STS, 15 de Noviembre de 2001
| Ponente | VILLAGOMEZ RODIL, ALFONSO |
| ECLI | ES:TS:2001:8908 |
| Número de Recurso | 2213/1996 |
| Procedimiento | CIVIL - 01 |
| Fecha de Resolución | 15 de Noviembre de 2001 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
D. ALFONSO VILLAGOMEZ RODILD. ROMAN GARCIA VARELAD. JESUS CORBAL FERNANDEZ
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a quince de Noviembre de dos mil uno.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados identificados al margen, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Santander -Sección segunda-, en fecha 23 de mayo de 1996, como consecuencia de los autos de juicio de menor cuantía sobre reclamación al comprador de pago de amortizaciones e intereses por subrogación en préstamo hipotecario (incumplimiento de la vendedora), tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Santander número siete, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad WORK SANTANDER S.A., representada por el Procurador de los Tribunales don Javier Cereceda Fernández-Osuna, en el que es parte recurrida doña Rosa , a la que representó el Procurador don Ramiro Reynolds de Miguel.
El Juzgado de Primera Instancia siete de Santander tramitó el juicio de menor cuantía número 605/1992, que promovió la demanda de Work Santander S.A., en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: "Dictar en su día sentencia por la que estimando la demanda: A.- Se declare que los demandados vienen obligados a suscribir las correspondientes Escrituras públicas de compraventa, sobre los inmuebles (viviendas, trasteros y plazas de garaje) especificados en los contratos privados acompañados a la demanda, y a satisfacer el precio aplazado, bien subrogándose en el préstamo hipotecario concertado, bien pagando el importe debido. B.- Condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a otorgar las Escrituras Públicas solicitadas en el plazo prudencial que estime el Juzgado con apercibimiento de que, de no hacerlo así, se otorgarán por el Juzgado y a costa de los demandados. C.- Condenando igualmente a los demandados a reintegrar a Work Santander S.A. los intereses satisfechos por el préstamo hipotecario concertado desde el 30 de Octubre de 1.992 y las amortizaciones que hayan de efectuarse por principal e intereses desde dicha fecha, en ambos casos hasta que tenga lugar el otorgamiento de Escritura y la subrogación en el préstamo hipotecario o hasta el día del pago del precio aplazado, e igualmente condenándoles al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido de la cantidad pendiente. D.- Imponiendo finalmente a los demandados las costas de este procedimiento con declaración de su temeridad".
Los demandados don Carlos Francisco y doña Carina se personaron en el proceso y contestaron con oposición a la demanda, viniendo a suplicar al Juzgado: "Se dicte sentencia por la que se declare que mis representados vienen obligados a otorgar escritura pública de compraventa sobre los inmuebles especificados en los contratos y a satisfacer el precio aplazado de 13.640.000 pts pendiente de pago bien subrogándose en un préstamo hipotecario de tal cuantía bien satisfaciendo su importe. Se condene a mis representados a satisfacer el importe de los intereses del préstamo hipotecario de los inmuebles adquiridos desde la fecha en que se produzca la subrogación de la hipoteca. Imponiendo a la actora las costas del procedimiento".
Los también demandados doña Rosa y doña Leonor efectuaron personamiento procesal y contestaron a la demanda, a la que se opusieron con las razones fácticas y jurídicas que alegaron, planteando también reconvención, para terminar suplicando: "Dictar Sentencia por la que: A) Se desestime íntegramente la demanda formulada contra mis representadas Doña Rosa y Doña Leonor . B) Se declare la existencia de un incumplimiento contractual por parte de Work Santander S.A., al existir una disminución superficial de 13,80 metros cuadrados, en cada una de las viviendas adquiridas, disminución superficial en metros cuadrados que, a razón de 225.000 pesetas/metro cuadrado, alcanza un sobreprecio de 3.450.000 pesetas (tres millones cuatrocientas cincuenta mil pesetas) para cada vivienda, que deberá deducirse del precio pactado para cada una de ellas. C) Se establezca, en concepto de daños y perjuicios, un 10% sobre el precio de cada una de las viviendas; es decir, 2.100.000 pesetas respecto de cada vivienda o lo que resulte de la prueba pericial que se articule. D) Se dejen sin efecto los contratos de compraventa respecto de los dos garajes, con devolución de su precio, por importe cada uno de dos millones de pesetas (2.000.000 pesetas). E) Se condene a la actora Work Santander S.A., a estar y pasar por expresadas declaraciones y a indemnizar a mis representadas Doña Rosa y Doña Leonor en las cantidades dichas en los apartados B), C) y D) que se detraerán de los precios de compraventa pactados en los contratos privados y, en su día, se condene a la actora a otorgar las respectivas escrituras públicas de compraventa por el precio que resulte, una vez detraídas dichas cantidades, llevándose a cabo mencionado otorgamiento por el Juzgador, en caso de negarse a efectuarlo la parte demandante. F) Que se condene a la parte demandante a las costas del procedimiento, tanto principal como reconvencional".
