Derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad

Actualización: Este tema se ha actualizado teniendo en cuenta la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que ha entrado en vigor el 3 de septiembre de 2021.

Es fundamental diferenciar entre los derechos que se inscriben en el Registro y lo que éste publica.

Procede analizar los criterios doctrinales, las normas legales y la crítica a las mismas. Y debe tenerse en cuenta la importancia del tema; como recuerda, por todas, la Sentencia nº 818/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de noviembre de 2011, ^{[j 1]} el art. 1 de la Ley Hipotecaria preceptúa el principio de legalidad y la protección registral en cuanto dispone que los asientos del Registro, cuando se refieren a derechos inscribibles, "están bajo la salvaguardia de los tribunales".

La doctrina ha discutido qué es lo que realmente se inscribe en el Registro de la Propiedad español.

Hay autores como SANZ y NUÑEZ LAGOS que afirman que lo que se inscribe son títulos; otros autores indican que lo que se inscriben son, en principio, derechos reales. Para ROCA SASTRE no es correcto hablar de derechos reales inmobiliarios inscribibles, pues lo que propiamente es objeto directo de inscripción son los actos de mutación jurídico-real de los mismos y demás actos asimilados susceptibles de inscripción en sentido amplio.

En realidad, siguiendo a LACRUZ hay que diferenciar, como se ha dicho al inicio, entre lo que se inscribe y lo que el Registro publica: una cosa es lo que se inscribe, que es el acto o contrato presentado en una forma predeterminada por la normativa hipotecaria para su inscribibilidad, - acto o contrato con trascendencia inmobiliaria y que se analiza la forma exigida en el tema Documentación apta para la inscripción - y otra cosa es lo que el Registro publica, que son esos derechos consecuencia de la inscripción.

Hay que dejar claro que para posibilitar la inscripción se exige un título creador del derecho real, pero lo que el Registro publica es el dominio o un derecho real plenamente constituido; por tanto, si el Registro publica el dominio y los derechos reales es porque están inscritos, pues de lo contrario sería un contrasentido hablar de que el Registro publica algo que no está en los libros; pero, en todo caso, con mayor o menor rigor se puede hablar y admitir perfectamente la locución “derechos inscribibles”.

• Regla general: se inscribe el dominio y los derechos reales sobre el mismo.

En este punto nuestro sistema adopta un criterio de numerus apertus: la voluntad de las partes conforme a este sistema será fundamental para crear nuevos derechos reales o modificar lo ya existentes; así resulta del apartado 2 del art. 2 de la Ley Hipotecaria (LH), en su último inciso al hablar de “y otros cualesquiera reales” y también resulta del art. 7 del Reglamento Hipotecario (RH) cuando dice:

Así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

Así, por ejemplo, la Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2013 ^{[j 2]} admite, basándose en esta doctrina, el acceso al Registro de los llamados departamentos procomunales en un edificio dividido en Propiedad Horizontal; o la Resolución de la misma DG de 15 de enero de 2013 ^{[j 3]} admite que nada se puede oponer a que determinada finca, susceptible de aprovechamiento independiente, se constituya como uno de los objetos sobre el que los titulares o cotitulares de otras fincas tengan, como tales, la consiguiente cotitularidad «ob rem».

Ahora bien: hay unas reglas mínimas; bien clara es la doctrina de la Resolución de la DGRN de 28 de octubre de 2013 ^{[j 4]} cuando, con referencia expresa a la doctrina del llamado “numerus apertus en materia de derechos reales”, dice:

Si bien no puede existir ningún obstáculo para que la autonomía de la voluntad pueda adaptar los derechos ya tipificados a las exigencias de la realidad económica y social, ello es así siempre y cuando se respeten las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado.

• Supuestos especiales: además del dominio y los derechos reales, se inscriben en el Registro:

• Los arrendamientos. Indica la Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 5]} que en el caso de arrendar una finca ganancial se exige el consentimiento de ambos cónyuges, dada la trascendencia y efectos de la inscripción y que afecta directamente al ejercicio de sus facultades dominicales sobre la finca durante el plazo de vigencia del referido arrendamiento.

Puede verse en Práctico Contratos Civiles: Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial

• La opción. Puede asimismo verse: Opción de compra: requisitos y efectos

• Las prohibiciones de disponer .

• Las Anotaciones preventivas.

• Las llamadas reservas autenticadas, definidas por ROCA SASTRE como:

Causas embebidas en un asiento por constituir circunstancias integrantes o derivadas del acto registrado que deben ser expresadas en el asiento como un elemento inherente, por lo que constando explícitamente en el Registro pueden dar origen a una rescisión, resolución o nulidad, que afectará a tercero.

Se citan, como ejemplos, la opción de compra, la constatación de que un bien tiene la condición de reservable, las causas de resolución o de vencimiento anticipado del plazo de un préstamo hipotecario que pueden dar lugar al ejercicio de la acción real hipotecaria. En estos y otros casos es la voluntad del titular de la acción la que puede producir efectos reales y el Registro garantiza su derecho.

• El derecho de reversión a que se refería el derogado art. 40 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (Ley 6/1998, de 13 de abril) y a la que se refiere el actual Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), indicando su art. 47 que si se alterara el uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística, procede la reversión salvo que concurra alguna de las circunstancias ue seguidamente detalla:

• Las concesiones administrativas. A ellas se refiere el art. 107 LH admitiendo que son hipotecables y el art. 210.2 LH sobre su cancelación y, entre otros, los artículos 31, 44 y 61 y ss. del Reglamento Hipotecario, (que regulan su inscripción) artículos 175 y 186 también del RH sobre su cancelación.

Etc.Etc.

Después de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, (vigente el 3 de septiembre de 2021) ya no se inscriben las resoluciones judiciales de incapacitación o limitativas de la capacidad de las personas (incapacidad legal, prodigalidad, etc.), de forma que según el ordinal 4º del art. 2 LH las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles.

Naturalmente, los documentos presentados a inscripción pueden contener actos inscribibles y otro que no lo sean; por ello la Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 6]} sobre una sentencia tiene que decir que el registrador puede denegar los aspectos carentes de trascendencia real, pese a ser expedidos por la autoridad judicial, pero eso no impide que se pueda inscribir la sentencia declarativa en los extremos relativos que sí tienen trascendencia real y en los que no existen obstáculos derivados de la legislación registral.

Siguiendo lo que dispone el art. 2 de la LH en el Registro se inscriben:

• Apartado primero: Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. El término inmuebles debe entenderse en sentido amplio, y comprende la categoría de los llamados bienes inmuebles por analogía (Así, por ejemplo, la Resolución de la DGRN de 4 de noviembre de 2013 ^{[j 7]} cuando trata el tema del aprovechamiento urbanístico que se inicia con el expediente de reparcelación, llegando al final del proceso en su materialización en una finca concreta, lo que puede subsumirse, según la DGRN, en la categoría de los bienes inmuebles por analogía, al modo de los derechos reales sobre inmuebles.

• Apartado segundo: los títulos en que se constituyan, reconozcan, trasmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera...