STS 404/2002, 6 de Mayo de 2002

Con fecha 30 de diciembre de 1994 se presentó demanda interpuesta por D. Aurelio y la compañía mercantil EQUIPAMAE S.A. contra la compañía mercantil SIMAGO S.A. solicitando se dictara sentencia "por la que se deje sin efecto la resolución del contrato de promesa de arrendamiento invocada por el demandado, acordando declarar resuelto el mismo por razón de incumplimiento del demandado y condenar al mismo al abono en forma solidaria a los actores de la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE PESETAS, importe de la cláusula penal recogida en anteriores correlativos, subsidiariamente, para el caso de que no se estimase procedente la condena al pago a favor de ambos actores, interesa al derecho de esta parte se condene a la demandada a abonar a cualquiera de los actores, con exclusión del otro, la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE PESETAS, importe de la cláusula penal recogida en anteriores correlativos y subsidiariamente y para el caso de que no se condenase al demandado al abono de la cláusula penal, interesa a nuestro derecho se le condenase al abono, a cualquiera de los actores con exclusión del otro, de los daños y perjuicios causados por razón del incumplimiento, los que se evaluarán en fase de ejecución de sentencia, y en todo caso, al abono de las costas de este juicio".

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Andújar, dando lugar a los autos nº 7/95 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazada la demandada, ésta compareció y contestó a la demanda proponiendo las excepciones de falta de legitimación "ad processum" del demandante D. Aurelio y defecto legal en el modo de proponer la demanda y, además, oponiéndose en el fondo, para que se dictara sentencia totalmente desestimatoria de la demanda con expresa imposición de costas a los actores.

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Sra. Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 25 de marzo de 1996 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA deducida por el Procurador de los Tribunales Doña. Ana María Chillaron Carmona, en nombre y representación de Don Aurelio y Equipamae S.A., contra Entidad Mercantil Simago S.A., absuelvo de la demanda a dicha demandada, con imposición de costas a la parte actora."

Interpuesto por la parte actora contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 233/96 de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Jaén, acordado el recibimiento a prueba a instancia de la demandada-apelada y practicada la propuesta y admitida, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 7 de noviembre de 1996 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo a la parte apelante las costas de la alzada.

Anunciado recurso de casación por la parte actora-apelante contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por el Procurador D. Francisco García Crespo, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en once motivos amparados en el ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881: el primero por infracción de los arts. 1281 (regla 1ª) y 1258 CC y 22 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales; el segundo por infracción del art. 1283 CC; el tercero por infracción del art. 1285 CC; el cuarto por infracción de la regla 2ª del art. 1281 CC; el quinto por infracción de los arts. 1281 (regla 1ª) y 1228 CC; el sexto por infracción de los arts. 1261-1º y 1262 párrafo primero CC; el séptimo por infracción del art. 1124 en relación con el 1152 CC; el octavo por infracción de la regla 1ª del art. 1100 en relación con el art. 1119 CC; el noveno por infracción del art. 1152 CC; el décimo por infracción del art. 56 LAU; y el undécimo por infracción del art. 1101 CC.

Personada la demandada SIMAGO S.A. como recurrida por medio de la Procuradora Dª Lourdes Fernández-Luna Tamayo, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 16 de julio de 1997, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación solicitando se declarase no haber lugar al recurso y se impusieran las costas a los recurrentes.

Por Providencia de 12 de febrero del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 18 de abril siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

El presente recurso de casación trae causa de un juicio de menor cuantía sobre resolución de un contrato de promesa de arrendamiento de la planta baja y los sótanos primero y segundo de un edificio para destinarlos a centro comercial.

La demanda fue interpuesta conjuntamente por el contratante en concepto de futuro arrendador, titular del derecho a construir y hacer suyo todo el edifico, y por una sociedad anónima a la que aquél había transmitido sus derechos contra la entidad titular de una cadena de grandes almacenes, contratante en concepto de futura arrendataria, pidiéndose contra esta última que se dejara sin efecto la resolución del contrato de promesa de arrendamiento invocada en su día por la misma y en cambio se acordara la resolución del mismo contrato por incumplimiento de la demandada y se condenase a ésta a abonar en forma solidaria a los actores una determinada suma como importe de la cláusula penal incorporada al mismo contrato o, subsidiariamente, a abonar a cualquiera de los actores, con exclusión del otro, esa misma suma o, también subsidiariamente, a abonar a cualquiera de los actores, con exclusión del otro, los daños y perjuicios por incumplimiento que se evaluasen en ejecución de sentencia.

