STS 535/1997, 14 de Junio de 1997
| Ponente | LUIS MARTINEZ-CALCERRADA GOMEZ |
| Número de Recurso | 1664/1993 |
| Número de Resolución | 535/1997 |
| Fecha de Resolución | 14 de Junio de 1997 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a catorce de Junio de mil novecientos noventa y siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de Juicio especial de arrendamientos urbanos, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 17 de los de dicha Capital, sobre resolución de contrato de local de negocio, seguido con el núm. 121/90; cuyo recurso fue interpuesto por DOÑA Asunción
, representada por la Procuradora de los Tribunales doña Silvia Albite Espinosa; siendo parte recurrida DON Jesús Ángel . representado por el Procurador de los Tribunales don Jorge Deleito García.
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 17 de Madrid, fueron vistos los autos, juicio especial de arrendamientos urbanos, promovidos a instancia de doña Asunción , contra don Jesús Ángel , sobre resolución de contrato de local de negocio.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento que liga a las partes con relación al local de negocio de la Calle DIRECCION000 , de Madrid, núm. NUM000 , DIRECCION001 , condenando al demandado a estar y pasar por esta resolución con apercibimiento de lanzamiento y con expresa imposición de las costas causadas en este procedimiento.
Admitida a trámite la demanda la representación procesal del demandado, contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se desestimara la totalidad de la demanda formulada por DOÑA Asunción , con expresa imposición de las costas a la parte demandante.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 6 de septiembre de 1991, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta por DOÑA Asunción contra DON Jesús Ángel , debo absolver y absuelvo al citado demandado de las pretensiones contra él deducidas; con expresa imposición a la actora de las costas causadas".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de Apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimotercera, dictó sentencia con fecha 6 de marzo de 1993, cuyo fallo es como sigue: "Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procurador doña Pilar Calvo Díaz, luego sustituida por doña Silvia Albite Espinosa, en nombre y representación de doña Asunción , contra la Sentencia recaída el 6 de septiembre de 1991, en el juicio especial de arrendamientos urbanos sobre resolución de contrato de local de negocio,seguido con el núm. 121/90 en el Juzgado de Primera Instancia núm. 17 de Madrid, contra don Jesús Ángel , cuya sentencia se confirma, sin hacer expresa imposición de las costas del recurso".
La Procuradora de los Tribunales, doña Silvia Albite Espinosa, en nombre y representación de DOÑA Asunción , formalizó recurso de Casación que funda en los siguientes motivos: PRIMERO Y ÚNICO: "Al amparo de lo establecido en el núm.4º, del art. 1692 L.E.C., por infracción de las normas del Ordenamiento Jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. En concreto se manifiesta infringido el art. 114, causa 2ª, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación al articulo 22 del mismo cuerpo legal, y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, en cuanto cual sea la interpretación y alcance que se ha de dar al subarriendo de un local de negocio. En definitiva cual es la definición de un subarriendo parcial de un local de negocio".
Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido para impugnación, el Procurador de los Tribunales, don Jorge Deleito García, en nombre y representación de don Jesús Ángel , impugnó el mismo.
