Arrendamiento con opción de compra

El arrendamiento con opción de compra es un contrato complejo en el cual al arrendatario se le concede un derecho de opción de compra de la finca cedida en arrendamiento.

Puede verse Arrendamientos regidos por el Código Civil

Puede, pues, definirse como el contrato por el que el propietario de un bien (que se denomina concedente o promitente) otorga a quien lo recibe como arrendatario la facultad en exclusiva de decidir sobre comprar la finca cedida en arrendamiento, por un precio y plazo determinado con las condiciones convenidas.

Normalmente se pacta que parte del precio satisfecho por el alquiler del bien se deduce del precio de la compra.

Una variante es el también llamado arrendamiento financiero; indica la Resolución de la DGRN de 18 de marzo de 2014 ^{[j 1]} que la posición jurisprudencial y doctrinal mayoritaria, define el contrato de arrendamiento financiero como un contrato complejo y atípico, con causa unitaria, que exige la inclusión necesaria de la opción de compra residual como elemento esencial de la sinalagmática contractual, en el que el arrendador financiero es propietario de los bienes cedidos, mientras que el arrendatario financiero es titular de un derecho real de uso con opción de compra. No sólo se trata de una cesión de uso de los bienes a cambio de una contraprestación de cuotas, añadiéndose la opción de compra por el valor residual, sino que su finalidad práctica es la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la completa realización por el arrendatario financiero de la contraprestación asumida, que incluye el ejercicio de la opción y el pago de su valor residual.

En todo caso, como precisa la Sentencia nº 50/2010 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 11 de Febrero de 2010, ^{[j 2]} en realidad la financiación es común a éste y a tantos otros contratos.

Puede ser otorgado entre particulares (por ejemplo, pacto del alquiler de una vivienda con pacto de opción de compra en un plazo por precio fijado) o por empresas o entidades de crédito en la figura denominada leasing.

Respecto a la figura del leasing, que no se va a tratar por extenso, baste transcribir la doctrina de la Resolución de la DGRN de 18 de marzo de 2014; ^{[j 3]} dice esta Resolución:

La naturaleza jurídica del contrato de leasing ha sido controvertida y se ha ido perfilando progresivamente en la jurisprudencia y la doctrina, y así la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1981, reiterada en numerosas decisiones posteriores admitía la legalidad de esta figura: «ya se entienda que el leasing constituye un negocio mixto en el que se funden la cesión del uso y la opción de compra con causa única, ora que se trata de un supuesto de conexión de contratos que deben ser reconducidos a unidad esencial, el parecer más autorizado, y desde luego mayoritario, lo conceptúa de contrato complejo y atípico, gobernado por sus específicas estipulaciones y de contenido no uniforme»… «Carente tal contrato en nuestro ordenamiento positivo de regulación en el campo del derecho privado, claro está que su otorgamiento es posible en lícito ejercicio del principio de autonomía negocial y de libertad en la regulación del pacto proclamado en el artículo 1255 del Código Civil». En la actualidad la posición jurisprudencial y doctrinal mayoritaria, define el contrato de arrendamiento financiero como un contrato complejo y atípico, con causa unitaria, que exige la inclusión necesaria de la opción de compra residual como elemento esencial de la sinalagmática contractual, en el que el arrendador financiero es propietario de los bienes cedidos, mientras que el arrendatario financiero es titular de un derecho real de uso con opción de compra. No sólo se trata de una cesión de uso de los bienes a cambio de una contraprestación de cuotas, añadiéndose la opción compra por el valor residual, sino que su finalidad práctica es la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la completa realización por el arrendatario financiero de la contraprestación asumida, que incluye el ejercicio de la opción y el pago de su valor residual, que aun cuando sea insignificante, según resulta de la jurisprudencia sentada mayoritariamente a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1997, reiterada en otras muchas, no desvirtúa su naturaleza jurídica puesto que fijado en condiciones adecuadas a la situación respecto al grado de amortización del bien o bienes objeto del mismo, nada impide que el precio fijado para el ejercicio del derecho de opción de compra sea muy inferior a su valor inicial. Por tanto, la relación entre el derecho de uso y la opción de compra es absolutamente necesaria para que nazca la figura con contornos propios, no puede haber entre ellos posible separación, por lo que debe sostenerse que el contrato de arrendamiento financiero no es verdadero arrendamiento, ni el derecho de opción ligado a él verdadera opción, sino que el todo es un contrato unitario que faculta para...