Arrendamientos regidos por el Código Civil

AutorManuel Faus y Bárbara Ariño
Cargo del AutorNotario


Actualización: Este tema se ha actualizado teniendo en cuenta la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que ha entrado en vigor el 3 de septiembre de 2021.

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Por el contrato de arrendamiento una parte (arrendador) se obliga a ceder el uso de una cosa a otra (arrendatario) que se compromete a pagar un precio como contraprestación (art. 1546 del Código Civil).

Ahora bien, sólo estarán sometidos a la normativa común regulada en el CC los arrendamientos que se encuentren excluidos del ámbito de aplicación de la legislación especial, y en este sentido, nos remitimos al tema específico Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial de esta misma obra.

Contenido
  • 1 Caracteres y naturaleza del arrendamiento
  • 2 Obligaciones del arrendador
  • 3 Obligaciones del arrendatario
  • 4 Subarrendamiento
  • 5 Efectos del incumplimiento
  • 6 Extinción
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Caracteres y naturaleza del arrendamiento

Las notas características del contrato de arrendamiento son:

  • Es un contrato consensual, en cuanto que para su perfeccionamiento sólo se requiere el acuerdo –consentimiento- de las partes.
  • Es un contrato oneroso puesto que, a cambio de recibir el uso, el arrendatario se obliga a pagar algo al arrendador.
  • Es un contrato bilateral por cuanto produce obligaciones para ambas partes.
  • Es un contrato que se rige por el principio de libertad de forma que proclama el art. 1278, CC.
  • Es, en principio un acto de administración, pero con salvedades, como se dirá.

La Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2015, [j 1] reiterada por Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2020, [j 2] destaca que el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás. La última Resolución citada lo acepta aunque dicho plazo se pacte para cuando se extinga el actualmente vigente.

Dichas Resoluciones estudian cuándo puede considerarse que un contrato de arrendamiento es un acto de disposición. Es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración de seis años o más, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). No es el hecho de que se inscriba el que muta su naturaleza:

: El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. El hecho de que el arrendamiento se inscriba proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública.)

La Sentencia nº 21/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Enero de 2018 [j 3] señala que el arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas cuyo caso es un acto de disposición, dando como argumento el entonces vigente art. 271 del CC que señalaba los casos en que el tutor necesitaba autorización judicial y el 1548 CC que ahora tiene nueva redacción dada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, vigente el 3 de septiembre de 2021.

Consecuentemente, para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.

Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio, [j 4] respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años; también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor (sentencia 1029/2000, de 14 noviembre). [j 5] Y en la citada sentencia de 17 de enero de 2018 se considera sin duda acto de disposición el contrato de arrendamiento por 30 años, (con prórrogas tácitas).

Ahora, como señala la Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 6] este criterio se mantiene después de las modificaciones introducidas por el artículo segundo de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, en vigor el 3 de septiembre de 2021, (así, conforme al artículo 287.2.º del CC el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para «dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción»; esta norma será aplicable con carácter supletorio a la tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción)

Obligaciones del arrendador

Según el art. 1554, CC, son obligaciones del arrendador:

  • Entregar al arrendatario la cosa arrendada. En este sentido, dispone el art. 1562, CC que, si no se dice nada sobre el estado de la finca al tiempo de arrendarla, se presume que la misma se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario.
  • Realizar todas las reparaciones necesarias en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que se destina, mientras dure el arrendamiento.

El arrendador, sin embargo, no estará obligado a reparar los daños ocasionados en la finca arrendada sometida al régimen de propiedad horizontal, cuando los daños se hubieren producido por defectos existentes en elementos comunes (STS de 29 de febrero de 2012). [j 7]

  • Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante su vigencia.
Obligaciones del arrendatario

Según el art. 1555, CC: son obligaciones del arrendatario:

  • Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y el tiempo, dispone el art. 1574, CC que el pago deberá realizarse en el domicilio del deudor (art. 1171, CC) según la costumbre de la tierra.

De acuerdo con la reciente sentencia AJPI nº 2 162/2020, 7 de Julio de 2020, de Benidorm [j 8], dicho Juzgado acuerda; con fundamento tanto en el RDLey 15/2020 , de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, como en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en relación con la cláusula rebus sic stantibus; la suspensión temporal del pago de la renta de un local debido a la crisis ocasionada por el COVID-19.

  • Usar la cosa arrendada con la diligencia de un padre de familia, destinándola al uso pactado y, en su defecto, al que se deduzca de la naturaleza de la cosa según la costumbre.
  • Pagar los gastos derivados de la escritura del contrato.

Asimismo, el arrendatario estará obligado a:

  • Tolerar la ejecución de las reparaciones urgentes en la cosa arrendada, aunque le resulte muy molesta y le prive de una parte de la finca (pero si la obra hace inhabitable la parte necesaria para su habitación, el arrendatario podrá rescindir el contrato).

En todo caso, si la obra dura más de 40 días deberá disminuirse el precio del arriendo en proporción al tiempo y la parte de la finca de la que se vea privado el arrendatario (art. 1558, CC).

Sin embargo, según la STS 498/2020, 30 de Septiembre [j 9] el arrendador puede repercutir en la renta del arrendamiento de la vivienda, las obras realizadas en el edificio que vienen impuestas por la Administración Pública, aunque sea a través de un convenio y aunque el contrato se formalizase antes del 9 de mayo de 1985.

  • Poner en conocimiento del propietario de la cosa arrendada toda usucapión o novedad dañosa que otro haya realizado o pretenda realizar (art. 1559, CC).
  • Poner en conocimiento del propietario de la cosa arrendada la necesidad de realizar las reparaciones que correspondan en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que se destina (art. 1559, CC).
  • Devolver la finca al finalizar el arrendamiento en el mismo estado en que la recibió, salvo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561, CC).

En estos casos, el arrendatario responderá del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que no medie culpa suya( (art. 1563. CC).

Como indica la STS de 24 de octubre de 2006, [j 10] el art. 1563 CC viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario, imponiéndole la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, sin que el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado suponga tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible.

En todo caso, tal responsabilidad se extenderá a los...

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