No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de Vista Pública, se señaló para VOTACIÓN Y FALLO EL DÍA 29 DE MAYO DE 1997, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ
La demanda de resolución del contrato de arrendamiento de 7 de enero de 1958 del " DIRECCION001 " sito en Madrid C/ DIRECCION000 núm. NUM000 , interpuesto por el arrendador frente al dueño del negocio -arrendatario del mismo-, con base a la existencia de dos máquinas recreativas de las denominadas con premio, y al amparo de lo dispuesto en el Art. 114, de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, fue desestimada tanto por el Juzgado de Primera Instancia núm. 16 de Madrid, en Sentencia de 6 de septiembre de 1991, así como por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimotercera en su decisión de 6 de marzo de 1993, resolutiva del recurso de Apelación interpuesto por la parte actora; todo ello con base al criterio jurisprudencial sostenido desde la Sentencia de 21 de febrero de 1991, habida cuenta que se trata -según el F.J.1º de la primera sentencia-, de que en el mencionado local se encuentran instaladas dos máquinas recreativas tipo B, de las denominadas con premio, que no son propiedad del demandado, sino que significan (en opinión de la parte actora) la introducción en la relación arrendaticia, de un tercero sin que exista consentimiento o autorización de la parte arrendadora, y previo rechazo de la excepción de falta de litisconsorcio activo necesario, al considerar que no es preciso la intervención como demandante del propietario arrendador del piso NUM001 exterior derecha del núm. NUM000 de la C/ DIRECCION000 , actualmente local de negocio y que se encuentra unido al local objeto del presente procedimiento; y por parte de la Audiencia, la confirmación de lo así resuelto, se apoya en la siguiente línea decisoria: se analiza en su F.J. 2º, la jurisprudencia inmersa tanto en la Sentencia de 21 de febrero como la de 10 de octubre de 1991, y sobre todo, la más reciente de 31 de diciembre de 1992, que recae sobre un supuesto muy semejante con el aquí debatido, por tratarse de la instalación de dos máquinas recreativas con premio (tipo B) en un local de negocios, haciéndose constar "...que el criterio decisivo para reputar la conducta enjuiciada de subarriendo, aparte los casos en que la posesión del local, esencial en el contrato arrendaticio, hubiese quedado por consecuencia de la nueva relación total o parcialmente sustraída al arrendatario o compartida con el tercero, propietario de las máquinas o condicionado el ejercicio posesorio del local por la nueva instalación o manejo de las mismas, ha de buscarse en la entidad económica que se ofrezca o resulte de la instalación de tales mecanismos, cuya presencia no puede sin incidir en cesión o subarriendo, desplazar o alterar en su detrimento sensiblemente la propia del arrendatario en el local", que la aplicación de dichos criterios -F.J. 3º- según SS. 30-6 y 15-12-1992, tratan de valorar la entidad económica resultante en cada supuesto de la instalación de las máquinas, lo que impone al demandante -según el Art. 1214 C.c.- la carga de demostrar "que esa entidad económica en función de su cuantía en relación con el importe de la renta y con la extensión superficial del local, alcanza un montante total que suponga la desnaturalización del objeto y del carácter del arrendamiento"; que del examen de lo actuado se desprende "...el local litigioso tiene una extensión superficial de unos cien metros cuadrados y que la renta actual es de 120.000 pesetas, mensuales, pero en lo concerniente a la cantidad que el demandado percibe del dueño de las máquinas lo único acreditado es -absolución de la posición decimoséptima- que se trata del 50% de los beneficios obtenidos por éste, sin que se haya demostrado el concreto importe de lo percibido, lo que impide determinar la 'entidad económica' de que se viene haciendo mención como elemento decisorio para apreciar si se ha producido o no la desnaturalización del arrendamiento. Y cuya ausencia probatoria ha de soportar la demandante, que si bien es cierto que propuso una prueba orientada en tal sentido en el apartado G) del escrito correspondiente (folios 78 y 79), que le fue denegada porproveído de 29 de abril de 1991 (folio 80), contra el que formuló recurso de reposición desestimado por Auto de 27 de mayo siguiente (folio 81) , no lo es menos que se abstuvo de utilizar la posibilidad que le ofrece el art. 707 en armonía con el 862 de la L.E.C. de reproducir esa pretensión en esta segunda instancia, por lo que ha de soportar las consecuencias de esa inactividad procesal que si inicialmente se originó por acuerdo motivado del órgano jurisdiccional -no sometido al conocimiento de esta Sala- luego se debió a la propia pasividad de la parte, que no puede ser suplida por este órgano en aras a lo expuesto..."; concluyéndose que al no aportarse el dato relevante de la entidad económica de lo percibido por la demandada como consecuencia de la instalación de las máquinas, falta un elemento de hecho imprescindible para ponderar en relación con la cuantía de la renta satisfecha al arrendador y con la extensión del local si se ha desnaturalizado o no el alcance de dicho arrendamiento, por lo que procede confirmar lo así resuelto; frente a cuya decisión se alza el presente recurso de Casación, interpuesto por la parte actora, con base a un único Motivo de casación, que se examina a continuación por la Sala.