La entidad demandada se opuso a la demanda bajo el argumento central de que el demandante que con ella contrató nunca había estado en condiciones de cumplir su compromiso de entregar los locales y plantas sótano en el plazo estipulado debido al enorme retraso de las obras, alegando además el incumplimiento de otras obligaciones de aquel mismo demandante, entre ellas la de poner en conocimiento de la demandada la cesión de derechos a la entidad codemandante que se afirmaba en la propia demanda.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, fundamentalmente, porque el retraso en las obras imputable a la parte actora había traído "como consecuencia la frustración de los fines perseguidos en los pactos del contrato y en definitiva la imposibilidad de exigir a la demandada que cumpliera lo que le incumbía, quedando liberada de los compromisos asumidos y de satisfacer unos daños y perjuicios respecto de los que falta la necesaria relación de causalidad".

Interpuesto recurso de apelación por la parte actora, el tribunal de segunda instancia lo desestimó, confirmando íntegramente la sentencia apelada, desde la perspectiva de que lo decisivo era determinar cuál de las partes contratantes había incumplido el contrato a tenor de lo estipulado en éste. Analizando sus cláusulas, especialmente las numeradas 4ª, 5ª, 11ª y 13ª, la sentencia razona que del conjunto de todas ellas se desprendía que el plazo de entrega no podía ser el de la obtención de ambas licencias (la de obras, a cargo del futuro arrendador, y la de apertura y funcionamiento, a cargo de la futura arrendataria), sino el de la obtención de la licencia de obras, y como en virtud de tal interpretación los locales tenían que haberse entregado en octubre de 1992 y sin embargo la realidad era que en tal fecha las obras se encontraban "casi en sus inicios, y cuando realmente se terminan es en Marzo de 1995", retraso notorio exclusivamente imputable al actor, quien no podía verse exonerado de su compromiso por una circunstancia no relevante ni básica, cual era la fecha en que se solicitara el permiso de apertura, concluye que no procede resolución por incumplimiento del demandado, "ya que tal contrato, como queda dicho, quedó resuelto, por decisión de ambas partes".

Contra la sentencia de apelación ha recurrido en casación la parte actora mediante once motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881.

Los cuatro primeros motivos del recurso pueden examinarse conjuntamente porque, desde una u otra perspectiva, combaten la interpretación del contrato por el tribunal de segunda instancia.

Fundados en infracción de los arts. 1281 CC, párrafo primero, y 1258 del mismo Cuerpo legal y 22 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (motivo primero), del art. 1283 CC (motivo segundo), del art. 1285 CC (motivo tercero) y de la regla segunda del art. 1281 CC (motivo cuarto), todos ellos erigen en fundamental la literalidad de las condiciones cuarta y quinta del contrato litigioso de promesa de arrendamiento. En la condición cuarta el futuro arrendador se comprometía a presentar en el Ayuntamiento el proyecto definitivo de construcción del edificio, solicitando la licencia de obras, y la futura arrendataria a presentar "simultáneamente" en el Ayuntamiento el proyecto solicitando la oportuna licencia de apertura y funcionamiento de su establecimiento; y en la condición quinta se preveía que los locales y las plantas sótano se entregarían a la futura arrendataria "a los once meses a contar desde la concesión de ambas licencias".

A partir de esa literalidad, y rechazando la importancia atribuída por la sentencia impugnada a otras condiciones del mismo contrato que en realidad serían meramente accesorias por referirse a las garantías pactadas en favor de cada contratante, la parte recurrente imputa a la hoy recurrida un incumplimiento esencial por no haber llegado siquiera a solicitar la licencia de apertura, lo que en opinión de la misma recurrente habría impedido la obtención por ella de la licencia de obras a tenor de la norma reglamentaria citada en el motivo primero y una abundante jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de este Tribunal Supremo; reprocha la misma parte a la sentencia recurrida tanto un desconocimiento de la regulación administrativa en materia de licencias como una indebida expansión de los deberes contractuales de la propia parte recurrente; discute el significado que el tribunal sentenciador da a la condición 11ª del contrato sobre la entrega de un aval por el futuro arrendador a la futura arrendataria en garantía del cumplimiento de la entrega de los locales en el plazo de once meses desde la obtención de la licencia municipal de obras, insistiendo en que esta cláusula presuponía que al concederse la licencia de obra ya estaría concedida la de apertura, y en definitiva rechaza que, siendo claros los términos de las cláusulas indicadas, especialmente la quinta, pudiera acudirse a ninguna otra interpretación distinta de la literal.

