STS, 3 de Diciembre de 1996
| Ponente | D. ANTONIO GULLON BALLESTEROS |
| Número de Recurso | 183/1993 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 3 de Diciembre de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a tres de Diciembre de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Decimoctava de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid, con fecha 11 de marzo de 1.992, como consecuencia de los autos incidentales sobre retracto arrendaticio urbano, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Leganés; cuyo recurso ha sido interpuesto por D. Ildefonso, representado por el Procurador de los Tribunales D. Julian Caballero Aguado; siendo parte recurrida la entidad Polígono Industrial Monterreal, S.A., representada asimismo por la Procuradora de los Tribunales Dª. María del Carmen Hinojosa Martínez, siendo también demandada la entidad Naycon, S.A. no comparecida en este recurso. ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº fueron vistos los autos de juicio incidental sobre retracto de arrendamiento urbano, instados por D. Ildefonso, contra las entidades Naycon, S.A. y Polígono Industrial Monterreal, S.A.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "por la que se declare haber lugar, a favor de mi representado D. Ildefonso, el retracto de local-nave objeto de estos autos descrito en el apartado 1º del hecho primero de la demanda, del que único arrendatario, en las condiciones idénticas a las que la Sociedad Polígono Industrial Monterreal, S.A. vendió a la Sociedad Naycon, S.A.; condenando a las demandadas a pasar por las anteriores declaraciones y a cumplirlas otorgando las escrituras públicas necesarias para ello, en las condiciones dichas y de conformidad con esta demanda, todo ello en el prevé plazo que prudencialmente fije el Juzgado, con los apercibimientos legales correspondientes al otorgante, sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiere lugar, materia de otro procedimiento. Las costas de este juicio se impondrán expresamente a las sociedades demandadas".- Admitida a trámite la demanda y emplazadas las mencionadas demandas, su representante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase sentencia "para terminar solicitando se dictase sentencia absolviendo a sus representados de la demanda interpuesta por d. Ildefonsoy se declarase no haber lugar al retracto condenando al demandante al pago de todas las costas causadas".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 4 de septiembre de 1.990, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que desestimando la demanda interpuesta por D. Ildefonsorepresentado por el Procurador D. Julian Caballero Aguado, contra las sociedades Naycon, S.A. y polígono Industrial Monterreal, S.A., representadas por la Procuradora Dª Elvira Ruiz Resa, declaro no haber lugar al retracto de la finca local-nave construido en una parcela en el término municipal de humanes (Madrid), señalada con el nº 6 de la Calle Cama y Vicente del Polígono Industrial Monterreal. Sin que haya lugar a hacer expresa imposición de costas. Devuélvase firme esta resolución las 450.000 ptas depositadas a la actora".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de D. Ildefonsoy tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Decimoctava de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 11 de marzo de 1.992, con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS.- Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Caballero Aguado, en nombre y representación de D. IldefonsoDEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Leganés, en el Juicio sobre Retracto Arrendaticio núm. 28/89 a los que este Rollo se contrae, todo ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada".
El Procurador D. Julian Caballero Aguado, en representación de D. Ildefonso, interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección 18ª de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid, con fecha 11 de marzo de 1.992, con apoyo en los siguientes motivos.- Primero: " Se formula al amparo del nº 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, en su aspecto negativo, o de falta de aplicación, de los arts. 353, 354, 358 y 359, todos ellos del Código civil.- Segundo: Se formula al amparo del nº 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, en su aspecto negativo, o de falta de aplicación, de los artículos 4º, 1445 y 1462, párrafo segundo, todos ellos del Código civil, y artículo 8º de la Ley de Arrendamientos Urbanos.- Tercero: Se formula al amparo del nº 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, por infracción, en su aspecto negativo, o de falta de aplicación de los artículos 47, párrafos 1º y 2º, y 48 ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, la Procuradora Dª. María del Carmen Hinojosa Martínez, en representación de la entidad recurrida Polígono Industrial Monterreal, S.A., presentó escrito con oposición al mismo.
No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 19 de noviembre de 1.996, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
Contra la sentencia dictada por la Audiencia en grado de apelación, confirmatoria de la de primera instancia apelada que desestimaba la acción de retracto sobre nave industrial ejercitada por el arrendatario, éste ha interpuesto recurso de casación por tres motivos, que se pasan a examinar.
El motivo primero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, acusa infracción por falta de aplicación, de los arts. 353.354.358 y 359, todos del Código civil. En su fundamentación se combate el criterio de la sentencia recurrida de que no coincide lo enajenado por la arrendadora a la sociedad adquirente con lo arrendado, pues lo primero fue una parcela de
terreno y lo segundo era la nave construida sobre la misma, en gran parte.
El motivo ha de prosperar necesariamente, pues en la escritura de venta pública de la parcela, otorgada a los pocos meses de concertarse el arrendamiento, la arrendadora Polígono Industrial Monterreal, S.A. vendió a Naycon, S.A. lo mismo que ella había comprado, es decir, una parcela de terreno, arrastrando en la descripción del objeto vendido la de la venta anterior. Pero era indudable que sobre esa parcela existía ya la nave, porque poco antes la había dado en arrendamiento al actor.