El codemandado don Javier también llevó a cabo personamiento procesal y aportó contestación en la que se opuso a la demanda, y, al tiempo, formuló reconvención, por lo que vino a suplicar al Juzgado: "Tras los trámites oportunos dictar sentencia por la que: a) Se desestime íntegramente la demanda en lo que la misma afecta al demandado Don Javier . b) Se declare la existencia de un incumplimiento contractual por parte de la vendedora, al existir una disminución superficial de un 13,499% respecto de la vivienda objeto de la compraventa. c) Se condene a la actora a estar y pasar por tal declaración y a indemnizar a Don Javier en la suma de tres millones (3.000.000) de pesetas, que se detraerán del precio de compraventa pactado en el contrato privado, así como a otorgar en su día la escritura pública de compraventa con el precio que resulte una vez detraída dicha cantidad, llevándose a cabo dicho otorgamiento por el Juzgador en caso de negarse a efectuarlo la demandante. d) Que se condene a la parte demandante a las costas del procedimiento tanto principal como reconvencional".
Unidas las pruebas practicadas y que fueron declaradas pertinentes, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número siete de Santander dictó sentencia el 17 de octubre de 1994, con el siguiente Fallo literal: "1º. Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Llanos en nombre y representación de Work Santander S.A. frente a Dña. Rosa , Dña. Leonor , D. Javier , D. Carlos Francisco y Dña. Carina , y en consecuencia: A.- Declaro que D. Carlos Francisco y Dña. Carina vienen obligados a suscribir la correspondiente escritura pública de compraventa, sobre los inmuebles (viviendas, trasteros y plazas de garaje) especificados en el contrato privado de 5.10.89 acompañado a la demanda, y a satisfacer el precio aplazado, bien subrogándose en el préstamo hipotecario concertado, bien pagando el importe debido. B.- Condeno a D. Carlos Francisco y Dña. Carina a estar y pasar por dicha declaración y a otorgar la escritura pública solicitada en el plazo prudencial que estime el Juzgado con apercibimiento de que, de no hacerlo así, se otorgarán por el Juzgado y a su costa. C.- Condeno igualmente a D. Carlos Francisco y a Dña. Carina a reintegrar a Work Santander, S.A. los intereses satisfechos por el préstamo hipotecario concertado desde el 30 de octubre de 1.992 y las amortizaciones que hayan de efectuarse por principal e intereses desde dicha fecha, en ambos casos hasta que tenga lugar el otorgamiento de Escritura y la subrogación en el préstamo hipotecario o hasta el día del pago del precio aplazado, e igualmente condenándoles al pago del Impuesto sobre el valor añadido de la cantidad pendiente. D.- Condeno a D. Carlos Francisco y a Dña. Carina a abonar un tercio de las costas causadas a Work Santander, S.A. E.- Absuelvo a los restantes codemandados de las pretensiones formuladas contra ellos en este procedimiento por Work Santander S.A. 2º. Que estimo en parte la reconvención interpuesta por D. Javier contra Work Santander, S.A. y, en consecuencia: A.- Se declare la existencia de un incumplimiento contractual por parte de la vendedora, al existir una disminución superficial a la que se refiere el fundamento jurídico segundo de esta sentencia, respecto de la vivienda objeto de la compraventa. B.- Se condene a la actora a estar y pasar por tal declaración y a indemnizar a D. Javier en la suma de un millón novecientas nueve mil doscientas pesetas, que se detraerán del precio de compraventa pactado en el contrato privado, así como a otorgar en su día la escritura pública de compraventa con el precio que resulte una vez detraída dicha cantidad, llevándose a cabo dicho otorgamiento por el Juzgador en caso de negarse a efectuarlo la demandante. C.- Sin imponer las costas a ninguno de los litigantes a los que se refiere este apartado. 3º Que estimo en parte la reconvención interpuesta por Dña. Rosa y Dña. Leonor contra Work Santander S.A. y en consecuencia: -A.- Declaro la existencia de un incumplimiento contractual por parte de Work Santander S.A., al existir la disminución superficial referida en cada una de las viviendas adquiridas por los reconvinientes y que supone un sobreprecio de 96.200 y 421.000 pts. para cada vivienda, que deberá deducirse del precio pactado para cada una de ellas. -B.