Pues bien, los cuatro motivos así planteados han de ser desestimados por las siguiente razones:

1. La tesis central de la parte recurrente sobre la necesaria precedencia de la licencia de apertura a la de obra, o al menos sobre su simultaneidad, ilustrada con una profusa cita de sentencias del orden jurisdiccional contencioso-administrativo, queda rotundamente desmentida por la realidad, ya que el futuro arrendador no sólo inició las obras sino que también obtuvo la correspondiente licencia sin necesidad de que la otra parte contratante solicitara la licencia de apertura y funcionamiento.

2. Que literalmente se pactara tanto la simultaneidad en la solicitud de ambas licencias, una por cada parte contratante, como un plazo de entrega de "once meses a contar desde concesión de ambas licencias", no puede ocultar que la condición 13ª, también literalmente, preveía la posibilidad de que el Ayuntamiento "deniegue, por causa del estado de la obra, la Licencia Municipal de Apertura", desmintiéndose así en el propio contrato que el plazo de entrega pudiera comenzar a correr desde la concesión de ambas licencias. Y es que la lectura de todas sus condiciones, poniéndolas en relación entre sí a fin de determinar cuáles eran las obligaciones esenciales de las partes para lograr el futuro arrendamiento, revela que éstas no consistían en la solicitud y obtención de ambas licencias sino muy claramente, para el futuro arrendador, en la entrega de los locales y plantas sótano a la futura arrendataria, momento a partir del cual podría aquél requerir a ésta para la firma del contrato de arrendamiento (condición 7ª) previa inscripción de sus derechos sobre la finca (condición 8ª acerca del aval a prestar por la futura arrendataria), y, para la futura arrendataria, en la ocupación de los locales, "dando vida al arrendamiento", (condición 9ª acerca de la extensión de la garantía a constituir por esta parte contratante). De ahí que el futuro arrendador se comprometiera a entregar a la otra parte un aval "en garantía del cumplimiento del plazo de once meses desde la fecha de obtención de la licencia municipal de obras" (condición 11ª), respondiendo por los daños y perjuicios que se pudieran causar a la futura arrendataria por el incumplimiento "del plazo estipulado para la realización de la obra y entrega de los locales" (condición 12ª), garantía que no se extinguiría hasta el momento mismo de la entrega (condición 13ª).

3. En consecuencia nada tiene de ilógica, arbitraria ni contraria a precepto legal alguno una interpretación que, como la del tribunal de segunda instancia, atiende a la totalidad de las cláusulas del contrato y a la finalidad que éste tenía para cada parte contratante (arts. 1281 párrafo segundo, 1282 y 1285 CC), finalidad que no era, para el futuro arrendador, la obtención de la licencia de apertura y funcionamiento, mientras que para la futura arrendataria sí lo era, en cambio, la entrega y puesta a disposición de los locales y plantas sótano del edificio en un plazo de once meses desde la obtención de la licencia de obra, distinción entre lo fundamental y lo accesorio perfectamente captada por el tribunal sentenciador, pues ante la magnitud y notoriedad del retraso en las obras desde la obtención de la licencia ningún sentido tenía para la futura arrendataria tramitar la licencia de apertura, ya que para ella el fin del contrato estaba total e irremisiblemente frustrado.

4. Por tanto son estos motivos del recurso, y no la sentencia impugnada, los que se apartan de las reglas del Código Civil sobre interpretación de los contratos, pues propugnan una literalidad estricta sólo en lo que conviene a la parte recurrente.

