Inscripción y cancelación de arrendamientos

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

El art. 2 de la Ley Hipotecaria dice:

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán… Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Y aunque el art. 20 LH al tratar el tracto sucesivo habla de «derechos reales», sin entrar en la discusión si el arrendamiento es un derecho real, personal o sólo real cuando se inscribe, lo que interesa es que uno de los supuestos que tienen acceso al Registro. Puede verse la Resolución de la DGRN de 17 de abril de 2017 [j 1] sobre la determinación de un arrendamiento rústico o urbano.

Se analiza seguidamente la inscripción del arrendamiento urbano, que está especialmente regulado y no tener especialidades de interés la inscripción de los arrendamientos rústicos (prácticamente nula).

Contenido
  • 1 Inscripción de arrendamientos urbanos
    • 1.1 Regulación
    • 1.2 Efectos de la inscripción
    • 1.3 Doctrina de la DGRN:
  • 2 Cancelación de los arrendamientos urbanos
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Doctrina Administrativa citada
Inscripción de arrendamientos urbanos Regulación

El Real Decreto 297/1996, de 23 de Febrero reguló la inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de arrendamientos urbanos celebrados a partir de 1 de enero de 1995, diciendo: art. 2:

«Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato».

Y según el Real Decreto 297/1996, de 23 de Febrero:

«3: Descripción de la finca. 1.- Cuando la finca arrendada conste inscrita bajo folio registral independiente, se consignarán por el Notario, incluso si no aparecen reflejados en el documento privado del contrato, todos los datos sobre la población, calle, número y situación dentro del edificio de la finca arrendada, superficie y linderos de ésta. Se consignarán también los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, el número correlativo que tuviere asignado la finca arrendada en la propiedad horizontal, así como la cuota de comunidad correspondiente a la misma cuando se haya pactado que los gastos generales sean a cuenta del arrendatario. 2.- Si la finca arrendada no coincide con la que tiene abierto folio registral y es una parte de ésta, se describirá aquélla con las mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no será necesario describir el resto del edificio o vivienda».

Exige el art. 4:

«Otros datos del título. Se harán constar en éste, además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado».

Regula el art. 6 la inscripción en el Registro:

El contrato inicial y sus modificaciones serán objeto de asiento de inscripción en el folio registral abierto a la finca arrendada.

No será obstáculo que suspenda la inscripción del contrato la circunstancia de que la finca arrendada no forme folio registral independiente en el Registro, siempre que el edificio en su conjunto o la totalidad de la finca figuren inscritos a nombre del arrendador. Bastará en este caso, sin necesidad de segregación o de constitución previa de la propiedad horizontal, que la finca arrendada haya quedado suficientemente delimitada con expresión de su superficie, situación y linderos. La inscripción se practicará entonces en el folio abierto para la totalidad del edificio o de la finca.

No obstante, cuando a juicio del Registrador, la claridad de los asientos así lo requiera, o cuando lo solicite el presentante, la inscripción del arrendamiento de parte de la finca registral se practicará en folio independiente, bajo el mismo número y el de orden correlativo que le corresponda. La apertura del nuevo folio se hará constar por nota de referencia al margen de la inscripción de dominio.

Como es obvio, el arrendador ha de ser el titular registral; sorprende que llegue a la DGRN un caso de elevación a público de contrato de arrendamiento privado y que la DG tenga que decir que no es inscribible cuando se da la circunstancia de que la parte arrendadora no es el titular registral actual ni éste lo ratifica. (Resolución de la DGRN de 7 de junio de 2019). [j 2]

La Resolución de la DGRN de 28 de septiembre de 2017 [j 3] que declara que no es admisible ni inscribible el arrendamiento de una cuota indivisa de una vivienda, ya que del régimen legal resulta con absoluta claridad que sólo pueden ser objeto del contrato de arrendamiento de vivienda las edificaciones habitables, y no una cuota de las mismas (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

Efectos de la inscripción

Está previsto especialmente para los arrendamientos urbanos:

El Preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) dice:

se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción.

Con la inscripción el arrendatario gana protección, pero ha habido cambios en los supuestos de ejecución de finca urbana arrendada destinada a vivienda, por lo que se debe distinguir:

a).- Contratos anteriores al 6 de junio de 2013, entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas)

Fue doctrina constante, recordada por la Resolución de 3 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 4] que en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.

Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es necesario, también como tesis de principio, que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.

b).- Contratos celebrados del 6 de junio de 2013 al 6 de marzo de 2019, entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Para determinar la existencia del derecho de retracto debe distinguirse , si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca.

De acuerdo con el artículo...

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