- Resuelvo y dejo sin efecto los contratos de compraventa respecto de los dos garajes de los reconvinientes, con devolución de su precio, por importe cada uno de dos millones de pesetas. -C.- Condeno a la reconvenida Work Santander S.A., a estar y pasar por tales declaraciones; a indemnizar a Dña. Rosa y a Dña. Leonor en las cantidades dichas en los apartados anteriores que se detraerán de los precios de compraventa pactados en los contratos privados; y condeno a la actora a otorgar las respectivas escrituras públicas de compraventa por el precio que resulte, una vez detraídas dichas cantidades, llevándose a cabo mencionado otorgamiento por el Juzgador, en caso de negarse a efectuarlo la parte demandante. -D.- Sin imponer las costas a ninguno de los litigantes a que se refiere este apartado".
La referida sentencia fue recurrida por la entidad demandante, así como por los demandados don Carlos Francisco y doña Carina , así como por doña Rosa y doña Leonor . El recurso de apelación fue tramitado por la Sección segunda de la Audiencia Provincial de Santander -rollo número 608/94-, que pronunció sentencia con fecha 23 de mayo de 1996, la que en su parte dispositiva declara, Fallamos: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Don Carlos Francisco y Dña. Carina y estimando parcialmente los interpuestos por Dña Rosa y Dña Leonor y Work Santander S.A. contra la Sentencia de referencia debemos revocar y revocamos parcialmente la misma en el sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento 3ª-B del fallo impugnado, modificando el 3º-A y el 3º-C en el sentido de que las indemnizaciones lo serán por importe de 104.000 y 456.000 ptas y condenando a Dña Rosa y Dña Leonor al abono a la vendedora del IVA correspondiente al precio que deben satisfacer por las viviendas y los trasteros, manteniendo el resto de pronunciamientos de la resolución impugnada y todo ello con imposición a Don Carlos Francisco y Dña Carina de las costas causadas por su recurso y sin especial pronunciamiento de las causadas por los restantes".
El Procurador de los Tribunales don Javier Cereceda Fernández-Oruña, en nombre y representación de la mercantil Work Santander S.A., formalizó recurso de casación ante esta Sala contra la sentencia del grado de apelación, en base a un sólo motivo aportado por el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que se hace denuncia de infracción de los artículos 1091, 1100, 1108, 1124, 1154 y 1255 y doctrina jurisprudencial.
La parte recurrida presentó escrito de impugnación del recurso.
La votación y fallo del presente recurso de casación tuvo lugar el pasado día veintiséis de octubre de dos mil uno.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL
La mercantil que creó el pleito en el único motivo del recurso denuncia infracción de los artículos 1091, 1100, 1108, 1124, 1154 y 1255 del Código Civil y jurisprudencia que aporta.
Los hechos probados básicos acreditan: a) Que la recurrente vendió a las codemandadas doña Rosa y doña Leonor , por contratos privados de 2 de febrero de 1990, las viviendas que refieren con sus trasteros y plazas de garaje, por el precio total de 24.100.000 pesetas, correspondientes a cada contrato. Se pactó que el pago de 17.340.000 se llevaría a cabo mediante subrogación en el préstamo hipotecario que la vendedora debería concertar y que, por ello, no había formalizado al tiempo de las ventas privadas referidas; b) Se decretó que hubo incumplimiento contractual a cargo de la recurrente que, como parte vendedora, debió entregar las superficies vendidas y no fue así, pues resultó que se da diferencia de cabida constatada entre lo que compró y lo que resultó construido y entregado, con lo que se infringió el contrato por la actuación unilateral y exclusiva de la vendedora, lo que llevó al Tribunal de Instancia a decretar cumplimiento por equivalencia, que autoriza la reiterada doctrina de esta Sala de Casación Civil, ya que el inmueble está edificado y no cabe ampliar las viviendas levantadas. De este modo se alcanzó la condena a indemnizar en las cantidades que se fijan como sobreprecio y a deducir del pactado.
