Requisitos de validez para la eficacia frente a terceros
| Autor | Fernando Díaz Vales |
| Cargo del Autor | Profesor Contratado Doctor de Derecho civil en la Universidad de Alcalá de Henares |
| Páginas | 55-82 |
V. REQUISITOS DE VALIDEZ PARA LA EFICACIA
FRENTE A TERCEROS
La atipicidad de las preferencias adquisitivas negociales en el Derecho co-
mún impide, obviamente, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho catalán107,
la plasmación legal de unas específi cas exigencias de carácter sustantivo y
formal a los derechos de adquisición preferente voluntarios –no sólo al retracto–
para su válida constitución con efi cacia real, más allá de los requisitos generales
de validez de los negocios jurídicos.
107 Así, junto a la exigencia constitutiva de otorgamiento de escritura pública (muebles)/
inscripción registral (inmuebles) contenida en el art. 568-2.1 CCCat, establece el art. 568-6 como
contenido mínimo del título constitutivo: “a) El plazo de duración del derecho, que, si no se fi ja,
se entiende que es de cuatro años, y el plazo de su ejercicio, si procede […]. c) Si el derecho se
constituye a título oneroso, la prima pactada para constituirlo y la forma en que se ha satisfecho.
d) El domicilio de los concedentes de la opción o de los titulares del tanteo o del retracto a los
efectos de las notifi caciones preceptivas […]”.
Por el contrario, la CDFN no establece ningún requisito de constitución de los derechos de
adquisición preferente reales (más allá de la exigencia de la constancia del carácter real en el
título constitutivo por la ley 460, párrafo 1º, y de los requisitos de forma del negocio constitutivo
exigidos por el último párrafo de ésta como se indicó –supra. IV.2–), ausencia que lleva a MARÍN
LÓPEZ, J. J.: “Comentario…” cit., pp. 401 y 402, a preguntarse si han de ser entonces los exigidos
con carácter general por la jurisprudencia para ello. Para DORAL GARCÍA, J. A.: op. cit., la clara
admisión del numerus apertus por el Derecho navarro no autoriza la constitución de cualquier
relación jurídica inmobiliaria con el carácter y efectos de un derecho real, sino que ha de tener
en cuenta unos límites que se concentran en estas zonas: a) Relativos al acto o contrato, al título
creador del derecho, como pueden serlo en Navarra la moral y el orden público (ley 7). b) Relativos
a la naturaleza del derecho, carácter temporal, defi nido o indefi nido, determinado. c) Relativos a
las reglas de convivencia, que no sean semillero de pleitos y dudas. d) Evitar el acceso al Registro
de pactos o cláusulas que tienen carácter personal.
Por último, dicha laguna normativa del Derecho común sería subsanada por la PCC al establecer
su art. 3111-3.2 que los derechos de adquisición preferente “de origen voluntario solo tienen
naturaleza real si cumplen los siguientes requisitos:
a) Que en el título constitutivo se manifi este que el derecho se confi gura con tal carácter. b)
Que el título constitutivo se formalice en escritura pública y, si el derecho recae sobre bienes
inmuebles, se inscriba en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles. c) Que
su constitución obedezca a la satisfacción de intereses legítimos. d) Que el objeto sobre el que
recae el derecho se encuentre claramente determinado”.
FERNANDO DÍAZ VALES
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Han sido, pues, la jurisprudencia y la doctrina de la DGRN las que, dentro
de la materia, más general, relativa a la viabilidad de creación de nuevos de-
rechos reales en atención al sistema de numerus apertus, se han encargado de
fi jarlos si bien el tratamiento ha sido desordenado y confuso, en especial por
parte de la DGRN.
Ello se debe a que, a pesar de que su determinación habría de circunscri-
birse en puridad a las exigencias de admisión de estos derechos en el Registro
de la Propiedad –con base en el requerimiento de los principios registrales de
determinación y especialidad–, han sido abordados sin embargo habitualmente
de forma unitaria como requisitos sustantivos y no sólo registrales, sin el co-
rrespondiente deslinde entre las dos esferas108.
Así, tras rechazar primeramente la DGRN en su Res. 4 enero 1927 (que
plasma su doctrina inicial al respecto) los derechos de adquisición preferente
voluntarios por diversas razones con escaso sostén jurídico –principalmente,
el silencio de la LH sobre las preferencias convencionales–, se ha mostrado
con posterioridad favorable a la admisión de los mismos aunque, por lo ge-
neral, bastante rigurosa en la fi jación de los requisitos, debido al respeto de
las exigencias de seguridad en el tráfi co jurídico, si bien, como decimos, sus
pronunciamientos se producen en relación con las condiciones de acceso al
Registro de la Propiedad109.
En este punto, es sin duda la paradigmática RDGRN 20 septiembre 1966110
la resolución que puede considerarse precursora en la enunciación de tales
requisitos generales de acceso al Registro de la Propiedad comunes a las
diferentes preferencias convencionales (a la que siguió de forma reiterada la
doctrina administrativa recaída al respecto)111.
108 Como señala ARECHEDERRA ARANZADI, L. I.: “Los derechos…” cit., pp. 124 y ss.
109 Como subraya FELIÚ REY, M. I.: op. cit., pp. 133 y ss. En el mismo sentido, ARANDA
RODRÍGUEZ, R.: loc. cit., pp. 890 a 893, MARTÍNEZ GARCÍA, M. A.: loc. cit., pp. 71 y ss,
AMORÓS GUARDIOLA, M.: loc. cit., pp. 979-984, y GONZÁLEZ PACANOWSKA, I.: op. cit.,
pp. 337 a 340.
110 Aborda unas cláusulas insertas en una escritura de segregación, compraventa y agrupación
de fi ncas, en las que se contienen unos pactos en los que las partes establecen sendos derechos de
adquisición preferente recíprocos (posteriormente la Resolución habla constantemente de tanteo)
para el caso de transmisión de las parcelas por acto a título oneroso en el que no medie dinero, o
por donación, herencia o legado, en determinadas circunstancias que aparecen especifi cadas en las
cláusulas.
111 Como recuerda, DÍEZ-PICAZO, L.: “Autonomía privada y derechos reales”, en Revista
Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 513, 1976, pp. 296 a 301. Vid., por todas, más recientemente la
RDGRN 18 febrero 2016, que niega la naturaleza real a los derechos de adquisición de constitución
voluntaria del caso concreto por no cumplirse los requisitos necesarios para ello, admitiendo, que,
de haberse satisfecho los mismos, la solución hubiera sido la contraria: en el título constitutivo
no se expresó que el derecho tuviera carácter real, ni se estableció que sería inscribible, ni se
determinaron las consecuencias en caso de que se incumpliera lo estipulado, y no aparecía fi jado el
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