El contexto normativo de la responsabilidad de los agentes de la edificación
| Autor | Pilar Blanco Martín |
| Cargo del Autor | Abogada (ICAM). Doctora en Derecho (UCM) |
| Páginas | 23-55 |
Capítulo 2 EL CONTEXTO NORMATIVO DE LA RESPONSABILIDAD
DE LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN
Sumario
2.1 Introducción
2.2 El artículo 1591 del Código Civil y su interpretación jurisprudencial
2.3.1 Ámbito de aplicación (art. 2 LOE)
2.3.2 Libro del Edificio (art. 7 LOE)
2.3.3 Requisitos básicos de la edificación (art . 3 LOE)
2.3.4 La recepción de la obra (art. 6 LOE)
2.3.5 Concepto de daño (art. 17 LOE)
2.3.5.1 Los más graves o estructurales (art. 17.1.a LOE)
2.3.5.2 Unos daños menos graves o de habitabilidad (art. 17.1.b LOE)
2.3.5.3 Daños menores o de acabado (art. 17.1.c LOE)
2.3.6 Definición y descripción de los agentes de la edificación (ar ts. 8 a 16 LOE)
2.3.6.1 La relevancia de la figura del promotor
2.3.7 Acciones derivadas de la LOE. Legitimació n activa y pasiva
2.3.8 Responsabilidad civil de los agentes de la edificación (art. 17 LOE)
2.3.9 Plazos de garantía (art. 17 LOE)
2.3.10 Plazos de prescripción (art. 18 LOE)
2.3.11 Garantías (art. 19 LOE)
2.3.12 Compatibilidad con otras acciones contractuales (art. 17.9 LOE)
2.3.13 La intervención provocada (disp. adic. 7ª LOE)
2.1 INTRODUCCIÓN
En este capítulo efectuaremos un limitado recorrido por la normativa que
anteriormente regulaba la responsabilidad civil de los agentes de la edificación,
concretamente el artículo 1591 CC, así como por la que en la actualidad rige esta
materia —la Ley de Ordenación de la Edificación— para, de esta manera, sentar las
bases del siguiente capítulo 3 y poner en contexto el punto de partida de la presente
investigación.
Durante los años cincuenta la construcción en España se empezó a desarrollar
con gran fuerza, especialmente en las grandes ciudades, que eran las que acogían la
población que emigraba del campo a la ciudad en busca de trabajo y de una mayor
prosperidad. La división de edificios en pisos y locales susceptibles de propiedad
separada surgió con ímpetu como nueva forma de organización de la propiedad, y
también como nuevo medio de que millones de españoles alcanzasen la propiedad de
sus viviendas frente a la opción del alquiler. Esta situación hizo necesaria una nueva
regulación normativa que ordenara esta nueva organización de la propiedad
LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DE LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN
Sus efectos en la prescripción, la intervención provocada y el derecho de repetición
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inmobiliaria; regulación que llegó a través de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal14.
La compra de la vivienda era allá por los años sesenta, y sigue siendo en la
actualidad, la principal inversión económica de los españoles, donde estos depositan
años de trabajo y esfuerzo económico. Es la ilusión y esperanza de los ciudadanos, y
su seguridad ante la vejez; de ahí la necesidad de que el adquirente de la vivienda esté
debidamente protegido frente a los posibles y, desgraciadamente, más frecuentes de
lo deseable, vicios de la construcción.
La edificación constituye una actividad económica de primer orden y un
fenómeno cada vez más complejo que ha dado lugar a la aparición de nuevos sujetos
intervinientes en la misma y responsables de su resultado, que conforman diversas
profesiones y oficios. A su vez, la edificación está integrada por múltiples y cada vez
más variados componentes, elementos e instalaciones: viviendas, locales comerciales,
garajes, zonas ajardinadas y deportivas, instalaciones de climatización, de
telecomunicación, audiovisuales, elementos que facilitan la accesibilidad, otros de
protección medioambiental (contra el ruido o de protección térmica), otros que
favorecen la seguridad (contraincendios, sismorresistentes), sin olvidarnos de que nos
dirigimos a lo que cada vez más se denominan como edificios inteligentes, a través
de la domótica y la inmótica.
