Faltas subsanables e insubsanables de los títulos sujetos a inscripción en el Registro de la Propiedad
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La faltas subsanables e insubsanables son las que impiden la práctica de un asiento registral y el tema está en íntima conexión con la calificación registral.
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Contenido
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Las faltas o defectos que impiden la práctica del asiento pretendido pueden ser subsanables o insubsanables.
Son faltas subsanables aquellos defectos del título o los obstáculos del propio Registro que se oponen a la práctica del asiento solicitado pero que no impiden de una forma absoluta y definitiva que pueda llegar a obtenerse.
Son faltas insubsanables aquellos defectos del título u obstáculos registrables que se oponen de un modo definitivo a la práctica del asiento solicitado, impidiendo de manera absoluta que pueda llegar a obtenerse.
Ciertamente, la fijación de un criterio claro y determinante que sirva para separare las faltas subsanables de las insubsanables ha sido cuestión atendida en nuestra legislación. Antes de la Ley del 46 acudió a una definición de unas y otras; aunque la Resolución de la DGRN de 10 de octubre de 2012 [j 1] dice que el art. 65 de la LH define las faltas subsanables e insubsanable, en realidad la Ley actual prescinde de definiciones por las dudas planteadas por la legislación anterior y se limita a señalar los efectos o consecuencias según se trate de faltas subsanables o insubsanables; la consecuencia de ello es que es difícil la distinción entre unas y otras y el tema se va resolviendo caso por caso en la doctrina de la DGRN, razón por la cual algún autor se tiende a acoger un criterio simplemente empírico: serán subsanables las que haya dicho la DG.
En este punto, es de interés la manifestación de la DGRN en su Resolución de 24 de octubre de 2001 [j 2] cuando dice:
La determinación del carácter subsanable o insubsanable de un defecto no es cuestión fácil de determinar en muchos casos. Por ello, la legislación hipotecaria ha sufrido una evolución que, partiendo de ideas generales, ha llegado a prescindir de tales generalizaciones para examinar, caso por caso, los distintos supuestos. Sin embargo, una nota que puede servir de pauta es la de que el defecto será subsanable si la realización de los actos posteriores que subsanen la falta, permiten la retroacción de los efectos a la presentación del documento defectuoso.
En todo caso, debe partirse de que, en principio, en caso de duda, los defectos han de considerarse subsanables, pues, si por error un defecto insubsanable se considerara subsanable, en definitiva, no podría subsanarse. (Resolución de la DGRN de 19 de febrero de 2015 [j 3] recordada por la Resolución de la DGRN de 30 de enero de 2019). [j 4]
Origen de las faltas de los títulosLas faltas de los títulos pueden tener su origen en cualquiera de los extremos sujetos a la calificación registral; según el art.18 de la Ley Hipotecaria (LH):
Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
De ahí que el origen de las faltas será:
1.- En el caso de faltas subsanables, tal carácter puede deberse a:
Defectos de forma:
- Ya sea en la materialidad de la misma (falta de firma del notario, cláusulas contradictorias no esenciales, descripción no coincidente, etc.)
- Ya sea en la falta de formalidades complementarias (falta de la apostilla en documentos extranjeros, por ejemplo).
Defectos de contenido:
- Sea por indeterminación del precio aplazado, por la no expresión de la superficie de la finca segregada, no expresión de colindancia de las fincas en caso de agrupación (lo que se dice con matices; puede verse, al respecto, la Doctrina de la DGRN y del TS sobre la agregación y la agrupación de fincas, etc.)
Defectos que resultan del Registro, como, por ejemplo, falta la previa inmatriculación de la finca; en este sentido, pretendida una anotación preventiva sobre una finca, la Resolución de la DGRN de 8 de noviembre de 2010 [j 5] dice literalmente:
Admitida la posibilidad de anotación, la circunstancia de que algunas de las fincas sobre las que deba llevarse a cabo no estén inmatriculadas constituye una falta subsanable por expresa previsión del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
2.- En el caso de faltas insubsanables, el origen de las mismas puede hallarse en:
Defecto de forma: como lo sería la incompetencia del funcionario autorizante del título, no cumplir las formalidades predeterminadas por la Ley con carácter esencial, falta de las solemnidades legales (especialmente en tema de testamentos) o el famoso tema de la representación, pues la falta del juicio de suficiencia de la representación, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, será calificado por el Registrador como defecto de forma extrínseca del documento.
Defectos de contenido: falta algún elemento esencial del negocio jurídico (el precio en la compra o, por ejemplo, tasación en la constitución de las hipotecas) negocio contra legem, etc. En este sentido, por ejemplo, la Resolución de la DGRN de 20 de septiembre de 2012 [j 6] cuando afirma:
Existe asentimiento doctrinal en considerar que un negocio nulo por contravenir una norma imperativa está aquejado de una falta insubsanable. La nulidad produce una privación total de la eficacia del negocio con efectos «ipso iure», apreciable de oficio, y no susceptible sanación ulterior, vía convalidación, ratificación o confirmación.
Obstáculos que resultan del mismo Registro: se pretende la inscripción de un derecho personal que no tiene acceso al Registro, o la finca está inscrita a favor de persona distinta de la que transmite o grava, consta una prohibición de disponer, etc. Por ejemplo, la Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2014 [j 7] menciona como un posible obstáculo para la ejecución judicial de una hipoteca en la que se dice que no es la vivienda habitual que en el Registro conste el carácter de vivienda habitual del hipotecante o la Resolución de la DGRN de 14 de junio de 2012 [j 8] que emplea el término obstáculo del registro que impide la inscripción si quien aparece protegido por el registro no ha sido emplazado en un procedimiento judicial y así muchas más Resoluciones.
3.- Suspensión de calificación:
Ni siquiera se entra a calificar en supuestos como el que falte la presentación del documento a liquidación y al pago de la Plusvalía, en su caso: por todas, la Resolución de la DGRN de 13 de septiembre de 2018, [j 9] según la cual, no habiéndose presentado el documento ni en la oficina liquidadora correspondiente ni en el Ayuntamiento, procede suspender la inscripción.
Por ello, la Resolución de 25 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 10] señala que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone un veto a cualquier actuación relativa al fondo de la calificación, si no se han cumplido previamente las obligaciones fiscales. Sólo se permite durante la pendencia de la acreditación del pago, exención o alegación de la no sujeción, la práctica del asiento de presentación, suspendiéndose mientras tanto la calificación y la inscripción.
Sin embargo, la Resolución de 4 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 11] pone de manifiesto que en aquellos casos en que se pretenda la inscripción de una escritura que puede contener varios actos imponibles (en el caso...
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