Disposiciones transitorias de la LAU
| Autor | Bárbara Ariño |
| Cargo del Autor | Abogada |
Como advierte la STS 11 de noviembre de 2011, [j 1] la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los posibles problemas relativos a la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, estableció un complejo sistema de Disposiciones Transitorias.
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Contenido
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El Preámbulo de la LAU considera que este tipo de contratos no presentan una especial problemática puesto que continuarán, hasta su extinción, sometidos al mismo régimen al que hasta ese momento lo venían estando.
Arrendamiento de vivienda- La DT 1ª LAU establece que se regirán por lo dispuesto en el art. 9 RD-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica y por lo dispuesto en la LAU de 1964, aprobada por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre.
Ello supone que este tipo de contratos tendrán la duración que libremente hubieran estipulado las partes, pues el art. 9 RD 2/85 eliminó el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el art. 57 de la LAU de 1964.
Ahora bien, nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual del art. 1255 del Código Civil (CC), , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del RDL 2/85 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el art. 57 LAU 1964 siempre que exista un acuerdo expreso de sometimiento.
Dicho acuerdo de sometimiento a la prórroga forzosa debe existir en el contrato explícitamente, o bien deducirse de modo implícito (no tácito) de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante (véase, por todas la STS de 8 de abril de 2011). [j 2] En este sentido, la doctrina del TS ha declarado que la expresión tiempo indefinido consignada en los contratos celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85 no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del art. 57 LAU 1964 por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato (STS de 19 de febrero de 2016). [j 3]
- Al margen de lo anterior, los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 se regirán por lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la DT 2ª LAU. Es decir, será de aplicación lo previsto en art. 12 (relativo al desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario), art. 15 (que trata la separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario) y art 24 (que se refiere a los arrendatarios con minusvalía), todos ellos de la LAU.
- Por último, la DT 1ª LAU concede para este tipo de contratos una tácita reconducción por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art. 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la LAU.
En este punto, se ha planteado qué sucede una vez finalizada la tácita reconducción de tres años prevista por la DT 1ª LAU.
El TS ha declarado como doctrina jurisprudencial que, concluido el periodo de tácita reconducción de tres años, se regirán por lo establecido en los arts. 1566 y 1581 CC . Así lo ha entendido el TS en Sentencia 246/2013, de 16 de abril de 2013, [j 4] considerando que, transcurrido el plazo de 3 años, no cabe aplicar una nueva prórroga de 3 años por cuanto que
Arrendamiento de local de negocioSi el legislador hubiese querido dicha doble prórroga lo habría establecido expresamente -y pudo hacerlo, pues cuando quiso hizo concreta mención a preceptos específicos- y no dudó en hacerlo ya que la DT 1ª se remite a la DT 2ª, que establece la aplicación nominal de los arts. 12, 15 y 24 de la ley, pero no del artículo 10.
La DT 1ª LAU, en su apartado segundo, establece el siguiente régimen:
- Los contratos de arrendamiento de local de negocio continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 RDL 2/85 y por lo dispuesto en el texto refundido de la LAU 1964.
De tal forma que, igual que sucede con los arrendamientos de vivienda, éstos no estarán sometidos al régimen de prorroga forzosa, salvo que las partes contratantes la hubieran dispuesto en el contrato voluntariamente.
En este último supuesto de sometimiento voluntario a la prórroga forzosa, se entiende que rige igual que si el contrato se hubiera celebrado, con prorroga forzosa, antes del 9 de mayo de 1985, por lo que se aplica la DT 3ª LAU. Esta solución ha sido establecida por el TS en doctrina reiterada en la STS 239/2016, 12 de abril de 2016). [j 5]
- En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el art. 1566 CC, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la LAU relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Por tanto, en el caso de que no existiera sometimiento a prórroga forzosa alguna, se prevé la aplicación de la tácita reconducción.
De la anterior regulación se diferencian dos situaciones:
1º Contratos sometidos voluntariamente a prórroga forzosa: se rigen, en cuanto a su duración, por la DT 3ª cuyo apartado 4 dispone, en relación a los arrendamientos cuyo arrendatario es una persona jurídica y desarrolla actividad comercial, que se extinguirán en 20 años.
2ª Contratos no sometidos voluntariamente a prórroga forzosa: se aplica la tácita reconducción.
- Este régimen también se aplicará a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.
El propio Preámbulo de la LAU reconoce un trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio, otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al del local de negocio.
Arrendamiento de vivienda Régimen normativo aplicable- Continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la LAU 1964, salvo las modificaciones contenidas en la propia DT2ª LAU.
- Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el art. 24 LAU 1964.
- No procederán los derechos de tanteo y retracto regulados en la LAU 1964 en los casos de adjudicación de vivienda por división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común, adquirida por herencia o legado.
- Primera subrogación (DT 2.4 LAU).
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- Sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
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- El contrato se extingue al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla 25 años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
- Segunda subrogación (DT 2.5 LAU).
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- LA DT 2.5 LAU regula la posibilidad de una nueva subrogación en el caso de que, vigente la nueva ley, fallezca la persona que, a su vez, se hubiera subrogado en el arrendamiento a la muerte del primitivo arrendatario antes de la entrada en vigor de la LAU.
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- Esta segunda subrogación sólo se permite en favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, o en favor de los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento, y en este último caso, sólo por un periodo de dos años, salvo que el hijo estuviese afectado de una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior.
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- No se autorizan ulteriores subrogaciones.
- Al fallecimiento de la persona que ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones (DT 2.6 LAU).
- Normas comunes a la primera y segunda...
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