* sin perder de vista otras disposiciones legales que pueden incidir en diferentes aspectos del régimen de la propiedad horizontal, como el Real Decreto 556/1.989, de 19 de mayo, por el que se arbitran medidas mínimas sobre accesibilidad en los edificios, y el Real Decreto-Ley 1/1.998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación
* Pero la falta de adaptación de los estatutos del edificio a la LPh no es impedimento para la enajenación de los elementos privativos configurados en su día como propiedad independiente y así inscritos en el Registro, pues pretender otra cosa sería aplicar una prohibición de disponer que no está legalmente prevista. Así lo declara la Res. DGRN 12 septiembre 2.005, en un caso en el que se denegó la inscripción de la transmisión de un local en régimen de propiedad horizontal constituida antes de la Ley 49/1.960, al no constar la cuota de participación del mismo en la Comunidad, teniendo en cuenta la obligación de adaptación de los Estatutos a la nueva Ley (establecida en la Disp. Tr. 1ª LPh, y reiterada por su parte por la Ley 8/1.999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1.960, en su Disp. Final única). La DGRN salva el inconveniente de la falta de cuota estableciendo que, a la vista del art. 393 Cc vigente al constituirse la Comunidad, del que resulta que se presumen iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad, habrá de entenderse transmitida la cuota correspondiente en los elementos comunes que resulte de tal presunción de igualdad
→ “Y, en lo que [tales disposiciones especiales] permitan, por la voluntad de los interesados”
• en el Pr. Cc., de 1.851 la división de las casas por pisos se trataba en sede de medianería, a semejanza del Cc francés, que asimilaba la institución a las SERVIDUMBRES
• Publicado el Código, pasó a ocupar su situación actual en sede de COMUNIDAD DE BIENES, lo que condujo al TS a sostener que los dueños disponían del derecho de retracto y de la acción de división. Los inconvenientes prácticos suscitados por ello hicieron que la Ley de 26 de octubre de 1.939 modificara el art. 396 distinguiendo netamente la propiedad horizontal de la comunidad de bienes
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• Tras ello, y abandonadas otras tesis asociativas, la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia han coincidido en considerarla una INSTITUCIÓN COMPLEJA o “sui géneris” dentro del género propiedad, caracterizada por la yuxtaposición de los derechos de propiedad singular y copropiedad que hemos visto anteriormente, y por no existir en ella acción de división ni derecho de retracto, como veremos al examinar las limitaciones de los propietarios
* Según la Res. DGRN 5 junio 1.998, “... la propiedad horizontal... es un modo de división de un edificio en el que pueden distinguirse pisos o locales independientes... resultando de ellos diversos derechos independientes integrados por facultades singulares y exclusivas sobre el piso o local –esto es, sobre espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamientos independientes- y por la participación en la cotitularidad sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes...”. Y la Res. DGRN 28 febrero 2.000 insiste en recordar que lo característico de la propiedad horizontal es “la inseparabilidad entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la parte privativa, y la participación en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio”
♦ Además, cabe señalar que, aunque carente de personalidad jurídica, la Comunidad de Propietarios parece tener reconocida cierta vocación a ella en algunos preceptos. Por ej.:
→ El art. 22 LPh establece que, sin perjuicio de la responsabilidad subsidiaria de cada propietario, dicha Comunidad responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor
→ Por su parte, el art. 11 Rh en la redacción que recibió por R.D. 1.867/1.998, de 4 de septiembre, pasó a permitir expresamente la posibilidad de practicar anotaciones preventivas de embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. No obstante, dicha reforma fue luego anulada por la STS 31 enero 2.001, por entender que vulneraba el requisito exigido por la Lh de que el titular registral tenga personalidad jurídica (arts. 9.4º y 72 Lh).
• ES la situación preliminar a la propiedad horizontal, donde únicamente el solar es una realidad tangible mientras que el edificio se encuentra en construcción o meramente proyectado
♦ Se trata de una fase de particular importancia para los adquirentes de los pisos o locales, puesto que en ella deben determinarse
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→ el derecho recayente sobre el piso o local adquirido
→ las características físicas de éstos
→ y el régimen estatutario que regulará la futura comunidad
• Ello plantea varios tipos de PROBLEMAS:
♦ El primero es el régimen civil de esas adquisiciones, dado que la compraventa en esta fase recae sobre una cosa futura, o, por mejor decir, como señala la DGRN, sobre un objeto jurídico complejo en proceso de transformación [lo que, según Cámara, permite superar el estadio meramente obligacional al que se limitaría la figura si se considerara meramente venta de cosa futura]. Así:
→ De presente, reviste la forma de participación en la comunidad sobre el solar, según la cuota asignada al piso o local adquirido
* comunidad que no es la ordinaria del Cc, sino una especial encaminada a regular el desenvolvimiento de la construcción
→ De este modo, sólo a la terminación del edificio y tras su constitución en régimen de propiedad horizontal, la cuota se materializa en la propiedad separada del piso o local correspondiente
♦ Otro tipo de problemas son los abusos cometidos en la contratación privada de estos pisos proyectados o en construcción, que han tratado de frenarse mediante
→ la Ley 57/1.968, de 27 de julio (declarada vigente por la Disp. Derogatoria de la Ley de 2 de agosto de 1.984, sobre ordenación del seguro privado), y la Orden de 29 de noviembre de 1.968, que regulan la percepción de cantidades anticipadas en la construcción de viviendas y el seguro de afianzamiento de las mismas, obligando a la devolución al comprador de lo entregado a cuenta al constructor más un 6% de interés anual para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin
→ y el R.D. 515/1.989, de 21 de abril, sobre información a suministrar a los consumidores en la compraventa de viviendas, que obliga al promotor a informar, entre otros datos, de la fecha de entrega y fase en que se encuentra la edificación en cada momento
* y que no hace más que desarrollar, en la específica materia de la compraventa de viviendas, lo dispuesto en la Ley 2/1.984, de 16 de julio, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (arts. 8, 10, 13.1...)
♦ Otra cuestión, la aplicabilidad o no de la Ley de Propiedad Horizontal a la fase de prehorizontalidad, está hoy resuelta por la propia Ley –tras la reforma de 1.999–, al disponer el art. 2 su aplicación incluso a las comunidadesPage 339 que, aun no habiendo otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 Cc
* Ya lo admitía así, casi unánimemente, la doctrina notarial española, influida por los problemas que en la práctica se planteaban. Por todos, puede citarse a Cámara, que entendía que si bien la Ley estaba pensada para un edificio construido y en funcionamiento, de ahí no se sigue que, hasta donde lo permita la situación, el edificio en construcción o proyectado no pueda quedar sometido al régimen de aquella. Se basa: 1.º) En que el objeto de la propiedad horizontal no está constituido exclusivamente por el piso o parte privativa, sino que se proyecta sobre la totalidad del inmueble, lo que supone unas relaciones y limitaciones más complejas que las de la...
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