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Incidencia de la publicidad registral

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Vincent
AutorFernando Díaz Vales
Cargo del AutorProfesor Contratado Doctor de Derecho civil en la Universidad de Alcalá de Henares
Páginas83-95
VI. INCIDENCIA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Una vez que no existe en el Derecho común precepto sustantivo o hi-
potecario alguno que disponga como requisito constitutivo de validez –y
consecuentemente de ef‌i cacia erga omnes– la inscripción de las preferencias
convencionales en los registros públicos instituidos por el legislador para dotar
de publicidad of‌i cial a las titularidades reales sobre bienes y derechos, nuestro
trabajo debe concluir con el análisis de la inf‌l uencia de la constancia tanto del
retracto voluntario como de la adquisición por el tercero –especialmente de esta
última, como veremos– en cualquiera de dichos registros y, en su caso, de la
eventual alteración parcial como consecuencia de ella de la solución primaria
de ef‌i cacia erga omnes.
La inscripción en el Registro de la Propiedad –en el que se plasman con
una mayor perfección los principios del Derecho registral– del derecho o de la
adquisición, dará lugar, cuando el supuesto conf‌l ictivo verse sobre un retracto
inmobiliario, a que operen con plenitud los efectos de la publicidad registral,
partiendo del principio de exactitud, que presume iuris tantum la veracidad del
contenido de los asientos registrales de acuerdo con el art. 38, párrafo 1º LH
(en el mismo sentido, el art. 1, párrafo 3º), conforme al cual “a todos los efectos
legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen
y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”.
La publicidad registral dota, entre otros, al título inscrito de los efectos
derivados de los principios de fe pública registral, legalidad (art. 18 LH),
legitimación (art. 38 LH), tracto sucesivo (art. 20 LH), y faculta al titular para
el ejercicio de las acciones registrales con base en el art. 41 LH si los bienes se
encuentran en posesión de terceros ajenos a la relación jurídica con una posible
perturbación del derecho inscrito.
Así, dos son los preceptos de la Ley Hipotecaria relevantes para completar
una íntegra solución al problema de la preeminencia entre el titular del retrac-

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