En el ÚNICO MOTIVO DEL RECURSO, se denuncia por la vía del Art. 1692.4 L.E.C., la infracción de lo dispuesto en el Art. 114.2 L.A.U., transcribiendo el contenido de la jurisprudencia del Tribunal Supremo; que en el caso de autos se ha probado sobradamente la introducción de un tercero ajeno a la relación arrendaticia, y además así lo ha reconocido expresamente el propio demandado; que el fondo de la cuestión que late no es otro que determinar si se ha producido la desnaturalización del objeto y el carácter del arriendo, ante la presencia de las máquinas recreativas; que en la prueba de confesión se reconoció, que "el arrendatario percibía el 50% de los beneficios de ésta", no habiéndose demostrado realmente el importe de lo percibido al respecto, lo cual, en el criterio de la Sala, es fundamental para determinar si con dicho importe se ha desnaturalizado o no el arrendamiento; aduciendo la Sentencia de forma improcedente, que la ausencia probatoria cuya carga incumbía al demandante, determina el desconocimiento de dicha cuantía y por ello, no se puede saber si se desnaturalizó o no el contenido del arrendamiento; que dada la cuestión se produce una auténtica inversión de la carga de la prueba, y que no puede soportar esta parte, (se razona a lo largo del motivo), que dicha carga le incumbía al demandante, ya que "se está pretendiendo que para prosperar la acción resolutoria, el propietario -actor tenga acceso a hechos que le son ajenos, y que por prohibidos se van a ocultar celosamente por cuantos intervienen en él" en razón a la connivencia de los interesados, aduciéndose al respecto una serie de sentencias que demuestran que la inversión de la carga de la prueba en estos procesos, determina quien es el obligado a demostrar la entidad económica en función de su cuantía y en relación al importe de la renta; finalmente se analiza según la jurisprudencia el juego de la carga de la prueba en cuanto a la demostración de los hechos constitutivos de su acción por el actor mientras que los impeditivos y extintivos, corresponde verificar al que lo niega, o al que a ello se opone, en virtud de la hermenéutica del Art. 1214 C.c., dedicándose finalmente el motivo a considerar en su apoyo, el contenido de la Sentencia de esta Sala de 29 de junio de 1991, así como la de 10 de octubre de 1991, demostrativa de que la introducción de un tercero a través de la explotación de unas máquinas de juego, son suficiente motivo para entender resuelto el contrato. El Motivo debe admitirse, porque su principal denuncia al criterio de la Sala Sentenciadora de que para (según el criterio de la jurisprudencia citada) conocer la entidad económica de la participación que el arrendatario tiene en el negocio de las máquinas de juego instaladas en su local, se impone la carga de la prueba al propio arrendador/recurrente, es procedente, pues resulta bien difícil demostrar la participación económica en el negocio, al tratarse de datos privados de la contraparte, lo cual conlleva a que en el juego de la carga de esa prueba, opere la denominada inversión; tesis del motivo, que, en efecto, se comparte: 1º) Porque en el caso de Autos se trata de un negocio de arrendamiento de local de negocio, en el cual existen instaladas dos máquinas de juego de las características que se han hecho constar. 2º) Que sin circunstancias de apoyo distintas de las que la Sala parte, se ha constado la renta mensual de 120.000 pesetas y que la participación del arrendatario en dichas máquinas es del 50% de sus beneficios. 3º) Que por las razones que se expresan, y sin perjuicio de transcribir las vicisitudes que se han hecho constar en el F.J. 3º, sobre la ausencia probatoria en demostración de la cuantía de esa participación, lo cierto es que, si bien no se ha llegado a conocer cual es la entidad de susodicha participación en el negocio, o sea esa mitad de los beneficios, por parte del arrendatario del bar, no cabe ignorar que ese 50% presumiblemente alcanzará una cierta influencia que, en modo, incrementará la percepción total del arrendatario en cada mensualidad. 