Tema 30. El derecho real
| Autor | José Miguel Espinosa Infante |
| Cargo del Autor | Oficial 1º de Notaría. Licenciado en Derecho |
| Páginas | 21-40 |
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• según la doctrina tradicional, es el de un determinado tipo de derecho subjetivo que protege el interés de una persona sobre una cosa, otorgándole un poder directo e inmediato sobre ella, acompañado de un deber de respeto impuesto a los terceros
• De este concepto se extraen ya como
• Por una parte, la inmediatividad: Significa que el titular del derecho obtiene directamente de la cosa el aprovechamiento que su derecho le permite, sin necesidad de colaboración o intervención de otras personas
* y si bien esta inmediatividad no está presente en todos los derechos reales en forma de contacto físico, como ocurre por ej., con la hipoteca, sí lo está en el sentido de “inherencia a la cosa”, pues el acreedor hipotecario puede instar la venta de la finca gravada directamente
• Por otra parte, la absolutividad: Significa que el titular del derecho hace éste eficaz frente a todos, no sólo frente a un sujeto pasivo, concreto y determinado, sino también frente a cualesquiera personas que puedan encontrarse en relación con la cosa objeto del derecho. Genéricamente se habla así:
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→ De un derecho de preferencia, para expresar que el titular puede excluir, respecto de la cosa objeto de su derecho a todos aquellos que sólo tienen un derecho de crédito o a aquellos que tienen un derecho real de fecha posterior
→ Y también se habla de un derecho de persecución, para expresar que el derecho real sigue a la cosa como la sombra al cuerpo, de tal modo que dondequiera que aquélla se halle y quienquiera que sea su poseedor, allí puede el titular del derecho hacerlo efectivo. Y sólo por excepción podrá un tercer poseedor repeler esta acción del titular del derecho si está protegido por el art. 464 Cc., tratándose de cosa mueble, o por el art. 34 LH, tratándose de bien inmueble
* Consecuencias de esta absolutividad son, por ej., que si la cosa que constituye el objeto del derecho real modifica su configuración física sin dejar de ser la misma cosa, el derecho real pasa sin solución de continuidad a recaer sobre la cosa modificada (salvas las excepciones que, en algunos casos, establezca la ley), y si la cosa, sin perderse, se divide en varias, el derecho real preexistente subsistirá sobre todas ellas, gravando cada una en la proporción o cuota ideal que resulte y permitiendo su ejercicio sobre el conjunto (salvo que, excepcionalmente, sólo quepa tal ejercicio en una de las resultantes de la división)
• EN GENERAL:
♦ El derecho real concede a su titular una facultad “in actu”, porque le inviste directamente de la disponibilidad de la cosa
♦ En cambio, el derecho de crédito concede a su titular una potencia, porque sólo le inviste de la facultad de exigir una conducta del deudor
• Además, hay otros criterios de diferenciación: Así, POR LAS PERSONAS QUE INTERVIENEN EN LA RELACIÓN JURÍDICA:
♦ En el derecho de crédito intervienen siempre
→ un sujeto activo (acreedor)
→ y un sujeto pasivo (deudor)
* ambos individualmente determinados o al menos determinables
♦ Por contra, el derecho real no presenta este esquema tan simple. Así, la determinación del sujeto activo en el derecho real puede hacerse de dos maneras distintas:
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→ Una es cuando el titular se individualiza como un sujeto concreto
* Así ocurre en los llamados derechos subjetivamente personales, como el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres personales
→ La otra es cuando el titular viene determinado sólo mediatamente por su relación con la cosa
* Así ocurre en los llamados derechos subjetivamente reales, donde puede llegar a decirse que el titular del derecho, más que la persona, es la cosa
♦ En cuanto al sujeto pasivo del derecho real, también hay que distinguir, porque no siempre está clara su presencia:
→ Si se trata de derechos reales sobre cosa ajena, siendo sujeto activo el titular del derecho real, será sujeto pasivo el titular del dominio sobre el que pesa esa limitación o gravamen
→ Sin embargo, si se trata del derecho real de propiedad, siendo sujeto activo el propietario, el sujeto pasivo sólo puede ser un sujeto colectivo e indeterminado: el constituido por todos los no titulares del derecho, obligados a respetarlo
• Además, unos y otros derechos se distinguen también por su OBJETO:
♦ El derecho real recae sobre una cosa específica y determinada
♦ El derecho de crédito recae sobre una conducta que ha de prestar el deudor
• También se distinguen por su EFICACIA:
♦ El derecho real, poder sobre una cosa, es ejercitable contra todos
♦ El derecho de crédito, facultad de exigir una prestación del deudor, sólo puede hacerse efectiva contra éste