El crecimiento de la construcción y la nueva organización de la propiedad
inmobiliaria conllevó el surgimiento de nuevos sujetos activos profesionales de la
construcción, una mayor complejidad de esta y un incremento de los problemas
relacionados con la calidad de la construcción y con los defectos de la misma. A su
vez, a estos problemas se sumó la escasa regulación jurídica existente en esta materia,
que prácticamente se limitaba a los artículos de nuestro Código Civil y que, por estar
promulgado en 1889, contempla una realidad económica y social, la del siglo XIX,
muy diferente de la del siglo XX; por no hablar de la del actual siglo XXI. Los preceptos
del Código Civil que regulaban dicha materia eran los relativos al arrendamiento de
saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida (arts. 1484 a
1499 CC), y los relativos a la responsabilidad extracontractual (art. 1909 CC).
No hemos encontrado estadísticas sobre el número de procedimientos
judiciales que se producen cada año por defectos en la construcción, pero de las
evidencias que indicamos a continuación podemos inferir que las reclamaciones
judiciales son numerosas15. Entre las posibles causas que dan lugar a numerosas
14 La exposición de motivos de la Ley dePropiedad Horizontal pone de relieve esa
necesidad de facilitar a los ciudadanos el acceso a la vivienda, sirviendo como medio para ello
la construcción en forma de propiedad horizontal, por ser más asequible y económica.
15 En el año 1999, el Ministro de Fomento, Arias Salgado, manifestaba que las
reclamaciones por falta de calidad en la edificación ocupaban el primer lugar entre todos los
sectores, con un 35 por 100 del total. Así lo recoge CABANILLAS SÁNCHEZ, A. «La
Capítulo 2. El contexto normativo de la respo nsabilidad de los agentes de la edificación
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reclamaciones judiciales en materia de edificación y de defectos y vicios
constructivos, podemos enumerar, de forma no exclusiva:
— La complejidad de la construcción.
— El crecimiento desaforado de dicha actividad.
— La proliferación de empresas sin tradición ni experiencia alguna en materia
de promoción y construcción como consecuencia de las distintas burbujas
inmobiliarias que se han producido en nuestro país, en especial la surgida en
los años 2000.
— La pérdida de profesionalidad y de personal preparado y cualificado en sus
respectivos oficios (albañiles, electricistas, fontaneros, soladores, etc.).
— El factor estadístico de los defectos: a mayor edificación, mayor número de
defectos.
— La urgencia por edificar y vender, con la consecuente relajación del control
de calidad de la edificación.
Al incremento de la construcción, especialmente a partir de los años cincuenta
del pasado siglo, se une una regulación insuficiente en materia de vicios constructivos.
Como consecuencia, la jurisprudencia, en defensa del adquirente de la vivienda —el
consumidor, la parte más débil en la relación contractual—, fue supliendo la ausencia
de soluciones legales a los problemas derivados de defectos en la construcción por
una interpretación absolutamente extensiva del artículo 1591 del Código Civil;
aplicando dicho artículo a supuestos y a personas no contemplados en su texto hasta
obtener, al cabo de los años, un cuerpo de doctrina consolidado.
A continuación, procederemos a realizar un breve análisis del artículo 1591 CC
y de la jurisprudencia que interpreta su contenido.
2.2 EL ARTÍCULO 1591 DEL CÓDIGO CIVIL Y SU INTERPRETACIÓN
JURISPRUDENCIAL
responsabilidades derivadas de la construcción— dentro del capítulo y sección
relativos al contrato de obra. El texto de dicho artículo, bastante parco, reza como
sigue:
«El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción,
responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados
desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá
el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Anuario de Derecho Civil 53, n.º 2 (abril-junio 2000), pág. 416.
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