4º) Que conforme a referida jurisprudencia, se resalta que, en el caso de autos se han instalado dos máquinas (con lo cual el supuesto de hecho coincide con el resuelto por la Sentencia de 31 de diciembre de 1992) siendo pues, indiscutible que el factor de la entidad económica participativa es determinante para demostrar si se ha desnaturalizado o no el arrendamiento, ya que dentro de esa misma lógica razonable a la que se refería la Sentencia de esta Sala de 21 de febrero de 1991, es claro que conociendo la cuantía de dicha participación (en una línea aproximativa, si la misma fuera equivalente a la de la renta, o muy próxima a la misma, se desnaturalizaría el propio contenido del arrendamiento, para lo cual, se deban constatar tanto el beneficio posible de la explotación del negocio, así como la renta correspondiente satisfecha por el inquilino), es posible afirmar, sin más, que el arrendatario obtiene de forma abusiva un monto económico, que, incluso, puede exceder del beneficio normal de la explotación de su negocio, con lo que estárompiendo los esquemas representativos del arrendamiento concertado en su día; por lo cual, el dato de la entidad económica es absolutamente imprescindible para fundar una convicción acorde con la pretensión resolutoria, lo que se cohonesta con el contenido de la Sentencia de esta Sala de 10 de octubre de 1991, por cuanto en su fundamentación jurídica se hace constar que debe evitarse que el "criterio tolerante" para la instalación de dichas máquinas ampare supuestos en los que las máquinas, por su entidad, lleguen a desnaturalizar el objeto y carácter del arrendamiento, al alterar la actividad del negocio por no ser proporcionados al resultado del mismo; todo lo cual, implica que el conocimiento de la entidad económica y la influencia del mismo en el resultado o rendimiento del negocio objeto del arrendamiento, son imprescindibles, de tal forma que si la participación, en ese negocio adicional o secundario desorbita o rebasa la cuantía de la renta, naturalmente debe fundar una estimación de la resolución pretendida. 5º) Finalmente y en ello radica la esencia del motivo, que se comparte, se afirma por la Sala "A Quo" que el actor no ha acreditado esa "entidad económica" y se replica, que entonces no se aplica la llamada inversión de la carga de la prueba, lo que debe prosperar conforme a la tesis prevalente al respecto, tanto jurisprudencial como doctrinal, o sea "...al demandante incumbe la prueba de los hechos específicamente constitutivos de su derecho, ó los necesarios para justificar la acción ejercitada, mientras que el demandado ha de alegar y probar los hechos impeditivos y los extintivos que formen el supuesto de la cesión que alegue. por lo que, en supuestos como el de Autos de cesión, traspaso o subarriendo, se debe producir una cierta inversión de la carga de la prueba, ya que al actor le corresponda probar los hechos básicos de su pretensión y al demandado los hechos impeditivos o los extintivos que conformen las excepciones que aleguen, por lo que habiendo acreditado la actora la introducción de las máquinas recreativas con premio en el local arrendado, según hecho no cuestionado, acreditar la entidad económica de lo por ello percibido o probar si se ha desnaturalizado o no el arrendamiento es carga que corresponde al demandado inicial-arrendatario y no al arrendador"; y es que, se concluye, no parece discutible que ese dato de la "entidad económica" por su contenido albergante de los actos privados de los interesados "ad intra" (arrendatario, y 3º), por la presumible complicidad de ambos en el negocio de esas máquinas, sea una cuestión que, en su defensa, debe acreditar quien así lo conoce, esto es, el propio demandado -hecho impeditivo de la acción- por lo que no habiéndolo hecho, como ocurre en autos, ha de entenderse que aquél 50%, sí tiene relevancia demostrativa de aquella entidad (teniendo en cuenta, circunstancias tan palmarias, como el propio negocio de explotación de esas dos máquinas, la participación en el 50% de sus beneficios, la situación del local en vía céntrica de Madrid y la renta del arrendamiento); y por todo lo cual, la Sala actuando a tenor del Art. 1715-3 estima el recurso así como la demanda, con los efectos derivados, sin que a tenor del artículo 1715.2º L.E.C., proceda imposición de costas en ninguna de las instancias, al hacer uso el tribunal que juzga de la salvedad que preceptúan los arts. 523, 710, 873 y 896 de dicha Ley, aplicables en su caso, al litigio.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación legal de DOÑA Asunción , contra la Sentencia pronunciada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 6 de marzo de 1993. DECLARANDO RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que liga a las partes con relación al local de negocio DIRECCION001 - de la C/ DIRECCION000 , NUM000 , de Madrid. Sin expresa condena en costas en ninguna de las instancias ni en este recurso, debiendo cada parte satisfacer las por ellos causadas. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- JOSE LUIS ALBACAR LÓPEZ.-ROMÁN GARCÍA VARELA.- LUIS MARTÍNEZ- CALCERRADA Y GÓMEZ.- RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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