Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial
| Autor | Manuel Faus y Barbara Ariño |
| Cargo del Autor | Notario y Abogada |
El arrendamiento de una finca urbana regido por la legislación especial es una materia profusamente tratada por la doctrina y la jurisprudencia. A los efectos de esta Obra bastará una idea general y la remisión a otros temas y a obras que tratan de los arrendamientos regidos por la legislación especial con una gran profundidad.
Sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento (acto de administración o de disposición) puede verse Arrendamientos regidos por el Código Civil
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Contenido
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El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 establece una Prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria con vencimiento hasta el 28 de febrero de 2022. Ahora bien, como dice la STS 1820/2023, de 21 de diciembre, [j 1] esta prorroga extraordinaria podrá aplicarse aunque el contrato no se encuentre en periodo de prórroga obligatoria porque las partes pactaron inicialmente la duración mínima legal; asimismo dispone una moratoria en la deuda en los términos que se regulan.
Por su parte, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo establece una moratoria para el pago de la renta de los arrendamientos de viviendas propiedad de grandes tenedores y de arrendamientos distintos de vivienda, pero afectos a la actividad económica de autónomos o de pymes.
El Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia modificó el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo y la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia contiene normas de aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Y el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania establece hasta el 30 de junio de 2022, una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022.
Régimen jurídicoLa legislación especial en el ámbito de los arrendamientos urbanos, está contenida actualmente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en vigor desde el 19 de diciembre de 2018 y al no ser convalidado por votación del Parlamento de 22 de enero de 2019, vigente hasta el 22 de enero de 2019) y también por el Real Decreto-ley, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (con entrada en vigor el día 6 de marzo de 2019).
Dispone el art. 1, LAU que:
esta ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Y el art. 2, LAU considera arrendamiento de vivienda:
aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Y el art. 3, LAU define el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como:
aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
La citada Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas dispone que:
Arrendamientos excluidos de la LAUlos arrendamientos de vivienda se regirán de forma imperativa por lo dispuesto en los títulos I (que regula el ámbito de la Ley) y IV (que regula los derechos y obligaciones de las partes art. 21 a 25) y respetando lo anterior se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la ley (que regula la duración mínima de tres años) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (CC); los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen además de por las normas del título I, por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III (que regula la renta) de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC.
No se rigen por la LAU especial los siguientes:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística (apartado éste añadido por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y modificado, durante su vigencia, por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y actualmente, por el Real Decreto-ley, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
f) El arrendamiento de vivienda a una persona jurídica. Como dice la STS 568/2020, 28 de Octubre de 2020, [j 2] es frecuente la contratación del arrendamiento por una persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contratación -precisamente por la sucesión de ocupantes- no ha de estar sujeta a la legislación sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario, sin perjuicio de que -sin aplicación necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cláusulas que estimen convenientes.
g) El arrendamiento de industria. Detalla la Sentencia nº 79/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Febrero de 2015, [j 3] que el arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial; por ello, no procede en relación al mismo la enervación del desahucio mediante la consignación notarial o judicial de rentas que es una medida excepcional para los arrendamientos urbanos y...
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