Capítulo 3. Agentes de la edificación
| Autor | Jesús Morant Vidal |
| Páginas | 133-206 |
CAPÍTULO 3º.
AGENTES DE LA EDIFICACIÓN
Sin duda alguna, la existencia de problemas derivados de la falta de calidad o no
ajuste a la calidad requerida en la construcción, es algo que se asocia a la existencia
misma de la práctica edicatoria, y si desde antiguo se han ido adoptando normas
al respecto es porque así se evidenciaba ese problema. Y la práctica de trasladar esa
responsabilidad es una constante tan antigua como la humanidad.
En este sentido, y como ya se ha apuntado en páginas anteriores, se considera que
las colecciones legales mesopotámicas son las más antiguas de la historia jurídica
de la humanidad. De los pueblos de los valles del Tigris y el Éufrates existen restos
arqueológicos acerca de la exigencia temprana de responsabilidades legales derivadas
de la edicación ya en aquel tiempo y el ejemplo más claro lo tenemos con el Código de
Hammurabi ya referenciado en páginas anteriores.
Podemos recordar a este respecto, los tres principios que Ulpiano (en Digesto
1.1.10.1) señalaba como los constituyentes del ius: “iuris praecepta haec sunt:
honeste vivere, alterum non laedere, suum cuique tribuere”354. Uno de los tres, el
“alterum non laedere” o no dañar a otro, es el que fundamenta la exigencia de res-
ponsabilidades en nuestro Derecho355.
Es posible, pues, que el de las responsabilidades dimanantes de la construcción y,
dentro de ella, de la edicación, sea una de las cuestiones jurídicas más controverti-
das y debatidas desde hace tiempo, en la literatura y en la jurisprudencia. Y a ello no
le es ajena la Exposición de Motivos misma de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre
de Ordenación de la Edicación, cuando dice: “El objetivo prioritario es regular el
proceso de la edicación actualizando y completando la conguración legal de los
agentes que intervienen en el mismo, jando sus obligaciones para así establecer
las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, en base a una denición
de los requisitos básicos que deben satisfacer los edicios”, una integración de ga-
rantías y responsabilidades en el proceso de edicación que responde a la demanda
social de calidad en la edicación, demanda a la que atiende la LOE señalando que
“la sociedad demanda cada vez más la calidad de los edicios y ello incide tanto
354 Los principios del derecho son estos: vivir honradamente, no hacer daño a otro, dar a cada uno lo
suyo.
355 CUENCA LÓPEZ, L.J. (2014): “Aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de la edicación”.
Madrid: Dykinson. Pág. 259.
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en la seguridad estructural y la protección contra incendios como en otros aspectos
vinculados al bienestar de las personas, como la protección contra el ruido, el ais-
lamiento térmico o la accesibilidad para personas con movilidad reducida. En todo
caso, el proceso de la edicación, por su directa incidencia en la conguración de los
espacios, implica siempre un compromiso de funcionalidad, economía, armonía y
equilibrio medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del interés
general; así se contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea, cuando
declara que “la creación arquitectónica, la calidad de las construcciones, su inserción
armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, así como
del patrimonio colectivo y privado, revisten un interés público”. Pues es el régimen
jurídico de obligaciones y responsabilidades de los agentes de la edicación de la
LOE atiende a ese interés público y pretende cubrir ese vacío normativo mediante un
diseño obligacional que quizás es más fácil de percibir de la Exposición de Motivos
que del propio articulado de la LOE356.
La conguración legal arranca de lo dispuesto en el art. 8 LOE cuando ofrece un
concepto, no demasiado claro ni concreto, de agentes diciendo que: “Son agentes de
la edicación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso
de la edicación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta
Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su
intervención”, precepto que, ha sido criticado pues no contiene una descripción de
las personas que intervienen en la construcción, ni, el límite denitorio de las com-
petencias y obligaciones que a cada una de las mismas corresponde, recogiéndose en
los artículos siguientes (arts. 9 a 16 LOE) su enumeración y la relación estricta de sus
obligaciones, incluyendo a los agentes que intervienen directamente (caso del pro-
motor, el proyectista, el constructor, el director de la obra y el director de ejecución
de la misma), y a otras personas o entidades que lo hacen de manera indirecta (caso
de las entidades y laboratorios de control de calidad de la edicación y los suminis-
tradores de productos), como también a los propietarios y usuarios mismos, aunque
reriendo sus obligaciones a una etapa posterior a la terminación de la obra. Más, sin
embargo, resulta ausente la Administración Pública, cuando, en realidad, tiene una
intervención decisiva en el proceso (por ejemplo, a través de las licencias, instrumen-
tos de planeamiento, etc.)357.