El hecho de que no se declare la obra nueva hasta la escritura de 8 de febrero de 1.989 no significa nada en absoluto contra la realidad de los hechos. Tampoco significa nada que en esa misma escritura también intervenga junto a la declarante Polígono Industrial Monterreal, S.A., Naycon, S.A. manifestando que en la escritura de venta de la primera a la segunda, de 16 de diciembre de 1.985, el objeto fue la parcela y no la nave, porque esa aclaración, llamémosla así, se hace casi cuatro años después, cuando el arrendatario sabía ya lo que se le había ocultado (la escritura de 16 de diciembre de 1.985) por la demanda de desahucio por precario (al haber expirado el tiempo de duración del arrendamiento) que interpuso la arrendadora contra el mismo. En él se enteró de la transmisión formal de la propiedad de la parcela, que ya tenía la nave edificada en su casi totalidad de la extensión de aquélla como hemos dicho. Que la demanda fuese desestimada entonces y los motivos por los que lo fue, no arguye nada contra lo expuesto.
Así las cosas, es claro que, según el artículo 358 del Código civil, el propietario de la parcela era dueño de la nave construida por él. La tardía separación entre su suelo y suelo que se pretendió en modo alguno puede perjudicar a terceros, además de que ni siquiera pudo ser objeto de inscripción registral por no reunir los requisitos legales exigidos; así lo dice el Registrador de la Propiedad en su calificación.
Ahora bien, la "ratio decidendi" de la sentencia recurrida es otra además, por lo que la estimación del motivo no da lugar por sí misma a su
casación.
Los motivos segundo y tercero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, denuncian respectivamente la infracción, por no aplicación, de los arts. 4º, 1.445 y 1.462, párrafo segundo, del Código civil; y los arts. 8º, 47, párrafos 1º y 2º, y 48, todos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. En su fundamentación se hacen consideraciones en favor de la eficacia del retracto arrendaticio cuyo eje argumental consiste en estimar que entre la arrendadora Polígono Industrial Monterreal, S.A. y Naycon, S.A. existió pura y lisamente un contrato de compraventa, frente a lo que no pueden prevalecer ni las declaraciones de las partes sobre su naturaleza ni mediante acuerdos que traten de burlar el derecho de retracto.
Los motivos se desestiman porque es jurisprudencia reiterada, constante y sin fisuras de esta Sala la de que la interpretación de los contratos pertenece a la soberanía de la instancia, cuyo resultado ha de permanecer incólume en casación mientras no se demuestre que es ilógico o contrario a las normas legales, lo que, en su caso, hay que probar cumplidamente, sin que baste a tal fin exponer la opinión de la parte interesada como más correcta que la de la instancia.
En la sentencia recurrida la Audiencia niega que existiese un real y verdadero contrato de compraventa, sino un negocio jurídico fiduciario por el que se transmitía la propiedad a Naycon, S.A. en garantía de determinadas operaciones crediticias en favor de Polígono Industrial Monterreal, S.A. La transmisión de la propiedad se realizó por el cauce de la compraventa simulada, no se quiso como enajenación sino para proporcionar a Naycon, S.A. una seguridad como acreedor. En consecuencia, dado que no ha existido ningún negocio jurídico oneroso que habilite para ejercitar el retracto, confirmó la Audiencia la desestimación de la demanda.
En el recurso se obvia cualquier intento de demostración de la
ilógica o ilegalidad de la interpretación antedicha, sólo alusiones a simulaciones que no pueden prosperar frente a terceros, pero brilla por su ausencia la impugnación del criterio de la Sala con arreglo a los parámetros que se han dicho. Por tanto, ha de prevalecer, debiendo además esta Sala resaltar en favor del mismo que en el contrato de arrendamiento de 2 de octubre de 1985 se le concedió al arrendatario una opción de compra de la nave por el precio de CINCO MILLONES CUARENTA MIL PESETAS, opción que no consta ejercitase adecuadamente con arreglo a lo pactado, y en la escritura de compraventa por la que la arrendadora vende a Naycon, S.A. de 18 de diciembre de 1.985 el precio escriturado es de CUATROCIENTAS MIL PESETAS. Esta diferencia tan acusadísima de precio de la misma cosa en tan poco tiempo (menos de tres meses), sin que se haya intentado probar siquiera que el real fue mucho mayor, debió al retrayente llamarle poderosamente la atención hacia la naturaleza de la operación que reflejaba la escritura pública de venta. En su lugar, acogiéndose únicamente a su formalismo, intenta retraer en esas CUATROCIENTAS MIL PESETAS más gastos.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR al recurso de casación interpuesto por D. Ildefonso, contra la sentencia dictada por la Sección Decimoctava de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid, con fecha 11 de marzo de 1.992. Con condena en costas al recurrente y pérdida del depósito constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de os autos y rollo que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Eduardo Fernández-Cid de Temes.- Luis Martínez-Calcerrada Gómez.- Antonio Gullón Ballesteros.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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