Se trata de un incumplimiento básico y transcendental, pues resultaron frustradas intensamente las aspiraciones de las adquirentes, al imponérseles superficies inferiores a las que habían adquirido por contrato válido y vinculante, y como dice la sentencia de 4 de junio de 1992, mediante la acción de "quanti minoris", el contrato se conserva, si bien acomodado a la realidad que aparece impuesta por la parte que estaba obligada a su cumplimiento correcto y así se autoriza la rebaja del precio inicial.
Partiendo de lo que queda expuesto y resultar suficientemente probado que la mercantil que recurre no respetó la relación contractual, ya que no basta con la simple entrega, sino que ha de hacerse en las condiciones con que se compró (Sentencia de 26-5-1994), y sin dejar de lado que los garajes adquiridos no han sido puestos a disposición con las condiciones adecuadas para su correcta utilización, la pretensión del motivo no procede en cuanto a la condena de las demandadas referidas al reintegro de los intereses del préstamo hipotecario y amortizaciones del principal desde el 30 de octubre de 1992 (requerimiento notarial), hasta que tuviera lugar el otorgamiento de la escritura de compraventa y la de subrogación en el préstamo hipotecario.
El incumplimiento referido resulta decisivo a efectos de poder apreciar "mora accipiendi" en las compradoras, ya que no se trata de deuda exigible en la cantidad pactada, ante la conducta contradictoria a la reglamentación contractual, imputable a la vendedora, por lo que ha de estarse al artículo 1100 en relación al 1108 del Código Civil, al tratarse de obligaciones recíprocas.
No concurre la morosidad denunciada por lo que no se ha generado derecho a pedir la indemnización de intereses hipotecarios.
En el requerimiento notarial de 26 de octubre de 1992, se reclama una cantidad total, como adeudada, pero no se justificó en el mismo las amortizaciones del préstamo que se dicen satisfechas, lo que no empece que al tiempo de otorgarse la escritura de venta las compradoras deban pagar el resto del precio correspondiente y que resulten adeudar, conforme a las previsiones convenidas.
No desconoce esta Sala la praxis negocial inmobiliaria utilizada en la venta de viviendas, referente a supuestos en que, siendo la vendedora titular del préstamo hipotecario, se pacta expresamente la subrogación de los compradores, los que asumen, anticipadamente al otorgamiento de la escritura de subrogación y en documento privado, la carga de pagar los plazos que fueran venciendo, reputándose pactos válidos y eficaces (Sentencia de 5 de octubre de 1995, aportada al recurso), lo que no corresponde al caso de autos, pues ninguna obligación expresa se convino respecto al pago de las cuotas del préstamo hipotecario, sino que más bien se produciría la subrogación a cargo de los adquirentes como medio de facilitar el pago del precio aplazado y sin que, a tales efectos, resultase demostrado que fueran los demandados los responsables de no haberse otorgado la subrogación hipotecaria, al incidir el incumplimiento contractual decretado y de la exclusiva responsabilidad de la entidad recurrente.
Al decaer el recurso procede imponer sus costas al litigante que lo promovió, conforme al artículo 1715 de la Ley Procesal Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos de declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación que fue formalizado por la entidad Work Santander S.A., contra la sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Santander -Sección segunda-, en fecha veintitrés de mayo de 1996, en el proceso al que el recurso se refiere.
Se imponen a dicha recurrente las costas de casación.
Procédase a la devolución del depósito por no ser necesaria su constitución en este recurso.
Líbrese el correspondiente testimonio de esta resolución a la expresada Audiencia, y devuélvanse autos y rollo remitidos en su día, interesando acuse de recibo.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Alfonso Villagómez Rodil.-Roman García varela.-Jesús Corbal Fernández.-Firmado y rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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