La edicación es un proceso complejo con una serie de imbricaciones en los par-
tícipes y las relaciones jurídicas que genera son complejas e interdependientes, ya
que tienen intervención un numeroso tipo de ocios destinados a la obtención de un
resultado global, habiéndose llegado a identicar hasta treinta y ocho distintos en su
356 MOLTÓ GARCÍA, J.I. (2000): “Los agentes de la edicación (en la Ley 38/99)”. Madrid:
Montecorvo. Págs. 15 a 17.
357 BURGOS PÉREZ DE ANDRADE, G.; GARCÍA VARELA, R. (2000): “Agentes de la edica-
ción”. En Derecho de la Edicación. Barcelona: Bosch. Pág. 75.
La calidad en la edicación: tutela jurídico civil 135
ejecución358. Debido a ello, ha establecido de forma expresa la LOE, la coexistencia
de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y
la que impone la Ley especial (SSTS 2 de octubre 2003 (RJ\2003\6451), 28 febrero
2011 (RJ\2011\455) y 21 de octubre de 2011 (RJ\2012\1122)), a la vez que ha deslin-
dado la responsabilidad legal derivada de la intervención en el proceso constructivo
de la responsabilidad contractual asumida por cada uno de los agentes359.
Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edicación
responderán frente a los propietarios y los terceros adquirientes de la edicación de
los daños materiales ocasionados en el edicio dentro de los plazos indicados, conta-
dos desde la fecha de recepción de la obra, y que será360:
1. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edicio por vi-
cios o defectos que afecten a la cimentación o a los elementos estructurales
y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad
del edicio.
2. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edicio por vicios
o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasio-
nen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
3. Durante un año, el constructor responderá de los daños materiales por vi-
cios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o aca-
bado de las obras.
Su responsabilidad se objetiviza y se establece una inversión de la carga de la
prueba, de manera que el demandante únicamente ha de demostrar la existencia del
daño, siendo indiferente su entidad, y que este ha ocurrido dentro del periodo de ga-
rantía361, para que se produzca la atribución de responsabilidad de los agentes que in-
tervinieron, salvo que prueben que este fue causado por caso fortuito, fuerza mayor,
predicable de cualquier agente y especialmente del promotor, como veremos. Por
tanto, existe en la LOE en este punto una clara superación del principio de culpabili-
dad, mediante el establecimiento de un sistema de responsabilidad objetiva en cuan-
to que solo contempla la exoneración de responsabilidad por las concretas causas
358 BALLESTERO PASCUAL, J.A.; JIMÉNEZ LÓPEZ, C; PÉREZ PAZ (2006): “La empresa cons-
tructora en España”. En Obligaciones y responsabilidades en el ámbito de la edicación. Madrid: Consejo
General del Poder Judicial. Pág. 142.
359 RIVAS VELASCO, Mª.J. (2016): “Intervención provocada en la Ley de Ordenación de la
Edicación”. Revista Aranzadi Doctrinal. Nº 7. Pág. 57.
360 FERRI CORTÉS, J.; PÉREZ SÁNCHEZ, V.R.; GARCÍA GONZÁLEZ, E. (2009): “Principios de
construcción”. Alicante: ECU. Págs. 299 y 330.
361 Es decir, no basta con que el edicio padezca un daño material que traiga causa de alguno de
los vicios constructivos tipicados en el art. 17.1 LOE, sino que resulta igualmente imprescindible que ese
especíco evento dañoso tenga lugar y acontezca dentro de los plazos legalmente jados por ese mismo pre-
cepto. COLINA GAREA, R. (2003): “La determinación del daño resarcible en la Ley de Ordenación de la
Edicación: delimitación de su ámbito objetivo de aplicación”. Revista de Derecho Privado. Nº 87. Pág. 620.
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