Principio de legalidad y la calificación registral

El principio de legalidad, reconocido con carácter general en la Constitución Española (art. 9.3) y básico en todo Registro jurídico de bienes, según pone de relieve la Resolución de la DGRN de 8 de noviembre de 2013, ^{[j 1]} tiene por finalidad en el ámbito del Registro de la Propiedad que sólo accedan al mismo los títulos que reúnan los requisitos establecidos por las leyes.

En nuestro Derecho los derechos reales se transmiten y adquieren fuera del Registro, a través del correspondiente título y modo de adquirir adecuado.

Para que a través de la inscripción tales derechos sean publicados por el Registro son presupuestos básicos:

• Que se inicie el procedimiento registral mediante petición de registración y presentación de un título formal. Este requisito responde al principio de rogación; la registración se inicia normalmente a petición de particulares o instancia de la autoridad judicial o administrativa. Se estudia en el tema Principio registral de rogación. Solicitantes y renuncia registral.

• Que el título sea público o auténtico y el Registrador lo examine en su forma, en su contenido y en la posible relación que pueda tener con los asientos del Registro, llegando a la conclusión de registrarlo por ser título válido y perfecto. Estos requisitos inspiran el principio de legalidad.

• Que el título sea perfecto.

En palabras de la Resolución de la Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 2]} uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el de legalidad, el cual, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (en cuanto éstos gozan de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales) está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador; los cuales, en el plano formal (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o administrativa.

Por tanto, el principio de legalidad exige además de la pertinente rogación:

a) Titulo hábil.

El título que se va a calificar, para posibilitar la registración que se pretende, ha de ser público o auténtico; así dice el art. 3 de la Ley Hipotecaria (LH):

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

En este sentido, recuerda la Resolución de la DGRN de 19 de junio de 2015 ^{[j 3]} que uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, erga omnes, de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria –), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación registral. Así, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera en toda la Ley Hipotecaria, así como en su Reglamento, salvo contadas excepciones.

En este punto, procede indicar que, como dicen varias Resoluciones de la DGRN, (Resoluciones de la DGRN de 25 de enero de 2017, ^{[j 4]} de 30 de enero ^{[j 5]} y 31 de enero del mismo año), ^{[j 6]} los documentos generados electrónicamente en el sistema de gestión procesal tienen la consideración de documentos judiciales y tendrán el carácter de documentos públicos siempre que hayan sido firmados con firma electrónica reconocida del letrado de la Administración de Justicia, y reúnan los requisitos de competencia y forma exigidos por la Ley.

Ahora bien, como dice la Resolución de la DGRN de 11 de julio de 2016, ^{[j 7]} al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible.

En este sentido, la Resolución de la DGSJFP de 22 de octubre de 2025, ^{[j 8]} rechaza que un convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente sea título formal apto para la inscripción de adjudicaciones entre los esposos de bienes adquiridos antes del matrimonio, cuando no constituyen su vivienda habitual ni están afectos a las cargas del matrimonio, exigiendo escritura pública independiente. Ello por tratarse de transmisiones adicionales de bienes entre los cónyuges, que no forman parte de la liquidación de su régimen económico matrimonial, ni están especialmente afectos a las cargas del matrimonio.

b) Título válido y perfecto:

No basta la titulación auténtica para acceder al Registro, aunque goce de notables garantías de validez y eficacia del acto contenido en el documento; la Ley no se conforma con esto sino que además exige un determinado examen del mismo título por el Registrador para que, mediante la pesquisa de la validez formal e interna y poniéndole en relación con los asientos del Registro, dictamine su acceso o su rechazo a través de una crítica que debe ser objetiva, sea favorable o desfavorable.

Explica la Sentencia nº 716/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de Noviembre de 2013 ^{[j 9]} que:

en un sistema registral de desenvolvimiento técnico, como es el español - en el que los asientos producen efectos sustantivos, además de los propiamente registrales y en el que, una vez practicados, dichos asientos quedan bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todas sus consecuencias mientras no se declare la inexactitud: artículo 1 de la Ley Hipotecaria -, impera el principio de legalidad, excluyente de la posibilidad de registrar títulos que no sean perfectos y válidos, material y formalmente, el cual se protege mediante el trámite depurador en qué consiste la calificación, esto es, el examen de los títulos presentados que ha de realizar el registrador para decidir si procede la inscripción o, por el contrario, la denegación o la suspensión de la misma - artículo 18 de la Ley hipotecaria .-

La fuerza de este principio de legalidad se demuestra en que se permita que el Registrador, aunque su anterior nota de calificación haya sido revocada en vía de recurso por un defecto formal o por falta de motivación suficiente, pueda dictar otra nota de calificación que subsane tales deficiencias formales o carencias de motivación y que el Registrador no esté vinculado por la calificación de otro Registrador ni por las propias; aunque una nota de calificación registral haya sido revocada en vía de recurso por meras deficiencias formales, ello no quiere decir que el documento calificado haya de ser necesariamente inscrito y obtener así los poderosos efectos jurídicos que la ley otorga a la inscripción, en perjuicio de terceros y/o sin el cumplimiento de los requisitos por los que legalmente ha de velar y vela la calificación registral.(Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 26 de febrero de 2020). ^{[j 10]}

En cuanto a la exigencia de que el título sea válido, ello supone la prevalencia, en algunos casos, del principio de legalidad frente a otros principios como el de prioridad. Ejemplo de ello lo encontramos en el caso planteado en la Resolución de la DGSJFP de 9 de septiembre de 2025, ^{[j 11]} la cual declara que no es inscribible una venta de inmueble llevada a cabo por apoderado, en uso de poder notarial declarado sin efecto por auto judicial de medidas de apoyo a la capacidad del poderdante, aunque el auto sea de fecha posterior a la venta, y la escritura sea presentada en el Registro de la Propiedad en fecha anterior al dictado del auto. Ello, en aplicación del principio de legalidad del art. 18 L.H., por lo que "procede la exclusión del título inválido, sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo".

El llamado principio de calificación dimana del art. 18 de la LH y lo cumple el Registrador cuando, mediante su función calificadora, los documentos que acceden al Registro de la Propiedad cumplen la legalidad.

Procede examinar los siguientes puntos:

La función calificadora con el carácter depurador que se ha indicado viene encomendada a un órgano propio que es el Registrador de la Propiedad.

Así lo dice el tantas veces citado (en...