Cancelación de asientos registrales

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario


La cancelación de los asientos registrales es el supuesto más contundente de extinción de un asiento del Registro.


Contenido
  • 1 Concepto de cancelación de asientos registrales
  • 2 Clases de cancelación de asientos registrales
    • 2.1 Cancelación total y cancelación parcial de asientos registrales
    • 2.2 Cancelación de asientos registrales según la intervención del titular del asiento
  • 3 Formalidades del asiento de cancelación
  • 4 Efectos de las cancelaciones
  • 5 Cancelación de las anotaciones preventivas
  • 6 Cancelaciones especiales de asientos registrales
  • 7 Nulidad de las cancelaciones de asientos registrales
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
Concepto de cancelación de asientos registrales

El asiento por el que se extinguen para el Registro derechos inmobiliarios inscritos se denomina cancelación, pero para la Ley Hipotecaria (LH) la cancelación no es el único caso de extinción de los asientos registrales. Ver: Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas

No debe confundirse la cancelación de un derecho - el derecho ya no constará en el Registro - y la cancelación del asiento que lo refleja; en efecto, no siempre la cancelación es la expresión registral de la extinción efectiva de un derecho debido a que la cancelación tiene un contenido específico: extinguir un asiento, y los efectos de la cancelación se producen con total independencia de si el derecho se ha extinguido o no en la realidad jurídica.

El asiento de cancelación es:

  • un asiento a la vez principal y accesorio (principal en cuanto al asiento y accesorio por referirse a otro asiento ya practicado).
  • y es un asiento por el que se extingue un asiento anterior y a consecuencia del cual se presume extinguido el derecho que el asiento publicaba; esta consecuencia de la cancelación es, en general, una presunción iuris tantum pero frente a terceros protegidos es una presunción iuris et de iure; estos efectos está reconocidos en los arts. 97 de la LH y art. 76 de la LH.

En efecto el art. 76 de la LH empieza diciendo:

Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación.

Y el art. 97 de la LH dice:

Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

Obsérvese: se presume, sin más.

Clases de cancelación de asientos registrales

Hay diversos criterios clasificatorios:

  • Por su efectos extintivos: cancelaciones totales o sólo parciales.
  • En atención a la intervención del titular que resulta del asiento: cancelaciones con el consentimiento del titular, cancelaciones contra su consentimiento y cancelaciones sin su consentimiento.
  • En atención a quien pretende la cancelación: cancelaciones con el consentimiento, sin el consentimiento y contra el consentimiento del titular del asiento.
  • En atención a quien la solicita: cancelación a instancia del titular, cancelaciones ordenadas por la autoridad judicial o administrativa y cancelaciones practicadas de oficio.
  • Por razón de los asientos a practicar se habla de cancelaciones que extinguen un asientos de inscripción una anotación preventiva, una nota marginal, un asiento de presentación y cancelaciones extintivas de otros asientos de cancelación por nulidad.

Procede examinar los supuestos más importantes:

Cancelación total y cancelación parcial de asientos registrales

El legislador ha establecido claramente las causas que dan lugar a una u otra cancelación.

Según el art. 79 de la LH podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:

. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.

. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.

. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.

. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.

Y según el art. 80 de la LH, podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.

. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

Cancelación de asientos registrales según la intervención del titular del asiento

a).- Cancelación practicada con el consentimiento del titular: es la regla general.

Y aquí hay que distinguir:

  • Cancelación en virtud de escritura pública u otros documento que no sea mandamiento judicial, a instancia del titular, sus causahabientes o su representante legal; en estos casos quien pide la cancelación por sí o por apoderado ha de tener la capacidad requerida para enajenar bienes inmuebles, si bien esta regla tiene excepciones respecto a los menores emancipados o los habilitados de edad, ya que la Jurisprudencia les concede capacidad para consentir por sí solos las cancelaciones.

Expresamente admitió la cancelación de una hipoteca por caducidad a instancia de un hijo de los cónyuges titulares de la finca, quien acreditó su condición de heredero, la Resolución de la DGRN de 24 de septiembre de 2011. [j 2]

Es importante poner de relieve que hay supuestos en que no basta un consentimiento abstracto; es decir, debe expresarse la causa de la cancelación; así:

  • La Resolución de la DGRN de 20 de febrero de 2003 [j 3] según la cual el documento que recoja el consentimiento del acreedor para proceder a la cancelación de la hipoteca constituida en su garantía debe expresar la causa de la cancelación, o
  • La Resolución de 2 de noviembre de 1992 [j 4] que para la cancelación de una inscripción de hipoteca declara que no es suficiente el consentimiento cancelatorio del art. 82, párrafo primero, de la LH, siendo necesario precisar la causa por la que el titular registral presta ese consentimiento. La manifestación de que la finca queda liberada de toda responsabilidad derivada de la hipoteca hay que interpretarla como una renuncia a la misma.

Y si lo que se trata es de cancelar una inscripción de dominio, no es suficiente el consentimiento sin más de su titular; como pone de relieve la Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2019, [j 5] la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde, a su vez, al sistema civil causalista que exige la existencia y expresión de la causa que fundamenta dicha cancelación.

De ahí que la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 14 de febrero de 2020 [j 6] considere que un mandamiento judicial librado en procedimiento de ejecución hipotecaria por el que se traslada el decreto que acuerda la terminación del proceso por haberse satisfecho las pretensiones del actor no es título hábil para la cancelación de la hipoteca, pues la causa expresada como sustento de la cancelación (cual es que se han satisfecho las pretensiones del actor) no resulta con suficiente claridad del mandamiento: no aclara si se ha pagado toda la obligación garantizada con la hipoteca o solo las cantidades vencidas y adeudadas hasta la fecha de inicio del procedimiento. Como indica la mentada resolución, solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la cifra de responsabilidad hipotecaria, o la condonación expresa del acreedor respecto de lo no pagado, pueden ser causa suficiente de la cancelación total de la hipoteca que ordena el mandamiento calificado.

Por otra parte, es relevante la declaración de la Resolución de la DGRN de 13 de enero de 2012, [j 7] según la cual, en un caso en que se discutía si cabía estimar producido el silencio administrativo positivo como equivalente al consentimiento expreso para cancelar una carga administrativa, afirmó que la cancelación registral es un acto que en cuanto a sus requisitos (excepto en lo relativo a los actos jurídicos separables que se dicten en relación con su preparación) y sus efectos no está sujeto al Derecho administrativo, sino al Derecho hipotecario o registral, y cuya revisión judicial no corresponde a los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa, sino a los del orden civil, por lo que no admitió la cancelación por silencio, exigiendo el consentimiento expreso de la Administración.

  • b). Cancelación en virtud de providencia judicial:

El art. 83 de la LH dice que las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria, pero si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación.

  • Cancelación practicada contra el consentimiento del titular inscrito:

Es la ordenada por mandamiento judicial.

El art. 83 de la LH, en su último párrafo, advierte que también, dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho. Estamos ante un caso de verdadera contradicción registral, dirigida a rectificar el contenido del Registro, poniéndolo en armonía con la realidad jurídica.

En este punto, debe advertirse que si la cancelación se ordena judicialmente, debe ser parte el titular registral; así, por ejemplo, la Resolución de la DGRN de 29 de enero de 2015 [j 8] afirma que la declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial, en el que no han sido parte los titulares de titularidades y cargas posteriores y que no fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción...

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