• También se distinguen por su ORIGEN:
♦ El derecho real precisa para nacer título y tradición (o modo de adquisición)
♦ El derecho de crédito nace directamente de un acto o negocio jurídico
• También se distinguen por sus CAUSAS DE EXTINCIÓN:
♦ El derecho real se consolida por su ejercicio
→ hasta el punto de que puede adquirirse por usucapión o perderse por prescripción extintiva
♦ El derecho de crédito se extingue cuando se ejercita
→ y no puede adquirirse por usucapión, aunque sí perderse por prescripción
• Finalmente, se distinguen también por la PUBLICIDAD:
♦ El derecho real
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→ está amparado por Registros públicos, como el de la Propiedad o el de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, según recaiga sobre inmuebles o sobre determinadas cosas muebles
→ y además goza, mediante la posesión, de una forma de publicidad, un signo de recognoscibilidad al cual el ordenamiento atribuye especiales efectos jurídicos, sobre todo en relación con los bienes muebles
♦ El derecho de crédito no goza de este signo externo de publicidad ni es inscribible
→ aunque por excepción, cabe la inscripción de algún derecho de obligación, como el arrendamiento
• Con todo, tales categorías no son químicamente puras, y por ello se plantea
• En este sentido, la doctrina tradicional, antes expuesta, ha venido siendo sometida a REVISIÓN, porque la noción de derecho real, como poder directo e inmediato sobre la cosa oponible “erga omnes”, no capta por completo la realidad legislativa. Así, por ej.:
→ Existen derechos tradicionalmente calificados como reales donde no hay poder directo e inmediato sobre la cosa, como la hipoteca
→ Existen derechos tradicionalmente calificados como personales donde, por el contrario, se da ese poder directo e inmediato, como el arrendamiento o el comodato
→ Existen derechos donde, sin darse el poder directo e inmediato, se da, sin embargo, la oponibilidad “erga omnes”, como la opción de compra inscrita en el Registro
→ Y existen derechos donde, dándose el poder directo e inmediato, la oponibilidad “erga omnes” no se da en unos casos y sí en otros, como le ocurre al arrendamiento y a la opción según estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad
• Como resultado de este examen de la realidad, se han propugnado diversas teorías:
→ Algunas de ellas niegan la distinción entre derechos reales y derechos de crédito, porque las relaciones jurídicas sólo pueden existir entre personas. El derecho real no es más que el derecho de poder exigir a otro que se abstenga de perturbar el goce o utilización de una cosa por el primero
→ Otras teorías, eclécticas, para salvar la pureza del concepto “derecho real”, distinguen entre el aspecto interno, de poder sobre la cosa, y elPage 25 externo, de obligación de los terceros de respetar aquella situación jurídica. O entienden que esas situaciones en las que no existe poder directo e inmediato sobre la cosa pero sí oponibilidad “erga omnes”, no son derechos reales, pero producen efectos reales
• No obstante, tales teorías tampoco son totalmente satisfactorias. Así las cosas, según Díez-Picazo, seguramente lo más útil sea hablar simplemente de situaciones jurídicas dotadas de oponibilidad a terceros o carentes de ella
• En relación con todo ello, precisamente, cabe ver las siguientes figuras intermedias: Una de ellas es el llamado “IUS AD REM”, conocido por la técnica alemana como “vocación o llamada al derecho real”, y que define la situación de quien ha adquirido el derecho sobre una cosa cuando todavía ésta no le ha sido entregada
* situaciones, pues, en las que el poder del titular del derecho no es todavía un “ius in re”: no ha perfeccionado su derecho sobre la cosa por falta de posesión o de algún otro requisito. Es como si fuera algo más que un simple derecho de crédito que confiere la facultad de exigir una prestación y algo menos que un derecho real pleno y efectivo; un derecho cuya plena conformación como derecho real está pendiente del cumplimiento de un determinado requisito o de la consolidación de una cierta situación jurídica
♦ Así, se aplica sobre todo para definir:
→ La situación del comprador que dispone del título pero carece del derecho real por faltarle la tradición
→ O la situación del primer comprador que en caso de doble venta llega a adquirir la propiedad en virtud de los criterios de preferencia o de buena fe, cuando el dominio ya había sido adquirido de forma efectiva por el segundo comprador
→ O la del sujeto cuyo derecho no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, pero se ha anotado preventivamente
* Por ej., el derecho del acreedor que ha obtenido anotación registral de embargo sobre determinados bienes del deudor, situación de quien ha...
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