Arrendamientos regidos por el Código Civil

Actualización: Este tema se ha actualizado teniendo en cuenta la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que ha entrado en vigor el 3 de septiembre de 2021.

Por el contrato de arrendamiento una parte (arrendador) se obliga a ceder el uso de una cosa a otra (arrendatario) que se compromete a pagar un precio como contraprestación (art. 1546 del Código Civil).

Ahora bien, sólo estarán sometidos a la normativa común regulada en el CC los arrendamientos que se encuentren excluidos del ámbito de aplicación de la legislación especial, y en este sentido, nos remitimos al tema específico Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial de esta misma obra.

No se rigen por la LAU especial los siguientes:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística (apartado éste añadido por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y modificado, durante su vigencia, por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y actualmente, por el Real Decreto-ley, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

f) El arrendamiento de vivienda a una persona jurídica. Como dice la STS 568/2020, 28 de Octubre de 2020, ^{[j 1]} es frecuente la contratación del arrendamiento por una persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contratación -precisamente por la sucesión de ocupantes- no ha de estar sujeta a la legislación sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario, sin perjuicio de que -sin aplicación necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cláusulas que estimen convenientes.

g) El arrendamiento de industria. Detalla la Sentencia nº 79/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Febrero de 2015, ^{[j 2]} que el arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial; por ello, no procede en relación al mismo la enervación del desahucio mediante la consignación notarial o judicial de rentas que es una medida excepcional para los arrendamientos urbanos y rústicos de interpretación restrictiva.

h). El arrendamiento de solares. Ello es lógico pues no se trata de edificaciones; ahora bien, que no se aplique la legislación especial de los arrendamientos urbanos no quiere decir que el arrendamiento de un terreno pueda sujetarse a la normativa de los arrendamientos rústicos. Por ello, la Resolución de la DGRN de 17 de abril de 2017 ^{[j 3]} afirma que el arrendamiento de una porción de terreno calificado como suelo urbano no consolidado no puede regirse por la Ley de arrendamientos urbanos, (el destino de la finca no es el de una edificación) pero tampoco por la Ley de arrendamientos rústicos, pues se trata de suelo urbano; por tanto ha de regirse por las normas del Código Civil.

Podemos plantearnos si están sujetas a esta ley los contratos de vivienda hechas a favor de personas jurídicas. En un caso de un contrato anterior al 1 de enero de 1995, - pero puede aplicarse a la normativa actual - la STS 568/2020, 28 de Octubre de 2020 ^{[j 4]} dice

Es frecuente la contratación del arrendamiento por una persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contratación -precisamente por la sucesión de ocupantes- no ha de estar sujeta a la legislación sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario, sin perjuicio de que -sin aplicación necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cláusulas que estimen convenientes.

Es decir, considera que es de aplicación en este supuesto las normas del Código Civil y no las de la legislación especial.

i) El arrendamiento de una vivienda para compartir su uso; es decir, aquellos supuestos en los que varias personas, de común acuerdo, deciden suscribir un contrato de arrendamiento sobre una vivienda para compartir su uso, (frecuente en el caso de estudiantes mientras cursan sus estudios) que no debe confundirse con el arrendamiento turístico. Este supuesto es analizado por la SAP Madrid 238/2021, 16 de Junio de 2021 ^{[j 5]} para la cual el supuesto debe equiparse al arrendamiento de vivienda pues su objeto es la satisfacción de la necesidad personal, primaria, ordinaria y permanente de vivienda -de lugar para morar o vivir- por parte de los arrendatarios.

j) El arrendamiento o alquiler de corta duración en alojamientos que se trata seguidamente.

Puede vese el tema específico titulado: Alquiler de alojamiento de corta duración

Advierte la Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 6]} que si la modificación estatutaria se limita a la introducción de una cláusula relativa a la prohibición del uso de las viviendas con fines turísticos o alquileres vacacionales no es exigible la liquidación del ITPAJD al tratarse de un supuesto que no tiene por objeto cantidad o cosa valuable (art. 54.2.c LITPAJD).

Efectivamente, el registrador está facultado para calificar tanto la no sujeción como el contenido no valuable del documento, evitando trámites o demoras desproporcionados en el ejercicio del derecho a la seguridad jurídica por el acceso al registro de los títulos presentados. En este sentido, jurisprudencia reciente en sede de novaciones hipotecarias (STS 495/2020, 19 de Mayo de 2020) ^{[j 7]} ha determinado además que ese carácter, valuable o no, tiene que predicarse del contenido concreto e inmediato del documento (objeto directo), y no del continente, sea la finca o el derecho inscrito sobre ella; en el caso de la resolución, la modificación estatutaria de una división horizontal relativa a un acuerdo de prohibición del uso turístico de las entidades horizontales tiene por objeto directo ese concreto acuerdo, del que no puede determinarse la cuantía de la base (artículo 30.3 TRITPyAJD), y no la división horizontal en su conjunto, algo que llevaría a consecuencias que fácilmente se aprecia que podrían resultar desorbitadas.

1. Caracteres:

Las notas características del contrato de arrendamiento son:

• Es un contrato consensual, en cuanto que para su perfeccionamiento sólo se requiere el acuerdo –consentimiento- de las partes.
• Es un contrato oneroso puesto que, a cambio de recibir el uso, el arrendatario se obliga a pagar algo al arrendador.
• Es un contrato bilateral por cuanto produce obligaciones para ambas partes.
• Es un contrato que se rige por el principio de libertad de forma que proclama el art. 1278, CC.
• Es, en principio un acto de administración, pero con salvedades, como se dirá.

En cuanto al ejercicio de la capacidad exigida para cada parte contratante se aplican las reglas generales. Puede verse el detalle de situaciones en el tema Capacidad /ejercicio de la capacidad/ para contratar en el Código Civil y leyes estatales

La Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2015, ^{[j 8]} reiterada por Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2020, ^{[j 9]} destaca que el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común...