También pueden examinarse conjuntamente los motivos quinto, sexto y séptimo, fundados en infracción de los arts. 1281, regla 1ª, y 1228 (motivo quinto), 1261-1º y 1262 párrafo primero (motivo sexto) y 1124 en relación con el 1152 párrafo primero (motivo séptimo), todos del Código Civil, en cuanto los tres impugnan el razonamiento de la sentencia recurrida de que el contrato quedó resuelto por decisión de ambas partes al haber aceptado la hoy recurrente la resolución previamente comunicada por la futura arrendataria.

Es cierto que si tal razonamiento se toma como expresivo de un mutuo disenso no es del todo correcto, pues el desistimiento concorde de ambas partes contratantes no es conceptualmente identificable con la manifestación de voluntad de una que, sin pedir daños y perjuicios, da por resuelto el contrato debido a la imposibilidad manifiesta de que la otra pueda nunca cumplir su obligación de entrega en un plazo ni siquiera remotamente aproximado al estipulado, seguida de la manifestación de voluntad de la otra parte que, dando por resuelto el contrato, se reserva exigir las consecuencias legales de su incumplimiento optando así por una de las dos posibilidades que el párrafo segundo del art. 1124 CC reconoce al contratante cumplidor frente al incumplidor.

Sin embargo tal inexactitud conceptual de la sentencia imugnada no significa que los motivos deban ser estimados, porque si ninguna de las partes desea la persistencia del vínculo contractual en sentido positivo, es decir hasta alcanzar su consumación, la situación que se produce en casos como el presente de mutuos reproches de incumplimiento pero en los que quien pretende ser indemnizado es precisamente la parte contratante que frustró el fin del contrato, resulta equivalente en la práctica a la extinción del contrato por mutuo disenso, como se declaró por esta Sala en su sentencia de 14 de diciembre de 2001 (recurso 2454/96), al ser jurisprudencia reiterada la de la inviabilidad de una pretensión indemnizatoria de la parte contratante que hubiera incumplido antes que la otra (SSTS 24-10-95, 27-12-95, 14-1-96 y 29-7-99), incumplimiento previo de la parte hoy recurrente declarado por la sentencia recurrida y sobre el que ya se ha razonado suficientemente en el fundamento jurídico anterior.

La desestimación de los motivos examinados hasta ahora conlleva necesariamente la de los motivos restantes del recurso, el octavo fundado en infracción de la regla primera del art. 1100 CC en relación con el 1119 del mismo Cuerpo legal, el noveno fundado en infracción del art. 1152 CC, el décimo fundado en infracción del art. 56 LAU-TR 1964, y el undécimo fundado en infracción del art. 1101 CC, pues todos ellos tienen como punto de partida un incumplimiento contractual imputable a la otra parte contratante que ya ha quedado totalmente descartado.

Por otro lado, no puede dejar de subrayarse la oscura conducta de la parte hoy recurrente que, desde su propia demanda, nunca ha sido capaz de precisar cuál de los dos codemandantes sería acreedor de la indemnización, dejando en la más completa nebulosa cuándo el contratante en concepto de futuro arrendador transmitió la propiedad del edificio a la sociedad anónima codemandante y en qué concepto resultaría ésta perjudicada; que elude cualquier referencia tanto al deber contractual que también tenía de comunicar a la futura arrendataria la cesión a un tercero de su posición en el contrato como a un contrato de arrendamiento y opción de compra celebrado en diciembre de 1992 entre la mercantil codemandante y otra sociedad anónima sobre unos locales posiblemente coincidentes con los que constituían el objeto del contrato litigioso; que en el motivo noveno atribuye a la cláusula penal un contenido de dos anualidades de renta cuando resulta que la condición octava del contrato se refiere a una sola anualidad o, en fin, que en el motivo décimo formula una pretensión totalmente nueva al amparo de un precepto, el art. 56 LAU-TR 1964, no invocado en la demanda y, además, sin caer en la cuenta de que, como el proyectado arrendamiento nunca llegó a celebrarse ni los locales a ser entregados, difícilmente podía darse el supuesto de hecho contemplado en la norma, pretendiendo así la parte recurrente una indemnización que desborda por completo todos los límites expresamente estipulados en el contrato litigioso para el caso de incumplimiento.

No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo, imponiendo a la parte recurrente las costas y la pérdida del depósito constituido conforme dispone el art. 1715.3 LEC de 1881.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español